所有権移転登記とは？売却時の費用と決済の流れ

決済日になると、司法書士から「所有権移転登記の申請をします」と言われて、何のことか分からないまま署名や実印を求められることがあります。

これは不動産の名義を売主から買主へ書き換える手続きで、決済当日に司法書士が法務局へ申請するものです。

本記事では、所有権移転登記が家やマンションの売却でどう関わってくるのかを解説します。

所有権移転登記の意味と読み方

所有権移転登記（しょゆうけんいてんとうき）は、不動産登記法にもとづいて法務局の登記簿に記録された所有者の名義を、売主から買主へ書き換える登記です。

登記簿には土地や建物ごとに所有者の氏名・住所が記載されており、この記載を実態に合わせて更新する手続きにあたります。

登記が済むまでは、代金を払っていても登記簿上の名義は売主のままです。

第三者に対して自分が所有者だと主張するには登記が必要なため、決済日に司法書士が申請するのが通例になっています。

所有権移転登記はこんな場面で出てきます

所有権移転登記と似た登記の違い

登記には所有権移転登記のほかにも種類があり、混同しやすいので整理しておきます。

登記の種類ごとの違い

登記の種類	内容	売却時の負担者
所有権移転登記	名義を売主から買主へ書き換える	買主が負担するのが一般的
抵当権抹消登記	住宅ローンの担保として付いた抵当権を消す	売主が負担するのが一般的
表題登記	新築時などに建物の所在・構造を初めて登記する	建物の所有者
所有権保存登記	新築の建物に初めて所有者の名義を登記する	建物の所有者

所有権移転登記は不動産を売るときにどう関わるか

住宅ローンが残ったまま家やマンションを売る場合、決済日には所有権移転登記と抵当権抹消登記が同時に進みます。

買主から代金が振り込まれ、その資金で売主が残債を一括返済したことを金融機関が確認したうえで、司法書士が両方の登記を法務局へ申請する流れです。

売主が用意するのは、登記識別情報通知（いわゆる権利証）、印鑑証明書、実印で、これらが揃わないと登記の申請ができません。

売買契約書に押した実印と同じ印鑑証明書が必要になるため、事前に司法書士から案内される書類は早めに準備しておくと決済当日がスムーズです。

所有権移転登記の費用は誰が負担するか

所有権移転登記にかかる費用は、法務局に納める登録免許税と、申請を代行する司法書士への報酬に分かれます。

登録免許税は固定資産税評価額をもとに算出され、軽減措置の有無によっても変わるため、金額は司法書士から提示される見積もりで確認するとよいでしょう。

慣習として、所有権移転登記の費用は買主が、抵当権抹消登記の費用は売主が負担するケースが多く、売買契約書にどちらが何を負担するか記載されているのが一般的です。

負担の割合は交渉次第で変わることもあるため、契約前に不明な点があれば不動産会社に確認しておくと、決済日に費用面で戸惑うことがありません。

決済日の所有権移転登記の流れ

登記の申請そのものは司法書士に任せる手続きですが、必要書類の不足や本人確認の不備があると決済日に進められないこともあります。個別の書類や進め方に不安がある場合は、担当する司法書士に事前に相談しておくと安心です。

所有権移転登記についてよくある質問

所有権移転登記のまとめ

所有権移転登記は、決済日に司法書士が法務局へ申請し、不動産の名義を売主から買主へ書き換える手続きです。

住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消登記と同時に進み、必要書類や費用の負担者も慣習として決まっています。

不動産売却全体の流れは「不動産売却の流れ」で解説していますので、あわせて確認しておくと決済日の準備がしやすくなります。

ぜひ本記事の内容を参考に、家やマンションの売却に向けた準備を進めてください。