オーバーローンとは？不動産売却と差額の埋め方

夫婦で住んでいた家を売ろうとしたら、ローンの残高が不動産の売却できる金額より多く、売っても借金が残ると分かった、という場面で出てくる言葉がオーバーローンです。

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が家の売却価格を上回っている状態を指します。

本記事では、オーバーローンの意味と、離婚に伴う不動産の売却でどう関わってくるかを解説します。

オーバーローンの意味と読み方

オーバーローンは「おーばーろーん」と読み、住宅ローンの残高が家の売却価格を上回っている状態を指す実務上の言葉です。

法律で定義された用語ではなく、不動産会社や金融機関の現場で使われる呼び方です。

例えば、ローン残高が2,400万円残っている家の売却査定額が2,100万円だった場合、差額300万円分がオーバーローンの状態にあります。

この差額は売却代金だけでは払い切れないため、自己資金で埋めるか、金融機関の同意を得た任意売却に進む必要があります。

オーバーローンはこんな場面で出てきます

オーバーローンとアンダーローンの違い

逆にローン残高より売却価格が高い状態はアンダーローンと呼ばれ、売却代金でローンを完済し、残った分を手元に残せます。オーバーローンとアンダーローンの違いは次の3点です。

オーバーローンとアンダーローンの違い

項目	オーバーローン	アンダーローン
残債と売却価格の関係	残債が売却価格を上回る	残債が売却価格を下回る
売却後の資金	差額が不足し、自己資金や任意売却が必要	差額が手元に残る
財産分与での扱い	分ける財産がないと扱われるのが一般的	残った金額が分ける対象になる

オーバーローンは不動産を売るときにどう関わるか

離婚に伴い夫婦で住んでいた家を売却しようとしたとき、オーバーローンの状態だと大きな壁になります。

住宅ローンが残っている家には金融機関の抵当権が付いており、売却して所有権を買主に移すには抵当権を抹消する必要があります。

抵当権を外すにはローンを完済しなければならず、オーバーローンのままでは売却代金だけで完済できません。

財産分与の場面では、家の価値からローン残債を引いた金額がプラスであれば分ける対象になりますが、オーバーローンで差額がマイナスの場合は分ける財産がないと扱われるのが一般的です。

むしろ、その差額をどちらがどう負担するかが夫婦間の話し合いの中心になります。

連帯債務や連帯保証で夫婦どちらもローンに関わっている場合は、離婚後も名前が残ったままになることがあるため、離婚協議書に残った債務の扱いを明記しておくことが欠かせません。

オーバーローンの差額の埋め方と手続きの目安

オーバーローンの家を売る方法は大きく二つあります。

ひとつは、ローン残高と売却代金の差額を自己資金で用意し、ローンを完済してから通常の売却手続きに進む方法です。

もうひとつは、自己資金で埋められない場合に金融機関へ相談し、任意売却の同意を得る方法です。

任意売却では、金融機関が残った債務の扱いに同意したうえで、市場価格に近い金額で家を売却できます。

冒頭の例のように、ローン残高2,400万円、査定額2,100万円で差額300万円が生じる場合、この300万円を用意できるかどうかが、通常売却と任意売却のどちらに進むかの分かれ目になります。

任意売却の具体的な進め方は「オーバーローンの家は売れる？」で解説しています。

オーバーローンかどうかは、ローンの残高証明書と売却査定の結果を並べれば確認できるので、離婚の話し合いを始める前に一度確かめておくと、その後の進め方を判断しやすくなります。

確認の手順は「離婚前にオーバーローンか確認する方法」で解説しています。

財産分与や残債の負担割合は個別の事情によって判断が変わるため、離婚協議書を作成する前に弁護士へ相談することをおすすめします。

オーバーローンについてよくある質問

オーバーローンのまとめ

オーバーローンは、住宅ローンの残債が家の売却価格を上回っている状態を指し、財産分与では分ける財産がないと扱われるのが一般的です。

差額を自己資金で埋めるか、金融機関に相談して任意売却に進むかを早めに判断することが、離婚後の負担を減らすことにつながります。

ぜひ本記事のオーバーローンの意味と対処法を参考に、不動産の売却に向けた準備を進めてください。