農地法とは？3条4条5条の違いと売却時の許可
農地の売買や転用に許可を求める法律です。農地を農地のまま売るには3条、宅地などへ転用するには4条、転用を前提に売るには5条の許可が要ります。許可なく結んだ契約は効力を持ちません。
土地の登記事項証明書を見たら、地目が「田」や「畑」になっていて、そのまま売れるのか分からず困っていませんか。
農地は農地法という法律の対象になっており、売買や転用には市区町村の農業委員会や都道府県知事などの許可が必要です。
許可を受けずに結んだ契約は効力を持たず、そのままでは登記も進みません。
本記事では、農地法が土地の売却にどう関わるのかを解説します。
農地法（のうちほう）の意味
農地法は、農地の売買や転用に許可を求める法律です。
対象になる行為ごとに条文が分かれており、3条は農地を農地のまま売買・貸借するときの許可、4条は所有している農地を宅地などに転用するときの許可、5条は転用することを前提に農地を売買・貸借するときの許可を指します。
家を建てるために農地を買う、あるいは資材置き場にするために農地を売るといったケースは、多くの場合5条の対象です。
許可を受けずに結んだ契約は法律上の効力を持たないため、登記事項証明書の地目が農地のままになっている土地を売るときは、まず自分の土地がどの条文に当てはまるかを確認する必要があります。
農地法はこんな場面で出てきます
この土地、登記簿の地目が「畑」になっていますね。農地法の対象になります。
家を建てる予定で買ってもらう予定なんですが、それでも許可が必要なんですか。
はい、転用を前提にした売買なので5条許可が要りますので、先に申請しますね。
許可が下りる前に契約してしまっても大丈夫なんでしょうか。
許可が出るまでは契約の効力が生じませんので、停止条件付きで契約を結びますね。
なるほど、農業委員会への申請は誰が進めてくれるんですか。
申請書類はこちらで用意しますので、実印での押印だけお願いしますね。
農地法の3条・4条・5条の違い
同じ農地法でも、条文によって許可を出す先や場面が異なります。売主として自分の土地がどれに当たるかを把握しておくと、不動産会社や司法書士との話が早く進みます。
農地法3条・4条・5条の違い
| 条文 | 対象になる行為 | 具体例 |
|---|---|---|
| 3条 | 農地を農地のまま売買・貸借する | 農家同士で田畑を譲り渡す |
| 4条 | 自分の農地を転用する | 自分の畑に家を建てる |
| 5条 | 転用を前提に農地を売買・貸借する | 農地を宅地用地として第三者に売る |
農地の売却で農地法がどう関わるか
農地を売ろうとすると、買主が農業を続けるのか、宅地などに転用するのかで手続きが変わります。
買主が農家で農地のまま使い続けるなら3条許可、買主が家を建てるなど別の用途に使うなら5条許可が必要です。
どちらの場合も、許可が下りる前に結んだ売買契約は効力を持たないため、実務では「農業委員会の許可が下りることを条件に契約を成立させる」という停止条件付きの売買契約を結ぶのが一般的です。
買主が決まっても、許可が下りるまでは代金の決済や所有権移転登記に進めない点は、売主として押さえておく必要があります。
また、購入希望者が個人であっても、農地を継続して耕作する意思や体制がないと3条許可が下りないことがあり、この場合は転用前提の5条許可に切り替えて手続きを進めることになります。
農地法の許可の手続きの流れ
5条許可の申請先は市区町村の農業委員会で、そこから都道府県知事や指定を受けた市町村長へ書類が回り、許可・不許可が決まります。
ただし、土地が市街化区域にある場合は、農業委員会への「届出」だけで足り、知事等の許可までは不要になる扱いがあります。
市街化区域か市街化調整区域かによって手続きの重さが変わるため、契約前に用途地域や都市計画の区分もあわせて確認しておくと安心です。
5条許可を前提にした農地売却の流れ
転用の用途と買主を確定させます。
許可が下りることを条件に契約を結びます。
書類を提出し、知事等の許可を待ちます。
許可後に代金決済と登記を行います。
市街化区域内の農地は、届出だけで済む場合があります。
農地に該当するかどうかの判定や、許可が下りるまでの見通しは土地ごとの事情で変わるため、契約前に司法書士や弁護士に確認しておくことをおすすめします。
農地法についてよくある質問
Q 農地法の許可が下りる前に買主とお金のやり取りをしても大丈夫ですか
A 許可が下りるまで契約は効力を持たないため、原則として決済や所有権移転登記は許可後に行います。手付金の授受だけを先に済ませる進め方もあるため、不動産会社に確認してください。
Q 相続で受け継いだ農地でも農地法の対象になりますか
A 相続で取得した農地も地目が農地のままであれば対象です。売却するときは3条や5条の許可、または届出の手続きが必要になります。
Q 市街化区域と市街化調整区域で手続きは変わりますか
A 市街化区域内の農地であれば農業委員会への届出で足りる場合があります。市街化調整区域では知事等の許可が必要になる場面が多く、手続きにかかる負担も変わります。
Q 地目が農地でも実際は耕作していない土地はどうなりますか
A 現況が農地でなくても、登記上の地目が農地であれば農地法の対象として扱われます。実態と登記が異なる場合は、農業委員会に確認してから売却の手続きを進める必要があります。
農地法のまとめ
農地法は、農地の売買や転用に許可を求める法律で、農地をどう使うかによって3条・4条・5条のいずれかの許可が必要になります。
許可を受けずに結んだ契約は効力を持たないため、農地を含む土地の売却では、買主が決まった段階で農業委員会への申請を先に進める必要があります。
ぜひ本記事の3条・4条・5条の違いと手続きの流れを参考に、農地を含む土地の売却に向けた準備を進めてください。
詳しくは「農地は売れる？
農地法の許可と転用」で解説しています。
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