住み替えローンとは？審査基準と家の売却

いまの家を売った代金と自己資金だけでは住宅ローンの残債を返しきれず、次の家への住み替えをあきらめかけている人に向けた仕組みです。

住み替えローンを使うと、売却後も残る債務を次に買う家の住宅ローンに上乗せして借りられます。

本記事では、住み替えローンの仕組みと、家の売却でどのように関わってくるのかを解説します。

住み替えローンの意味と読み方

住み替えローンは「すみかえろーん」と読みます。

法律で定められた制度ではなく、金融機関が扱う住宅ローンの一種で、「買い替えローン」と呼ぶ銀行もあります。

いまの家の売却代金と自己資金だけでは住宅ローンの残債を完済できない場合に、不足分を次に買う家の住宅ローンに合算して借りる仕組みです。

今の住宅ローンの担保になっている抵当権は、この新しいローンの実行と同時に抹消されます。

住み替えローンはこんな場面で出てきます

住み替えローンと似た言葉の違い

同じ「家を買い替える場面」で出てくる言葉に、つなぎ融資とダブルローンがあります。3つとも目的とお金の流れが違うので、混同しやすい部分を表で整理します。

住み替えローン・つなぎ融資・ダブルローンの違い

項目	住み替えローン	つなぎ融資	ダブルローン
使う目的	残債を次のローンに上乗せする	売却前に購入資金を一時的に用立てる	旧居と新居のローンを同時に抱える
借入の本数	次の住宅ローン1本にまとまる	短期の別枠として借りる	旧居用・新居用の2本
返済の仕方	新居のローンと一体で返す	売却代金が入ったら一括返済	旧居が売れるまで2本分を返す

家を売るときに住み替えローンがどう関わるか

家を売るときは、売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したうえで買主に引き渡すのが原則です。

売却代金だけでは残債を返しきれない「オーバーローン」の状態だと、自己資金を足すか、住み替えローンで不足分を次のローンに乗せるかを選ぶことになります。

住み替えローンを使う場合は、いまの家の売却と次の家の購入を同じタイミングで進める必要があり、売買契約・引き渡し・新居の引き渡しの日程をそろえる調整が発生します。

詳しくは「オーバーローンの家は売れる？」で解説しています。

住み替えローンの借入額の目安と審査でみられるポイント

たとえば、いまの家の売却価格が2,000万円で住宅ローンの残高が2,300万円であれば、300万円の残債が残ります。

次に買う家が3,000万円であれば、住み替えローンでは3,000万円と300万円を合わせた3,300万円を新しい住宅ローンとして借りる形になります。

借入額が増える分、次の家の担保評価だけでなく、これまでの返済状況や年収に対する返済負担の割合なども含めて、通常の住宅ローンより厳しく審査されます。

個別の審査基準や借入可能額は金融機関ごとに異なるため、取引先の銀行に事前審査を早めに申し込んでおくと安心です。

住み替えローンを使うときの流れ

住み替えローンについてよくある質問

住み替えローンのまとめ

住み替えローンは、いまの家の売却代金だけでは住宅ローンの残債を返しきれないときに、不足分を次の住宅ローンに乗せて住み替えるための仕組みです。

借入額が増えるぶん審査は厳しくなり、いまの家の売却と次の家の購入の日程をそろえる調整も必要になります。

ぜひ本記事の住み替えローンの仕組みを参考に、不動産の売却に向けた資金計画を進めてください。