4000万円で買った家はいくらで売れる？相場の考え方

4000万円で購入した家の売却価格を検索すると、不動産会社の広告やポータルサイトの一覧ばかりが並びます。購入から年数が経つほど、土地と建物の価格は別々の動きをしており、木造住宅の法定耐用年数は財務省令（減価償却資産の耐用年数等に関する省令）で22年とされ、建物部分の価値は年数とともに下がっていきます。

売却価格の目安は、土地は公示地価や周辺の取引事例、建物は築年数と構造から見積もるのが基本です。国土交通省の不動産取引価格情報検索や、レインズマーケットインフォメーションを使えば、個人情報を入力せずに実際の取引価格を確認できます（2026年9月時点）。

本記事では、4000万円で購入した家の価格がどう変わるのかの考え方と、営業電話を受けずに売却相場を調べる方法を解説します。

4000万円で買った家、今いくらで売れるかの目安

購入価格と売却価格は別の数字です。4000万円という金額は、購入当時の土地価格・建物価格・諸費用を含んだ総額であり、現在の売却価格を直接示す基準にはなりません。土地は周辺の取引事例や公示地価の動きに連動し、建物は築年数に応じて価値が下がっていきます。

一般的に、木造一戸建ては築15〜20年前後で建物の価値がほぼゼロに近づくとされ、マンションは鉄筋コンクリート造のため下落のペースが緩やかです。4000万円で購入した家の現在の売却価格を知るには、土地と建物を分けて考え、それぞれの現在値を積み上げる方法が確実です。

営業電話を受けずに家の売却相場を調べる方法

匿名で使える査定サービス

匿名で使える査定サービスでは、氏名や電話番号を入力せずに、築年数・面積・最寄り駅などの条件だけでおおよその価格帯を確認できます。不動産会社への個人情報の提供や営業電話を避けながら相場感をつかみたい場合に向いており、複数社から一斉に連絡がくる一括査定とは仕組みが異なります。匿名査定と一括査定の違いは匿名査定と一括査定の違いで解説しています。

国が公開している取引データ

国土交通省の不動産取引価格情報検索を使えば、実際に成立した取引価格を地域・築年数ごとに閲覧できます。レインズマーケットインフォメーションも同様に直近の成約事例を公開しており、どちらも登録不要で無料で確認できます（2026年9月時点）。

公的データで見る土地と建物の価格の目安

土地の価格の調べ方

土地の価格は、国土交通省が毎年公表する地価公示や都道府県地価調査の価格を参考にします。国税庁の路線価も目安になりますが、路線価は公示地価のおおむね8割程度を基準に設定されています。

建物の価格の調べ方

建物の価格は、国税庁の減価償却資産の耐用年数等に関する省令に基づく法定耐用年数を目安に見積もります。木造住宅の法定耐用年数は22年とされ、これは税務上の耐用年数であり実際の使用可能年数とは別ですが、建物価格を機械的に見積もる際によく使われる目安です。

築12年で4000万円の家の価格が下がる仕組み

築12年が経過した家は、法定耐用年数22年の木造住宅であれば残り耐用年数が10年程度となり、建物部分の評価額は購入時よりかなり下がっています。一方で土地部分の価格は、周辺の地価が上昇していれば購入時より高く評価される場合もあり、建物の下落分を土地の上昇分が相殺するケースも見られます。

駅からの距離、学校区、再開発の有無といった立地要因も、実際の売却価格に影響します。同じ築年数・同じ面積の家でも、周辺の取引事例の価格帯に大きな差が出るのはこのためです。3000万円で購入した家の価格変動の目安は3000万円で買った家はいくらで売れる？でも解説していますので、購入価格が違う場合の考え方として参考にできます。

住宅ローンの残高と売却価格の差を確認する方法

4000万円で住宅ローンを組んで購入した場合、12年が経過していればローンの元金は一定程度減っていますが、売却価格の目安が残債を下回る「オーバーローン」の状態になっていないかを先に確認しておく必要があります。

