任意売却とは？競売との違いと手続きの流れ

住宅ローンの返済が苦しくなり、督促状や催告書が届いて「このままでは家を差し押さえられるのでは」と感じている方がこの言葉を調べに来ています。

任意売却は、金融機関の同意を得たうえで、競売にかけられる前に自分の意思で不動産を売る方法です。

本記事では、任意売却の仕組みと家の売却の手続きを進めるときの流れを解説します。

任意売却の意味と読み方

任意売却は「にんいばいきゃく」と読みます。

住宅ローンの返済が難しくなったとき、担保に入っている不動産に設定された抵当権を持つ金融機関の同意を得て、その不動産を売却し、代金をローンの返済に充てる方法です。

裁判所の手続きで強制的に売却される競売とは異なり、売主自身が不動産会社に依頼して買主を探すため、通常の不動産売買に近い形で進められます。

任意売却はこんな場面で出てきます

任意売却と競売の違い

同じく「ローンが返せなくなったあとの売り方」として並べて語られやすい競売とは、進め方も結果も大きく異なります。

任意売却と競売の違い

項目	任意売却	競売
売却価格の傾向	売却相場に近づけやすい	売却相場より低くなりやすい
主導権	売主と金融機関	裁判所
引っ越しの時期	金融機関と相談しながら調整できる	裁判所が決めた期日で退去を求められる
近隣への情報公開	一般の家の売却と同じように進められる	裁判所の記録として公開される

任意売却で売主に起きること

任意売却では、売却代金がローンの残高を下回るオーバーローンの状態でも、金融機関の同意があれば手続きを進められます。ただし売却代金で完済できなかった残りの債務は消えるわけではなく、金融機関と相談しながら分割で返していくことになります。

また、売却するには抵当権を抹消してもらう必要があり、これには金融機関の同意が前提になります。

売主だけの判断で売却価格を決めることはできず、金融機関が示す最低ラインを踏まえたうえで買主を探す点が、通常の家の売却と異なります。

任意売却の経験がある不動産会社に相談することが、進め方の第一歩になります。

住宅ローンが払えなくなったときの具体的な対応は「住宅ローンが払えない…家を売って完済する方法」で解説しています。

任意売却の手続きの流れと相談のタイミング

任意売却の費用や残置物への対応

仲介手数料などの費用は売却代金から支払われることが多く、売主が新たに現金を用意する負担は抑えられる場合があります。

共有持分がある不動産や、家財などの残置物が残っている場合は、それぞれ処理の仕方が変わるため、不動産会社と早めに確認しておく必要があります。

どうしても任意売却が進められないときは、家に住み続けられるリースバックを併せて検討できるケースもあります。

個別のローンの残高や返済の条件は事情ごとに異なるため、税理士や弁護士、司法書士への相談を早めに行うことをおすすめします。

任意売却についてよくある質問

任意売却のまとめ

任意売却は、住宅ローンが返せなくなったときに競売より条件を整えやすい売り方ですが、金融機関の同意や残った債務への対応など、通常の家の売却とは違う判断が必要になります。ぜひ本記事の任意売却の仕組みと進め方を参考に、不動産の売却に向けた準備を進めてください。