土地価格査定の相場はいくら？無料で調べる3つの方法

相続予定の土地がいくらで売れるのか調べようとすると、検索結果には電話番号の入力を求める土地売却一括査定サイトがずらりと並びます。

個人情報を入力しなくても、国土交通省の地価公示や国税庁の路線価、不動産会社の匿名査定を組み合わせれば、土地価格査定の売却相場はおおよそつかめます。地価公示は毎年1月1日時点の価格を3月に公表する制度で、路線価は毎年7月に公表されます（2026年9月時点）。

本記事では、土地価格査定の売却相場を無料で調べる3つの方法と、査定額が決まる仕組みを解説します。

土地価格査定の売却相場をまず知る方法｜公的データと無料査定の使い分け

土地価格査定とは、特定の土地がいくらで売れそうかを数字で示す作業です。土地の価格査定には、国が公表する公的データから計算する方法と、不動産会社が周辺の取引事例から見積もる方法の2種類があります。

公的データは誰でも無料で見られ、個人情報の入力も不要です。一方で、実際にその土地を売るときの価格に近いのは、不動産会社による個別の査定です。両方を組み合わせることで、売る・売らないを決める前の段階でも、営業電話を受けずに相場感をつかめます。

無料で土地価格査定を調べる3つの方法｜土地売却シュミレーションとネット査定

土地の査定をネットで完結させる方法は、大きく3つに分かれます。どれも無料で使え、申し込みの段階で費用や期限が発生することはありません。

匿名査定ツールで価格を入力せずに調べる

住所や面積などの条件を入力すると、周辺の取引データをもとに概算価格を示す土地売却シュミレーションの仕組みです。電話番号やメールアドレスの入力が不要なサービスもあり、匿名のまま土地の査定を試せます。匿名査定と一括査定の仕組みの違いは匿名査定と一括査定の違いで解説しています。

一括査定サイトで複数社の見積もりを比較する

土地売却一括査定サイトは、1回の入力で複数の不動産会社から査定額を受け取れる仕組みです。ただし氏名・電話番号の入力が必須のサービスが多く、申し込み後に営業電話がかかってくる点は把握しておく必要があります。

国土交通省の取引価格情報で近隣の実例を確認する

国土交通省の不動産取引価格情報検索を使うと、実際に成立した土地の売買価格を、個人情報の入力なしで地域・時期別に確認できます。土地査定をネットで試す前に、まずこの実例を見ておくと売却相場の感覚をつかみやすくなります。

公示地価と路線価で分かる土地査定価格の目安

公的データを使って土地査定価格の目安を自分で計算する方法もあります。代表的なのが地価公示と路線価です。

地価公示で1㎡あたりの価格を確認する

地価公示は、国土交通省が毎年1月1日時点の標準地の価格を3月に公表する制度です。査定サイトを使わなくても、近隣の標準地の価格を1㎡あたりの単価として無料で確認できます。

路線価から概算価格を逆算する

路線価は、国税庁が毎年7月に公表する、相続税や贈与税の計算に使う土地の評価額です。路線価は公示地価の80%程度の水準に設定されているため、路線価を0.8で割ることでおおよその取引価格の目安を逆算できます。

項目	公表機関	公表時期	価格水準の目安
地価公示	国土交通省	毎年3月	実勢価格に近い水準
路線価	国税庁	毎年7月	公示地価の80%程度

出典：国土交通省「地価公示」、国税庁「路線価図・評価倍率表」（2026年9月時点）をもとに作成

土地の価格が決まる仕組み｜査定額を左右する要素

同じ地域内でも、土地の査定価格は形状や周辺環境によって大きく変わります。

土地の形状と接道状況

間口が狭い土地や、道路に接していない土地（接道義務を満たさない土地）は、建物を建てにくいため査定額が下がる傾向にあります。

用途地域と都市計画の規制

用途地域によって建てられる建物の種類や建ぺい率・容積率の上限が異なり、同じ面積でも活用できる建物の規模が違うため、査定額の差につながります。

手取り額は査定額より少ない｜土地売却でかかる税金と諸費用

不動産会社から示された査定額は、土地を売ったときに手元に残る金額ではありません。売却代金から、仲介手数料や譲渡所得税などを差し引いた金額が実際の手取り額になります。

土地の譲渡所得にかかる税率は、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年を超える長期譲渡で20.315%、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下の短期譲渡で39.63%です（復興特別所得税を含む）。仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた金額です。

税金や仲介手数料を差し引くと、査定額のうち手元に残るのは下図のような割合になります。

図は、売却代金から税金と諸費用を差し引いた後に手元へ残る割合の概算を示しています。所有期間や特例の適用有無によって、実際の割合は変わります。

土地売却査定サイトを選ぶときの注意点

土地売却査定サイトを選ぶときは、査定額の高さだけで判断しないことが大切です。売却相場からかけ離れた高い査定額を提示する不動産会社は、媒介契約を取るための営業戦略として高値を示している場合があります。

地域によっては、不動産査定書を無料で発行してもらえる窓口もあります。東京都内の土地であれば東京都で不動産査定書を無料で入手する方法で解説しています。埼玉県内であれば埼玉県で不動産査定書を無料で入手する方法で解説しています。

査定額が高すぎるときに確認したい3つのこと｜土地価格査定の根拠を見る視点

複数の不動産会社に土地の査定を依頼し、1社だけ突出して高い査定額を提示された場合は、金額の根拠を確認する必要があります。

近隣の取引事例や公示地価との比較を示せない不動産会社は、媒介契約の獲得を優先している可能性があります。契約後に「売れないので値下げしましょう」と提案されるケースもあるため、公的データと照らし合わせたうえで根拠を説明できるかどうかを見ておくことが欠かせません。

よくある質問

土地価格査定は本当に無料でできますか？

地価公示や路線価、国土交通省の不動産取引価格情報検索は無料で閲覧できます。不動産会社による匿名査定や一括査定も、依頼自体に費用はかかりません。

匿名で査定を受けると価格の精度は下がりますか？

匿名査定は周辺の取引データをもとにした概算のため、現地を見て土地を査定する訪問査定より精度は下がります。まず相場感をつかみたい段階では十分な目安になります。

土地売却シュミレーションの結果と実際の売却価格はどれくらいずれますか？

土地の形状や接道状況、用途地域の規制などを反映しきれないため、実際の売却価格とずれが生じる場合があります。シュミレーションの結果は目安として扱い、最終的な価格は訪問査定や売買契約時の交渉で決まります。

相続した土地でも査定を依頼できますか？

相続した土地でも査定の依頼は可能です。ただし売却する前提で進める場合は、相続登記が済んでいる必要があります。相続登記は不動産登記法第76条の2により法律上の義務とされ、違反すると10万円以下の過料の対象になります。

査定を受けたら必ず売却しなければなりませんか？

不動産の査定を受けただけでは売却の義務は発生しません。査定額を確認したうえで、売らないという判断をしてもかまいません。

土地価格査定の売却相場を知り、納得できる判断につなげる

土地価格査定の売却相場は、地価公示や路線価といった公的データと、不動産会社による匿名査定を組み合わせることで、営業電話を受けずに把握できます。査定額をそのまま手取り額と考えず、仲介手数料や譲渡所得税を差し引いた金額で判断することも欠かせません。ぜひ本記事の調べ方を参考に、無理のない範囲で土地の価格査定を進めてください。

出典

• 国土交通省「地価公示」
• 国土交通省「不動産取引価格情報検索」
• 国税庁「路線価図・評価倍率表」
• 国税庁 タックスアンサーNo.3208「長期譲渡所得の税額の計算」