相場の調べ方2026年10月30日

不動産相場の調べ方｜売却前に知っておきたい基礎知識

不動産売却のカギ編集部

スマホで「不動産売却相場」と検索すると、名前や電話番号の入力を求める一括査定サービスのページが並び、肝心の価格帯は入力後にしか表示されないことが少なくありません。

国土交通省が公開する不動産取引価格情報検索や、不動産流通機構が運営するレインズマーケットインフォメーションを使えば、氏名や電話番号を入力せずに、周辺の取引価格をそのまま確認できます。

本記事では、不動産の売却相場を無料・匿名で調べる具体的な方法と、価格が決まる仕組みを解説します（2026年9月時点の情報です）。

この記事はこんな方に向いています

売るかどうかは未定のまま、自分の家の相場を営業電話なしでスマホから調べたいと考えている48歳の方
個人情報を渡すことに強い抵抗があり、無料査定に申し込まずに相場の調べ方を知りたい方
周辺の取引事例を自分で確認して、売却を決める前の判断材料にしたいと考えている方

不動産の売却相場をスマホで無料・匿名に調べる3つの方法

自分の家や土地の不動産の売却相場を知りたいとき、最初に試したいのは、個人情報を入力せずに済む公的データの確認です。国土交通省の不動産取引価格情報検索では、実際に成立した取引の価格帯を、都道府県・市区町村・用途で絞り込んで無料で見られます。

不動産流通機構が運営するレインズマーケットインフォメーションでは、マンションと戸建ての直近の成約価格を、面積や築年数の条件を指定して検索できます（レインズとは？不動産売却での登録義務で解説しています）。どちらのサービスも、氏名や電話番号の登録は不要です。

もう少し具体的な価格帯を知りたい場合は、AIやビッグデータを使った匿名査定サービスも選択肢になります。住所と建物の情報を入力するだけで、不動産会社から電話がかかってくる前に、おおよその価格帯が表示される仕組みです。

公的データや匿名査定で分かるのはあくまで目安で、最終的な価格は建物の状態を見た訪問査定で確認が必要です。

売却相場を知るための公的データの見方｜取引価格情報とレインズの違い

公的データを見るときは、どの時点の、どんな取引をもとにした数字なのかを確認することが、売却相場を正しく読むための最初の一歩です。

国土交通省「不動産取引価格情報検索」の見方

国土交通省の不動産取引価格情報検索は、取引した当事者への聞き取り調査に基づく四半期ごとのデータで、個別の氏名や番地は匿名化されています。成約時期が数か月前になっていることが多く、直近の市況をそのまま反映しているわけではありません。

レインズマーケットインフォメーションの見方

レインズマーケットインフォメーションは、不動産会社が実際に取り扱った成約データをもとにしていて、エリアや面積、築年数で絞り込んだ平均価格や件数を確認できます。マンションと戸建てが対象で、土地単独の成約事例は多くありません。

2つのデータで価格帯がずれていたら、成約時期の違いが原因になっていることが多いので、両方の日付を見比えてください。

マンションと戸建ての価格が決まる仕組み

公的データで売却相場のレンジをつかんだあとは、自分の不動産がその中でどの位置にあるかを、価格が決まる仕組みから確認します。

立地と面積が価格に与える影響

マンションも戸建ても、最寄り駅からの距離や周辺の商業施設、学区といった立地条件が価格の土台になります。土地の価格を比較する際は、面積ではなく1坪あたりの単価で見る方法が分かりやすく（坪単価とは？計算方法と売却相場の目安で解説しています）、同じ地域内での比較がしやすくなります。

築年数と設備による価格の下落

築年数が古くなるほど建物部分の価格は下がり、木造戸建てはおよそ20年前後で建物価格がほぼゼロに近づくとされています。設備の交換状況やリフォームの有無によって、同じ築年数でも価格に差が出ます。

マンションは階数や方角、戸建ては土地の形状が価格差を生みやすいので、似た条件の事例を探してください。

匿名査定と一括査定の違い｜営業電話の有無で選ぶ

売却相場のレンジが分かったあと、もう少し具体的な価格を知りたくなったら、不動産会社に直接聞く方法も出てきます。ただし、依頼の仕方によって、その後の連絡の量が大きく変わります。

一括査定は、複数の不動産会社に個人情報が渡り、電話やメールでの連絡が同時に来る仕組みです。匿名査定は、住所と建物の条件だけを入力し、不動産会社からの連絡を受けずに概算の価格帯を確認できる方法で、どちらを選ぶかは、連絡を受ける準備ができているかどうかで決めるとよいでしょう（匿名査定と一括査定の違い｜営業電話なしで相場を知る使い分けで解説しています）。

