相続登記とは？期限と不動産売却の関係
亡くなった人の名義になっている不動産を、相続人の名義へ書き換える登記です。2024年4月1日から義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。名義を変えないと、その不動産を売却できません。
父親が住んでいた家を売ろうとしたら、登記簿の名義がまだ父親のままだった、という状況は珍しくありません。
名義が亡くなった人のままの不動産は、そのままでは売買契約を結ぶことができません。
本記事では、相続登記の内容や、家・マンション・土地の売却にどう関わるかを解説します。
相続登記の意味と申請の仕組み
相続登記は「そうぞくとうき」と読み、法務局に対して行う不動産の名義変更の手続きです。
申請には亡くなった人の戸籍謄本や相続人全員の戸籍謄本、固定資産評価証明書などの書類をそろえ、誰がその不動産を取得するかを確定させたうえで法務局に提出します。
2026年9月時点で、相続登記の申請は2024年4月1日から義務になっており、相続の開始を知った日から3年以内に済ませないと10万円以下の過料の対象になります。
名義の書き換えが済んでいない不動産は、登記簿上ではまだ亡くなった人の所有物として扱われます。
相続登記はこんな場面で出てきます
登記を見ると、お父様の名義のままですね。まず相続登記をしないと売却の手続きに入れません。
期限はあるんですか。
相続を知った日から3年以内です。2024年4月から義務になって、過ぎると10万円以下の過料の対象になります。
兄と姉との話し合いがまだ終わっていないんですが、それでも進められますか。
遺産分割協議がまとまってからでないと、相続登記も売却も進められませんので、先に話し合いをお願いします。
協議書ができましたら、売却査定のご依頼を進めますので、その時はご連絡くださいね。
わかりました。登記が終わってから改めてお願いします。
相続登記と遺産分割協議・遺産分割協議書の違い
相続登記の前後には、遺産分割協議や遺産分割協議書といった言葉も出てきます。それぞれ指している場面が違うため、表で整理します。
相続登記と関連する言葉の違い
| 項目 | 内容 | 行う場所 |
|---|---|---|
| 遺産分割協議 | 相続人全員でどの不動産を誰が取得するか話し合うこと | 相続人同士 |
| 遺産分割協議書 | 協議の結果を書面にまとめたもの | 相続人全員で作成・署名 |
| 相続登記 | 協議書などをもとに不動産の名義を相続人に変更する手続き | 法務局 |
不動産を売るときに相続登記がどう関わるか
不動産の名義が亡くなった人のままだと、その不動産を売買契約の当事者として扱うことができません。
買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関は不動産に抵当権を設定しますが、名義が確定していない不動産には設定できないため、融資も進みません。
売却を不動産会社に相談する前に、相続人全員で遺産分割協議を行い、その内容を遺産分割協議書にまとめ、相続登記を済ませておく必要があります。
相続人が複数いて不動産をどう分けるか決まっていない場合は、換価分割や代償分割、現物分割、共有分割といった分け方を検討しながら協議を進めることになります。
相続登記が済んでいない不動産の売却については「相続登記をしないと不動産は売れない？」で解説しています。
相続登記の期限と手続きの流れ
相続登記の申請期限は、相続の開始を知った日から3年以内です。
この期限を過ぎても正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料の対象になります。
亡くなってから何年も名義を変えていない不動産を抱えているケースもあるため、売却を考え始めた時点で名義の状況を確認しておくと手続きがスムーズです。
相続登記から売却までの流れ
亡くなった人の不動産の名義を確認します。
相続人全員でどの不動産を誰が取得するか話し合います。
話し合いの内容を書面にまとめ、相続人全員で署名します。
法務局に必要書類を提出し、名義を相続人に変更します。
名義変更が終わると売買契約を結べるようになります。
相続人の数が多い場合や協議がまとまりにくい場合は、司法書士や弁護士に相談すると手続きが進みやすくなります。個別の状況によって必要な対応が変わるため、判断に迷う場合は司法書士へ相談することをおすすめします。
相続放棄や法定相続分と相続登記の関係
相続人の中に相続放棄をした人がいる場合、その人は最初から相続人でなかったものとして扱われ、相続登記の対象からも外れます。
遺産分割協議がまとまらない場合は、法定相続分に沿って相続登記をすることもできますが、その後に不動産を売却するには相続人全員の同意が必要になる点は変わりません。
共有名義のまま相続登記をすると、売却の際に共有者全員の署名や書類が必要になるため、売却をスムーズに進めたい場合は、先に遺産分割協議で単独名義や代償分割・換価分割の形にまとめておく方法もあります。
相続登記についてよくある質問
Q 相続登記をしないとどうなりますか。
A 2024年4月1日から相続登記の申請は義務になっており、相続を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。また名義が変わっていない不動産は売却できません。
Q 相続人が複数いる場合、誰の名前で登記すればいいですか。
A 遺産分割協議で不動産を誰が取得するか決め、その内容を遺産分割協議書にまとめたうえで、取得する人の名義で相続登記を行います。共有で取得する場合は共有名義での登記もできます。
Q 遺産分割協議がまとまらないまま売却はできますか。
A 遺産分割協議がまとまっていない状態では相続登記ができず、不動産を売却することもできません。まずは相続人全員で話し合いを進める必要があります。
Q 相続登記の手続きは自分でできますか。
A 必要書類をそろえて法務局に申請すれば自分で行うこともできますが、相続人が多い場合や書類の準備が複雑な場合は、司法書士に相談すると手続きがスムーズです。
相続登記のまとめ
相続登記は、亡くなった人の名義になっている不動産を相続人の名義に変更する手続きで、2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しないと過料の対象になります。
名義が変わっていない不動産はそのままでは不動産の売却ができず、遺産分割協議や協議書の作成といった前段階を済ませておく必要があります。
ぜひ本記事の内容を参考に、家や土地の相続登記に向けた準備を進めてください。
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