借地権とは？売却の承諾料と価格への影響

借地権付きの家を売ろうとすると、地主の承諾や承諾料の準備が必要だと分かり、何から手を付ければいいのか分からなくなります。

借地権は地主から借りた土地の上に自分の建物を持つ権利で、家の売却の手続きを進めるには地主の承諾と承諾料の用意、承諾が得られないときの裁判所の手続きまで見据えて動く必要があります。

本記事では、借地権の意味と、家の売却の手続きを進めるときの流れを解説します。

借地権の意味と読み方

借地権は「しゃくちけん」と読み、借地借家法という法律に基づいて、地主から土地を借りてその上に自分の建物を持つ権利です。

借地権には大きく「地上権」と「賃借権」の2種類があり、実際に多く使われているのは地代を払って土地を使う賃借権にあたります。

普通借地権の存続期間は借地借家法で30年以上と定められており、期間が満了しても更新できる仕組みになっています。

土地そのものの所有者は地主のままで、借地権者が持っているのは建物と、その建物を建てるために土地を使う権利だけという点が特徴です。

借地権はこんな場面で出てきます

借地権と所有権の違い

借地権と所有権の一番の違いは、土地の所有者が誰かという点です。所有権の物件は土地と建物の両方を自分の名義にできますが、借地権の物件は建物だけが自分の名義で、土地は地主のものになります。

借地権と所有権の違い

項目	所有権	借地権
土地の所有者	自分	地主
売却時の地主の承諾	不要	必要（地上権は原則不要）
売却価格の傾向	相場どおり	所有権より低め

借地権の中でも、地上権は土地を自由に使える性質が強く、地主の承諾なしに譲渡できるとされています。

一方の賃借権は、譲渡や増改築のたびに地主の承諾が必要になる点が異なります。

自分の借地権がどちらの種類かは、登記事項証明書などで確認できます。

借地権は不動産を売るときにどう関わるか

借地権付きの建物を売却するときは、まず地主に借地権を売ることの承諾を得る必要があります。

承諾を得られたら、借地権の譲渡に伴う承諾料を地主に支払うのが一般的な流れです。

承諾料の金額は借地権の種類や地域の慣行によって差があるため、事前に地主や不動産会社と相談しておくと進めやすくなります。

地主の承諾が得られない場合は、裁判所に地主の代わりに許可を出してもらう手続きを申し立てることができ、この手続きには時間がかかるため売買契約のスケジュールにも影響します。

買主にとっても、将来の建て替えや増築で地主の許可がいる点がハードルになるため、所有権の物件に比べて買い手が見つかりにくくなる傾向があります。

詳しくは「借地権付き建物は売れる？」で解説しています。

借地権の承諾料と手続きの流れ

借地権が売却価格に与える影響

借地権付きの建物は、同じ条件の所有権の物件より売却価格が低くなる傾向があります。

土地を自由に使える所有権と違い、借地権では建て替えや売却のたびに地主の承諾が必要になるため、買主側の負担やリスクが上乗せされる分だけ価格に反映されます。

所有権の物件の価格を基準にするのではなく、借地権の物件としての売却査定を不動産会社に依頼し、地主との関係や残りの契約期間も踏まえた金額を確認することが大切です。

借地権についてよくある質問

借地権のまとめ

借地権は地主から土地を借りて建物を持つ権利で、売るときは地主の承諾や承諾料、場合によっては裁判所の許可まで必要になる点が所有権の物件と大きく異なります。

手続きが複雑になりやすいからこそ、早い段階で地主や不動産会社、司法書士・弁護士に相談しながら進めることが安心につながります。

ぜひ本記事の借地権の意味と手続きの流れを参考に、家の売却に向けた準備を進めてください。