仲介手数料とは？家の売却時の上限額とタイミング

「不動産会社に払うお金がいくらになるのか分からない」という状態で、家の売却を進めようとしていませんか。

仲介手数料は売買が成立したときだけ発生する成功報酬で、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」という上限額が法律で決まっています。

本記事では、仲介手数料の仕組みと、家やマンションの売却でどのタイミングにいくら支払うのかを解説します。

仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で決まっている

仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法第46条にもとづいて国が定めています。

2026年9月時点では、売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」という速算式で上限額を計算します。

例えば売買価格3,000万円であれば、上限額は「3,000万円×3％＋6万円＝96万円」に消費税を加えた105万6,000円です。

800万円以下の物件については、不動産会社の調査費用を考慮した特例があり、最大33万円（税込）まで受け取れます。

あくまで上限であって、これより低い金額を不動産会社が設定することは可能です。

仲介手数料はこんな場面で出てきます

仲介手数料と取得費・譲渡費用の違い

仲介手数料は、譲渡所得税の計算で使う「譲渡費用」の一つに含まれます。似た言葉に「取得費」もありますが、発生するタイミングと役割が異なります。

仲介手数料・取得費・譲渡費用の違い

項目	仲介手数料	取得費	譲渡費用
発生するタイミング	売買成立時	購入時	売却時
譲渡所得税計算での扱い	譲渡費用に含まれる	取得費として控除	仲介手数料・印紙税などを含む
具体例	不動産会社への成功報酬	購入時の仲介手数料・登記費用	解体費用・測量費など

家を売るときに仲介手数料がどう関わるか

仲介手数料は、不動産会社と結ぶ媒介契約の段階では発生しません。

買主が見つかり、売買契約が成立して初めて支払い義務が生じます。

売主は査定額をもとに手取り額を試算する際、売買価格から仲介手数料と登記費用などを差し引いて考える必要があります。

売却が成立しなければ仲介手数料は発生しないため、途中で契約を解除した場合も原則として支払いは不要です。

また、支払った仲介手数料は譲渡所得税の計算上「譲渡費用」として売却益から差し引けるため、確定申告のときに領収書を保管しておくことが大切です。

仲介手数料の支払うタイミングと内訳の目安

仲介手数料は、売買契約時に50％、引き渡し時に残り50％を支払う流れが一般的です。

全額を引き渡し時にまとめて支払う不動産会社もあるため、契約前に媒介契約書や重要事項の説明で支払時期を確認しておきましょう。

消費税がかかる点にも注意が必要で、先ほどの3,000万円の例では、契約時に52万8,000円、引き渡し時に52万8,000円という内訳になります。

譲渡所得税の詳しい計算には取得費や特別控除の適用状況が関わるため、個別の金額については税理士に相談することをおすすめします。

仲介手数料を確認するときのポイント

仲介手数料は上限額であるため、不動産会社によって設定額が異なります。

極端に低い金額を提示された場合、広告や内覧対応にかけられる労力が減り、売却活動が滞る可能性もあるため、金額だけでなく販売計画とあわせて確認することが大切です。

仲介手数料の具体的な計算方法や上限額の一覧については、「仲介手数料はいくら？

上限と計算方法」で解説しています。

仲介手数料についてよくある質問

仲介手数料のまとめ

仲介手数料は、売買が成立したときに不動産会社へ支払う成功報酬で、上限額は宅地建物取引業法によって「売買価格×3％＋6万円＋消費税」と定められています。

支払いのタイミングや譲渡所得税との関係を知っておけば、手取り額の見通しを立てやすくなります。

ぜひ本記事の内容を参考に、家やマンションの売却に向けた資金計画を進めてください。