金融機関から送られてくる返済予定表や、インターネットバンキングで確認できる残高証明の金額と、土地・建物の概算価格を照らし合わせれば、売却代金だけで住宅ローンを完済できるかどうかが分かります。完済できない場合は、自己資金の持ち出しや、金融機関との相談が必要になります。

売却時にかかる税金と諸費用の目安｜4000万円の家の場合

売却価格の目安がつかめても、手元に残る金額は売却価格そのものではありません。仲介手数料、登記費用、譲渡所得税などを差し引いた金額が実際の手取りになります。

仲介手数料は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額が上限です。譲渡所得税は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡であれば20.315%、5年以下の短期譲渡であれば39.63%の税率がかかり、マイホームを売った場合の3000万円特別控除を使えば譲渡益から3000万円まで控除できますが、売った年の前年・前々年に同じ特例を受けていないことが条件です（2026年9月時点）。

例えば、4000万円で購入した家を3500万円で売却できた場合の内訳を示すと、次のようになります。

この例では、売却価格の1割強が税金と諸費用で差し引かれており、手取り額は売却価格よりやや少なくなることが分かります。

匿名査定と一括査定、どちらを選ぶか

まだ売却を決めていない段階であれば、匿名査定で大まかな価格帯をつかみ、具体的な金額を複数の不動産会社に出してもらいたくなった段階で一括査定に切り替えるという使い分けが向いています。

一括査定は複数の不動産会社に同時に査定を依頼できる一方、各社から電話連絡が入るため、情報収集の段階では負担に感じる方も少なくありません。不動産売却を進めると決めたあとの具体的な流れや費用、税金については、不動産売却の完全ガイドで解説しています。

よくある質問

4000万円で買った家は何年住めばいくらで売れますか？

一概には言えません。木造住宅は法定耐用年数22年を目安に建物価値が下がる一方、土地価格は周辺相場の動きに左右されるため、築年数だけで売却価格は決まりません。国土交通省の不動産取引価格情報検索などで、近隣の取引事例を確認することが目安作りの第一歩になります。

匿名査定は本当に電話がかかってきませんか？

サービスによって運用が異なりますが、氏名や電話番号の入力を求めないタイプの査定では、申し込み後に不動産会社から直接連絡が来ることは基本的にありません。申し込み前に、個人情報の入力項目と査定後の連絡方法を確認しておくと安心です。

住宅ローンが残っていても家を売却できますか？

可能です。売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できれば問題なく家を売却できます。売却代金だけで完済できない場合は、自己資金を足すか、金融機関に相談して任意売却などの方法を検討する必要があります。

購入時より高く売れることはありますか？

あります。周辺の地価が上昇していたり、再開発などで需要が高まっていたりする地域では、建物の価値が下がっても土地の上昇分がそれを上回り、購入価格より高い売却価格になるケースがあります。

公示地価と実際の売却価格は同じですか？

同じではありません。公示地価は毎年1月1日時点の標準的な地点の価格を示す指標であり、実際の売却価格は個別の物件の形状、接道状況、需要の強さなどによって上下します。公示地価はあくまで目安として使い、実際の取引事例と合わせて確認することをおすすめします。

4000万円で買った家はいくらで売れるか、売却相場の考え方まとめ

4000万円で購入した家の売却価格は、土地と建物を分けて考え、公示地価や取引事例、法定耐用年数を手がかりに積み上げることで、おおよその目安が分かります。住宅ローンの残高との差や、仲介手数料・譲渡所得税といった差し引かれる金額まで含めて確認して初めて、実際に手元に残る金額が分かります。ぜひ本記事の売却相場の考え方を参考に、まずは匿名で使えるデータから自分の家の目安を調べてみてください。

出典

• 国土交通省「不動産取引価格情報検索」
• 国土交通省「地価公示」
• 国税庁「路線価図・評価倍率表」
• 国税庁「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」
• 国税庁「土地や建物を売ったとき（譲渡所得の税率）」
• 国税庁「マイホームを売ったときの特例（3,000万円特別控除）」
• 不動産流通機構「レインズマーケットインフォメーション」
• 国税庁「非業務用資産の減価償却費（償却費相当額）の計算方法」