住宅ローン控除とは？家の売却と併用の判断

今の家を売って新しい家に買い替えるとき、今の家の売却で3000万円特別控除を使うと、買い替え先の住宅ローン控除が一定期間使えなくなります。

住宅ローン控除は、住宅ローンを組んでマイホームを買った人が、年末のローン残高に応じて所得税などから差し引ける制度です。

どちらを使うと得になるかは、不動産の売却で出る利益の額と、新しい家で受けられる控除の額を比べて判断します。

本記事では、住宅ローン控除が家の売却にどう関わるかを解説します。

住宅ローン控除の意味と読み方

住宅ローン控除は「じゅうたくろーんこうじょ」と読み、正式には住宅借入金等特別控除といいます。

住宅ローンを組んでマイホームを取得した人が、年末時点のローン残高に応じた金額を、所得税や住民税から差し引ける制度です。

控除を受けるには、取得した住宅に実際に住んでいることや、ローンの借入期間など、いくつかの条件を満たす必要があります。

買い替えで新しく家を買う人は、この控除を受けられるかどうかが、資金計画に直結します。

住宅ローン控除はこんな場面で出てきます

住宅ローン控除と3000万円特別控除の違い

住宅ローン控除は家を買う人が使う制度で、3000万円特別控除は家を売る人が使う制度です。買い替えでは両方が同時に関わってくるため、混同しないよう整理しておく必要があります。

住宅ローン控除と3000万円特別控除の違い

項目	住宅ローン控除	3000万円特別控除
対象になる人	家を買う人（買主側）	家を売る人（売主側）
使う場面	新居の住宅ローンを組んだとき	今の家を売って利益が出たとき
併用の扱い	3000万円特別控除を使うと一定期間使えなくなる	使うと買い替え先の住宅ローン控除に影響する

3000万円特別控除の内容は「3000万円特別控除とは」で解説しています。

住宅ローン控除は不動産を売るときにどう関わるか

家やマンションを売って新しい家に買い替える人にとって、住宅ローン控除は売却と切り離せない話になります。

今の家を売って利益が出ると、3000万円特別控除を使って所得税の負担を減らせますが、その控除を使った年から一定期間は、買い替え先で組んだ住宅ローンについて住宅ローン控除を使えなくなります。

反対に、売却で利益が出ない、または3000万円特別控除を使わない場合は、買い替え先の住宅ローン控除をそのまま受けられます。

売却のタイミングで、どちらの制度を選ぶかを先に決めておく必要があります。

住宅ローン控除のどちらを選ぶかの判断基準

どちらが得かは、売却で得られる利益に対する3000万円特別控除の効果と、買い替え先で何年にわたって受けられる住宅ローン控除の合計額を、それぞれ金額で比べて判断します。

売却の利益が3000万円に届かない場合や、そもそも利益が出ない場合は、控除を使う必要がないため、住宅ローン控除を優先しやすくなります。

反対に、売却の利益が大きい場合は、3000万円特別控除で軽減できる税額のほうが大きくなることがあります。

金額の比較は個々の状況によって変わるため、税理士に相談して数字を出してもらうことをおすすめします。

住宅ローン控除の手続きの流れと注意点

買い替えでは、今の家の住宅ローンを完済して抵当権を抹消したうえで、新しい家のローンを組むのが基本の流れです。

売却と購入のタイミングが合わないときは、住み替えローンやつなぎ融資、ダブルローンといった仕組みを使って資金をつなぐ場合があります。

どの方法を選ぶかによって、住宅ローン控除を受けられる時期や条件が変わることがあるため、不動産会社や金融機関に早めに相談しておくと、買い替え後の資金計画が立てやすくなります。

住宅ローン控除についてよくある質問

住宅ローン控除のまとめ

住宅ローン控除は、マイホームを買った人が年末のローン残高に応じて所得税などから差し引ける制度で、家の売却で3000万円特別控除を使うと、買い替え先の住宅ローン控除が一定期間使えなくなります。

どちらが得かは不動産の売却の利益と控除額の金額で決まるため、迷ったときは税理士への相談が有効です。

ぜひ本記事の住宅ローン控除と3000万円特別控除の関係を参考に、家の売却に向けた資金計画を進めてください。