まだ売ると決めていない段階なら、匿名査定で価格帯だけ確認し、連絡の有無は後から選べるようにしておくと安心です。

土地の形状や用途で変わる不動産の売却相場

公的データに出てくる平均価格は、整った形の土地を基準にした数字が多く、自分の土地の形状によっては、同じ地域でも売却相場から離れた価格になることがあります。

更地は建物の解体費用がかからない分、買い手が使いやすく、売却相場の中でも高めに評価されやすい一方で、固定資産税の負担が住宅用地より大きくなる点は確認しておく必要があります（更地とは？固定資産税と売却相場の違いで解説しています）。道路に接する部分が狭い旗竿地（はたざおち）は、同じ面積の整形地より価格が下がる傾向があります（旗竿地とは？売却相場と整形地との違いで解説しています）。

土地の形状による価格差は公的データの平均値には出にくいので、似た形の事例があるかを個別に探す必要があります。

売却相場と実際の売却価格の差｜査定額と手元に残る金額のズレ

売却相場を調べて価格の目安が見えても、その金額がそのまま手元に残るわけではありません。売却価格から仲介手数料や登記費用などの諸費用が引かれ、保有期間や取得費によっては譲渡所得税もかかります。

仮に3000万円で不動産を売却できた場合、税金と諸費用を差し引くと、手元に残る金額はおおよそ図のような割合になります。

手元に残る約75%

税金

諸費用

※3000万円で売却・長期譲渡・控除適用なしの概算例（2026年9月時点）

このように、売却相場で確認した金額の一部は税金と諸費用で減るため、手元に残る金額はそれより少なくなります。税金の負担は所有期間や特別控除の適用で変わるため、自分のケースでの見込みは不動産会社や税理士に確認する必要があります。

控除や保有期間によって税金の割合は大きく変わるので、図の数字はあくまで一例として見てください。

相続した不動産の売却相場を調べる前に確認したいこと

親から引き継いだ家や土地の売却相場を調べる場合、まず名義が誰になっているかを確認します。相続登記が済んでいない不動産は、売却相場が分かっても売却の手続きに進めません。

2024年4月から相続登記は義務化され、相続の開始があったこと及び当該不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります（不動産登記法第76条の2第1項）（相続登記とは？期限と不動産売却の関係で解説しています）。売却相場を調べる段階であっても、名義の状況を早めに確認しておくと、売却を決めたあとの手続きがスムーズになります。

相続登記の期限は過ぎると、正当な理由がない場合10万円以下の過料（行政上の制裁で、罰金のような前科はつきません）が科される可能性があるので、売却相場を調べるのと並行して名義の確認を進めてください。

よくある質問

無料の売却相場検索サービスだけで売却価格を決められますか？

公的データや匿名査定で分かる価格はあくまで目安で、実際の売却価格は建物の状態や立地の個別事情によって変わります。不動産売却を決める段階では、不動産会社の訪問査定で詳しい金額を確認する必要があります。

匿名査定はどのくらい信頼できますか？

匿名査定はAIやデータベースを使った概算で、実際に建物を見ていないため、価格帯の目安として参考にする程度にとどめるのが安心です。正確な価格を知りたい場合は、訪問査定での確認が必要です。

取引価格情報検索とレインズ、どちらを見ればいいですか？

マンションや戸建ての直近の成約傾向を知りたい場合はレインズマーケットインフォメーションが、取引の背景まで含めた傾向を広く見たい場合は国土交通省の不動産取引価格情報検索が参考になります。両方を見比べると、売却相場の幅がつかみやすくなります。

売却相場を調べた結果、思ったより安かった場合はどうすればいいですか？

売却相場は立地や築年数で大きく変わるため、同じ地域の似た条件の事例と比較し直してみてください。リフォームの有無や売却時期を変えることで、価格が上がる場合もあります。

売却相場を調べるタイミングはいつがいいですか？

不動産売却を考え始めた時点で早めに調べておくと、売却相場の変化や季節による傾向をつかみやすくなります。売るかどうかを決めていない段階で確認しても問題はありません。

不動産売却相場の調べ方を押さえて売却の判断材料にする

不動産の売却相場は、国土交通省の不動産取引価格情報検索やレインズマーケットインフォメーションを使えば、個人情報を入力せずに確認できます。立地や築年数、土地の形状によって同じ地域でも価格は変わり、査定額から税金や諸費用を引いた金額が実際に手元へ残る金額になります。ぜひ本記事の調べ方を参考に、売却を決める前の判断材料として、ご自身の不動産の売却相場を確認してください。