旗竿地とは？売却相場と整形地との違い

家の裏に細い通路が伸び、その先に四角い敷地が広がっている土地を、旗竿地と呼びます。

上から見ると旗を立てる竿のような形に見えることからこの名前がつき、整形地と比べて売却相場が2〜3割低くなりやすい土地です。

通路の幅が2メートルに届かない場合は建て替えができず、再建築不可物件として扱われることもあります。

本記事では、旗竿地を売るときに確認しておきたい手続きと売却価格の目安を解説します。

旗竿地の意味と読み方

旗竿地は「はたざおち」と読みます。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという接道義務が定められています。

この2メートルの接道部分が細い通路になっている土地が旗竿地で、通路の幅が2メートルに届かない場合は、いま建っている建物を取り壊すと再建築ができなくなり、再建築不可物件として扱われます。

旗竿地は市街化区域・市街化調整区域のどちらにも存在し、用途地域によって建ぺい率・容積率の上限が変わるため、通路部分を含めた敷地全体の面積で計算する必要があります。

旗竿地はこんな場面で出てきます

旗竿地と整形地・不整形地の違い

土地の形は、整形地・不整形地・旗竿地の3つに大きく分けられます。

整形地は道路に広く接する四角い土地で、建築の自由度が高く売却相場の基準になります。

不整形地は敷地全体がいびつな形をした土地全般を指し、旗竿地はそのなかでも通路部分と本体部分がはっきり分かれている形を指します。

形の違いを表にまとめました。

整形地・旗竿地の違い

項目	整形地	旗竿地
形	道路に広く接する四角形	細い通路の先に敷地が広がる
建築の自由度	高い	通路幅が2m未満だと制限される
売却相場	基準となる	整形地より2〜3割低い

旗竿地は売るときにどう関わるか

旗竿地を売却するとなると、買主はまず通路部分の幅を確認します。

幅が2メートル未満だと接道義務を満たさず、建て替えができない再建築不可物件になっている可能性があるため、新築や建て替えを考える買主には敬遠されやすくなります。

すでに建っている建物をそのまま使いたい買主であれば購入の対象になりますが、買い手の層が限られる分、売却相場が整形地より2〜3割低くなる要因になります。

また、通路部分の幅や奥の敷地の広さによって建ぺい率・容積率をどこまで使えるかも変わるため、不動産会社に測量図や公図を提出し、通路の幅を正確に測ってもらったうえで売却査定を受ける流れになります。

通路の幅と売却相場の関係は「旗竿地は売れる？

路地の幅で決まる価格」で解説しています。

旗竿地の費用・手続き・判断の目安

通路の幅が2メートルに届かない旗竿地でも、市区町村の建築審査会から43条2項の認定・許可を受けられれば、再建築ができる場合があります。

認定・許可の可否は周辺の道路状況や敷地の使われ方によって変わるため、売却を検討する段階で自治体の窓口や不動産会社に確認しておくと、買主への説明がしやすくなります。

通路の幅を実際に測る際は、境界標の位置から測量士や不動産会社の担当者に確認してもらい、2メートルという基準に対してどのくらいの余裕があるかを数値で把握しておくことが判断の目安になります。

43条2項の認定・許可の要件は敷地ごとに異なるため、個別の判断は司法書士や建築士に相談しながら進めると安心です。

旗竿地を高く売るための工夫

旗竿地の売却相場を少しでも上げるには、通路部分の使い方を買主にわかりやすく伝える工夫が有効です。

通路に駐車スペースを確保できるかどうかや、隣接地との境界がはっきりしているかどうかは、買主が建て替え後の計画を立てる際の判断材料になります。

境界が不明確な場合は、売却前に境界確定測量を済ませておくと、買主が安心して検討しやすくなります。

再建築不可物件に該当する旗竿地は、通常の不動産会社への仲介だけでなく、再建築不可物件を扱う専門の不動産会社や買取会社にも相談すると、売却先の選択肢が広がります。

整形地・不整形地との価格差を含めた形状ごとの特徴は「整形地・不整形地・旗竿地の違い」で解説しています。

旗竿地についてよくある質問

旗竿地のまとめ

旗竿地は、通路の幅によって建て替えの可否や売却相場が大きく変わる土地です。ぜひ本記事の旗竿地の意味と売るときの手続きを参考に、不動産の売却に向けた準備を進めてください。