不動産の現物分割とは？分け方の違いと売却時の扱い

相続で実家の土地や預貯金を分けるとき、誰か一人がすべてを引き継ぐのか、それとも土地を分けて名義も分けるのか迷う場面があります。

現物分割なら、土地は長男、預貯金は次男というように、財産の形を変えないまま分けられます。

本記事では、現物分割の特徴と、不動産を売るときにどう関わってくるかを解説します。

現物分割の意味と読み方

現物分割は「げんぶつぶんかつ」と読み、遺産分割協議で相続財産を分ける方法の一つです。

相続財産をそのままの形で残し、土地であれば分筆して相続人ごとに名義を分けたり、自宅の土地は長男、預貯金は次男というように、財産の種類ごとに相続人へ割り振ったりします。

財産を売って現金に換えたり、共有名義にしたりせずに済むため、実家や土地をそのまま残したい相続人がいる場合に選ばれやすい分け方です。

ただし、分けやすい財産がそろっていないと、相続人の間で不公平感が出やすくなります。

現物分割はこんな場面で出てきます

現物分割と他の分け方との違い

遺産分割には、現物分割のほかにも財産の分け方がいくつかあります。同じ相続でも、不動産の名義の残り方や向いている場面が違うため、表で比べておきます。

現物分割・換価分割・代償分割・共有分割の違い

項目	現物分割	換価分割	代償分割	共有分割
分け方の考え方	財産をそのままの形で分ける	売却して現金を分ける	一人が相続し他の相続人に代償金を払う	一つの不動産を共同名義で持つ
不動産の名義	分筆や種類ごとに単独名義	買主に名義が移る	取得した相続人の単独名義	相続人全員の共有名義
向いている場面	土地や預貯金など分けやすい財産がそろっている	分けにくい不動産を早く現金化したい	特定の相続人が自宅を継ぎたい	名義を急いで決めなくてよい

現物分割は不動産を売るときにどう関わるか

現物分割で土地を分筆した場合、相続人ごとに独立した土地の名義で相続登記を済ませれば、それぞれが自分の持ち分を単独で売却できます。

共有分割のように、売るときに共有者全員の同意を取り付ける手間がかかりません。

一方で、分筆の仕方によっては道路に面していない土地や、極端に細長い土地ができてしまい、売却価格が下がったり買主が見つかりにくくなったりすることがあります。

実家を売って現金化したい相続人と、そのまま住み続けたい相続人が混在する場合は、現物分割だけでは希望をかなえにくく、換価分割や代償分割と組み合わせて検討することになります。

分け方に迷ったら、「遺産分割の4つの分け方」で全体像を確認しておくと、現物分割が向いているかどうか判断しやすくなります。

現物分割の手続きと判断の目安

現物分割を選ぶかどうかは、相続財産の構成で判断します。

相続人が3人いて、実家の土地・別荘地・預貯金がそれぞれ1つずつあるような場合は、財産を1人ずつ割り振りやすく、現物分割に向いています。

逆に主な財産が自宅の土地建物1つしかなく相続人が2人以上いる場合は、そのまま分けると評価額の差が大きくなり、代償分割や換価分割のほうが公平になりやすくなります。

土地を分筆するときは、測量や境界確認、分筆登記の手続きが必要になり、相続人全員の合意内容を遺産分割協議書にまとめたうえで相続登記を行います。

分け方や評価額の判断に迷う場合は、税理士や司法書士に相談しながら進めると安心です。

現物分割についてよくある質問

現物分割のまとめ

現物分割は、土地の分筆や財産の種類ごとの割り振りによって、相続財産をそのままの形で分ける方法です。

相続人ごとに単独名義にできるため、共有分割のように売却のたびに全員の同意を取る手間は省けますが、分筆の仕方次第で土地の評価額や売れやすさに差が出ます。

財産の構成や相続人の希望を踏まえて、換価分割や代償分割との組み合わせも検討しながら、遺産分割の方向性を決めていくことになります。

ぜひ本記事の内容を参考に、家や土地の相続にともなう不動産の売却に向けた準備を進めてください。