再建築不可物件とは？売却相場と接道義務の関係

古い家や親から譲り受けた家を売ろうとして「再建築不可物件」という言葉を初めて見て、「更地にしたら建てられないなら、いまの家をどうすればいいのか」と戸惑う人は少なくありません。

実際には解体せずに現状の建物を活かして売却できますが、買主が限られ、住宅ローンの審査でも不利になります。

本記事では、再建築不可物件の意味と、家の売却で注意すべき点を解説します。

再建築不可物件の意味と読み方

再建築不可物件（さいけんちくふかぶっけん）は、建築基準法が定める接道義務を満たしていない土地に建つ建物を指します。

同法43条は、建築物の敷地が道路に接していることを求めており、この基準を満たさない土地は、いまの建物を使い続けることはできても、解体後に新しい建物を建てる許可が下りません。

市街化区域や用途地域の指定の有無にかかわらず、接道の状態だけで再建築不可になる点が特徴です。

旗竿地のように敷地の一部だけが細い通路で道路に接している土地でも、通路の幅が足りなければ同じ扱いになります。

再建築不可物件はこんな場面で出てきます

再建築不可物件と接道義務・43条2項の認定・許可の違い

再建築不可物件のまわりには、接道義務や43条2項の認定・許可といった似た言葉が出てきます。それぞれの立場を整理すると、次のようになります。

接道義務・43条2項の認定・許可・再建築不可物件の関係

用語	内容	再建築への影響
接道義務	建築基準法43条が定める、敷地が道路に接していることを求める原則のルール	満たせば再建築できる
43条2項の認定・許可	接道義務を満たさない土地について、特定行政庁が例外的に認める制度	認定・許可を受ければ再建築できる場合がある
再建築不可物件	接道義務を満たさず、43条2項の認定・許可も受けていない土地	現状の建物を解体すると再建築できない

再建築不可物件は売るときにどう関わるか

再建築不可物件を売却するとき、最初に影響が出るのは買主の範囲です。

住宅ローンを扱う銀行の多くは、将来建て替えられない土地を担保として評価しにくいため、融資を出しにくい傾向にあります。

結果として、現金で購入できる買主やリフォームを前提にした買主、不動産会社の買取に限られやすくなります。

仲介で売却する場合は、売買契約の前に行う重要事項説明で、再建築不可であることを買主にきちんと伝える必要があり、この説明を怠ると売買契約後にトラブルになりかねません。

買主が見つかりにくい分、売却相場は再建築可能な物件の5〜7割程度にとどまることが多く、売却査定を依頼する不動産会社によっても提示額に差が出ます。

隣接地の所有者に買い取ってもらい、敷地を一体化して接道義務を満たす形にできれば、売却価格を近づけられる可能性もあります。

再建築不可物件の解消できるかどうかの確認手順

再建築不可の状態を解消できるかどうかは、まず特定行政庁の窓口で43条2項の認定・許可を受けられる可能性があるかを確認するところから始まります。

認定・許可が下りれば、現状のままでも将来建て替えが可能になる場合があり、売却前に確認しておくと買主への説明もしやすくなります。

認定・許可が難しい場合は、隣接する土地の一部を買い取って接道の幅を確保したり、隣地の所有者へ売却して敷地を一体化してもらったりする方法も選択肢になります。

いずれの方法も土地の境界や権利関係の調整が必要になるため、司法書士や弁護士への相談を早めに検討することをおすすめします。

具体的な売却方法や価格の目安は「再建築不可物件の相場と売却の選択肢」で解説しています。

再建築不可物件についてよくある質問

再建築不可物件のまとめ

再建築不可物件は接道義務を満たしていない土地に建つ建物で、解体すると新しい建物を建てられなくなります。

そのままの状態でも不動産の売却は可能ですが、買主が限られ売却相場も下がりやすいため、43条2項の認定・許可の可能性や隣地との調整も含めて早めに確認しておく必要があります。

ぜひ本記事の再建築不可物件の意味と売却時の注意点を参考に、家の売却に向けた準備を進めてください。