底地とは？借地権との違いと売却の流れ
借地権が設定されている土地を、地主の側から見た呼び方です。自分では自由に使えないため、売却価格は更地より大幅に下がります。借地人が買い取るケースが多く見られます。
相続した土地の登記簿を確認したら、他人が建てた家が建っていて、自分では使えない土地だった——このような土地を底地と呼びます。
底地は不動産の売却できますが、更地として売る場合より買取価格は大幅に下がり、買い手は借地人か底地専門の不動産会社に限られます。
本記事では、底地の意味と土地の売却時に注意すべき点を解説します。
底地の意味と読み方
「底地」は「そこち」と読みます。
借地借家法に基づいて借地権が設定された土地を、地主の側から見たときの呼び方です。
この土地には借地人が建物を建てて住んでいるか、事業に使っていることが多く、地主自身が使用したり、自由に処分したりすることはできません。
借地権は法律で強く保護されており、地主が一方的に契約を解除したり、更新を拒んだりすることは基本的にできない仕組みになっています。
そのため底地の所有者である地主は、土地の所有権を持ちながらも、実際の利用や売却には大きな制約を受ける立場になります。
底地はこんな場面で出てきます
今回の土地は借地人さんが建物を建てて住んでいる、いわゆる底地ですね。
そうなんです。この土地って自分の名義なのに、普通には売れないんでしょうか。
売れますが、更地とは違って買い手が限られますね。まずは借地人さんに買う意向があるか確認しませんか。
もし借地人さんが買ってくれない場合はどうなりますか。
そのときは底地専門の不動産会社に相談する流れになりますね。査定額は借地権付きの土地とは考え方が違いますので、あらためてご説明します。
契約の細かい部分で不安なところがあるんですが。
契約書の特約などは司法書士にも確認してもらいながら進めますので、心配なところは遠慮なく聞いてくださいね。
底地と借地権の違い
底地とセットで語られる言葉に「借地権」があります。同じ土地でも、立場によって呼び方が変わる点を整理します。
底地と借地権の違い
| 項目 | 借地権 | 底地 |
|---|---|---|
| 誰が持つか | 借地人（建物の所有者） | 地主（土地の所有者） |
| 土地の使用 | 建物を建てて使用できる | 自由に使えない |
| 売却時の主な買い手 | 地主・第三者 | 借地人・底地専門の不動産会社 |
| 権利の性質 | 土地を借りて使う権利 | 土地の所有権（利用は制限される） |
底地を売るときにどう関わるか
底地を売ろうとする売主は、地主自身です。
ここで問題になるのは、買い手が限られることです。
住宅用地を探している一般の個人にとって、自由に使えない底地はほとんど選択肢に入りません。
実際の売却先は、借地人に買ってもらい借地権と底地を一つにまとめて完全な所有権にする方法、底地を専門に扱う不動産会社に買い取ってもらう方法、借地人と共同で第三者に売却する方法の三つに絞られます。
借地人への売却がまとまれば、買い手にとっても土地と建物の権利が一体になり資産価値が上がるため、比較的話がまとまりやすい取り組みです。
ただし借地人に買う資金や意向がない場合は、底地専門の不動産会社への売却を検討することになります。
増改築や建て替えの際に地主の承諾が必要になる場面など、借地人との関係で判断に迷う場面については「地主の承諾と裁判所の許可」で解説しています。
底地を売る流れ
底地の売却の流れ
契約書や登記簿で借地権の種類・期間・地代を確認します。
底地を買い取る意思があるか打診します。
借地人が買わない場合は底地専門の不動産会社に査定を依頼します。
契約を結び、司法書士に依頼して所有権移転登記を行います。
底地単独の売却は、借地権とあわせて売る場合と比べて買取価格が低くなりやすい傾向があります。
底地の売却では、借地契約の内容や借地人との交渉状況によって進め方が変わります。契約書に記載のない特約や、増改築時の承諾料の有無なども判断材料になるため、個別の契約内容については司法書士や弁護士に確認しておくと安心です。
底地についてよくある質問
Q 底地は住宅用に買う人がいますか
A 底地は借地人が使用している土地のため、地主以外の個人が住宅用に買うことは基本的にありません。買い手は借地人本人か、底地専門の不動産会社になることがほとんどです。
Q 底地の売却価格はどのように決まりますか
A 借地権の内容や残存期間、地代の金額などによって変わります。更地として売る場合より低い価格になりやすく、借地人が買い取る場合と専門業者が買い取る場合で価格の考え方も異なります。
Q 借地人が底地を買ってくれない場合はどうすればいいですか
A 借地人に買う意思がない場合は、底地を専門に扱う不動産会社への売却を検討します。借地権が付いた土地の取引実績がある会社であれば、買取の相談に応じてもらえます。
Q 底地を売るときに借地人の同意は必要ですか
A 底地そのものの売却は地主の判断で進められますが、買い手が変わる連絡は借地人にしておくと後のトラブルを避けられます。増改築や建て替えなど借地人側の行為に地主の承諾が必要な場面もあります。
底地のまとめ
底地は、借地権が設定された土地を地主の視点から見た呼び方で、自由に使えない分、売却価格や買い手の範囲に大きな制約があります。
借地人への売却、底地専門の不動産会社への売却など、選択肢を整理してから進めることが欠かせません。
ぜひ本記事の底地の意味や売却の流れを参考に、土地の売却に向けた準備を進めてください。
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