古家付き土地とは？解体費用と固定資産税の負担

相続した古い実家や、住み替えで手放す家をそのまま売りに出したいとき、解体してから売るか迷う場面が出てきます。

古家付き土地は、古い建物を残したまま土地として売り出す販売形態で、売主が解体費を負担せずに売却活動を進められる一方、買主が将来の解体費を見込むぶん売却価格は抑えめになりやすい形です。

築年数が古い建物ほど、この判断は早めに整理しておく必要があります。

本記事では、古家付き土地の売却で売主が押さえておきたい注意点を解説します。

古家付き土地の意味と読み方

古家付き土地は「ふるやつきとち」と読みます。

古い建物をそのまま残した状態で、土地として売り出す販売形態を指し、建物にはほとんど価値を付けず、土地の価格を中心に取引が進む点が特徴です。

買主は建物を解体して新築を建てる、あるいはリフォームして再利用することを前提に検討します。

広告では「古家付き土地」「現況有姿」と表記されることが多く、建物の内覧ができるかどうかは物件ごとに異なります。

築40年・築50年を超える古い家がこの形で売られることが多く、そのままでは住めない状態の建物も少なくありません。

古家付き土地はこんな場面で出てきます

古家付き土地と更地・中古住宅の違い

古家付き土地は「建物がある」点で更地と異なり、「建物に価値を見ていない」点で中古住宅と異なります。どの形で売り出すかによって、解体費の負担者や固定資産税の扱いが変わります。

古家付き土地・更地・中古住宅の違い

項目	古家付き土地	更地	中古住宅
建物の状態	古い建物が残っている	建物なし	住める状態の建物がある
解体費の負担	買主が見込んで購入	売主が解体済み	発生しない
住宅用地の固定資産税の軽減	売却まで続く	解体後は外れる	続く
買主が想定する使い方	解体して新築、または再生	すぐに新築可能	そのまま住む・リフォーム

古家付き土地は売るときにどう関わるか

売主にとって最大の利点は、解体費用を払わずに売却活動へ進められることです。

まとまった出費をせずに済み、固定資産税の住宅用地の軽減も売却まで続きます。

一方で買主は、購入後に解体費がかかることを前提に価格を検討するため、更地として売るより売却価格は抑えめになりやすい形です。

建物の中に家具や荷物が残っている場合は、残置物としてどちらが処分するかを契約前に取り決めておく必要があります。

処分費用を売主が負担するか、買主に譲渡する形で引渡すかによって、売却価格や条件が変わってきます。

また建物が古く老朽化している場合、引渡し後に建物の不具合を理由に責任を問われないよう、契約書に建物の契約不適合責任を負わない特記事項を入れることが一般的です。

長期間放置されて特定空家に指定されそうな古い建物では、早めに解体や売却の判断をしたほうがよい場面もあります。

古家付き土地の解体費用と固定資産税の負担

建物を解体すると、その翌年から固定資産税の住宅用地の軽減が外れ、更地としての税額に変わります。

古家付き土地のまま売り出せば、解体のタイミングを買主に委ねられるので、軽減が続く間に売却を進められます。

ただし解体費用は買主が販売価格から差し引いて提示することが多く、更地として売るより低い価格になりやすい点は踏まえておく必要があります。

築40年・築50年を超えるような古い家は解体を前提に購入されることが多く、売却価格に解体費の見込み分が反映されます。

詳しくは「築40年・築50年の古い家は売れる？」で解説しています。

古家付き土地の契約前に確認しておくこと

残置物をどちらが処分するか、境界がはっきりしているか、建物の老朽化の度合いはどの程度かを、契約前に確認しておくと引渡し後のトラブルを避けやすくなります。

解体を売主・買主のどちらが行うか、更地で引渡すか現況のまま引渡すかも合わせて取り決めておく事項です。

契約不適合責任の範囲や登記の扱いなど個別の判断が必要な部分は、司法書士や税理士に確認しておくと安心です。

古家付き土地についてよくある質問

古家付き土地のまとめ

古家付き土地は、解体費を払わずに土地を売り出せる分、売却価格は更地より抑えめになりやすい形です。

残置物の処分や契約不適合責任の扱いを契約前に整理しておくと、引渡し後のトラブルを避けやすくなります。

ぜひ本記事の古家付き土地の意味や注意点を参考に、家や土地の売却に向けた準備を進めてください。