マンション売却後の確定申告の手順・必要書類を徹底解説

マンションを売却した年の翌年は、2月16日から3月15日までの間に確定申告を済ませる必要があります。不動産売却で利益（譲渡所得）が出ていれば、所得税と住民税の申告を怠ると延滞税や無申告加算税の対象になります。

マンション売却による譲渡所得は、給与所得などとは別に申告する分離課税です。利益が出ていなくても、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除などの特例を使って税額をゼロにするには、確定申告そのものが条件になります。

本記事では、マンション売却後の確定申告が必要になるケースから、税金の内訳、使える特例、必要書類、申告書の書き方までを解説します。

マンションを売却したら確定申告が必要になるケース

マンションを売却して譲渡所得（売却益）がプラスになった場合、確定申告は義務です。譲渡所得は売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、プラスであれば所得税と住民税の課税対象になります。

3,000万円特別控除や買い換え特例など、税額を軽減する特例の適用を受ける場合も、譲渡所得がゼロ円になる見込みであっても確定申告書の提出が必要です。申告しなければ特例は適用されず、本来払う必要のない税金を納めることになりかねません。

一方、売却価格が取得費と譲渡費用の合計を下回り、譲渡損失が出た場合は申告の義務はありませんが、給与所得など他の所得と損益通算できる特例を使うなら、こちらも確定申告が条件になります。税金だけでなく仲介手数料などの諸費用を含めた全体像は、不動産売却にかかる税金と費用の全体像で解説しています。

税金の内訳で分かる手取り額｜マンション売却の確定申告

マンション売却にかかる税金は、譲渡所得に税率を掛けて計算します。譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）という式で求め、プラスになった額が課税対象です。

税率は所有期間で変わり、マンションを売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の短期譲渡所得は39.63%（所得税30.63%、住民税9%）、5年超の長期譲渡所得は20.315%（所得税15.315%、住民税5%）です。所有期間が10年を超えるマンションなどのマイホームを売却した場合は、軽減税率の特例により課税譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が14.21%まで下がります。

例えば、所有期間15年のマンションを3,000万円で売却し、取得費2,000万円、譲渡費用100万円だったケースでは、譲渡所得は900万円です。3,000万円特別控除を使えば課税譲渡所得は0円になり、税金はかかりません。具体的な手取り額の計算方法は、マンション売却で手元に残る金額の計算方法で解説しています。

特例を使わない場合の税負担がどの程度の割合になるか、取得費が不明で概算取得費（売却価格の5%）を用いた場合を前提に、売却価格3,000万円の概算例で確認します。

このケースでは、取得費が不明で概算取得費（売却価格の5%）を用いた前提のため、売却代金のうち約2割が税金に、1割弱が仲介手数料などの諸費用に充てられ、残り75%ほどが手元に残る計算です。

使える特例と控除｜マンション売却確定申告で税額を抑える方法

マンション売却確定申告で使える特例は複数あり、要件と併用の可否を押さえておくと税額を大きく抑えられます。

居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームとして使っていたマンションを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です。売却した年の前年・前々年に同じ特例や買い換え特例を使っていないこと、売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないことなど、複数の条件を満たす必要があります。

所有期間10年超の軽減税率の特例・買い換え特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合は、3,000万円特別控除と軽減税率の特例を併用でき、課税譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が14.21%に下がります。マイホームを買い換えた場合は、譲渡益への課税を将来の売却時まで繰り延べる買い換え特例もありますが、3,000万円特別控除とは併用できません。

確定申告マンション売却必要書類の一覧と入手先

確定申告マンション売却必要書類は、売却時に発生する書類と、購入当時にさかのぼって用意する書類の2種類に分かれます。

売却時に準備する書類

• 売買契約書の写し（売却したマンション分）
• 仲介手数料や印紙税など譲渡費用が分かる領収書
• 登記事項証明書（法務局で取得）
• 譲渡所得の内訳書（税務署や国税庁ウェブサイトで入手）

取得時の書類・本人確認書類

• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 購入時の仲介手数料や登記費用の領収書
• マイナンバーカードまたは通知カードと本人確認書類
• 源泉徴収票（給与所得がある場合）

マンション売却確定申告書き方の前段階として、この書類を先にそろえておくと、申告書作成の際に金額の転記で迷いません。

申告の流れとスケジュール｜マンション売却 確定申告やり方

マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日までが申告期間です（曜日の関係で前後する年もあります）。マンション売却確定申告やり方の順番は、譲渡所得の計算、必要書類の収集、確定申告書と譲渡所得の内訳書の作成、税務署への提出という流れです。

提出方法は、国税庁のe-Taxによる電子申告、税務署窓口への持参、郵送の3通りです。申告の具体的な手順や必要書類、期限の詳細は、不動産を売った後の確定申告のやり方で解説しています。

譲渡所得の内訳書と確定申告書第三表｜マンション売却の書き方

マンション売却確定申告書き方のポイントは、通常の確定申告書に加えて「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」と、分離課税用の「確定申告書第三表」を作成する点です。

譲渡所得の内訳書には、売却した物件の所在地、売買契約の年月日、売却代金、取得費の内訳（購入代金・仲介手数料・登記費用など）、譲渡費用の内訳を記入します。確定申告書第三表には、内訳書で計算した譲渡所得の金額と、適用する特例の種類を転記します。

国税庁の確定申告書等作成コーナーを使うと、画面の質問に沿って入力するだけで自動計算されるため、手計算よりも書き間違いが少なくなります。

自分で申告するか税理士に依頼するか｜マンション売却確定申告の判断基準

3,000万円特別控除だけを使う単純なケースであれば、国税庁の確定申告書等作成コーナーを使って自分で申告することも可能です。一方、買い換え特例や相続した空き家の3,000万円特別控除など、複数の特例の適用条件を比較検討する必要がある場合や、取得費が分からず概算取得費（売却価格の5%）で計算せざるを得ない場合は、税理士に相談したほうが申告漏れや計算ミスを防げます。

税理士報酬は数万円から10万円程度が目安ですが、特例の適用漏れで数十万円から数百万円の税負担が増える可能性を考えると、判断に迷うケースでは相談費用以上の価値があります。

よくある質問

マンション売却で譲渡所得がマイナスだった場合も確定申告は必要ですか？

譲渡所得がマイナス（譲渡損失）の場合、確定申告の義務はありません。ただし、マイホームの買い換えに伴う譲渡損失の損益通算や繰越控除の特例を使う場合は、確定申告書の提出が条件になります。

確定申告をしないとどうなりますか？

譲渡所得があるのに申告しないと無申告加算税や延滞税が追加で課されるうえ、税務署は不動産の登記情報などから売却の事実を把握しているため、申告漏れは発覚しやすいとされています。

取得費が分からない場合はどう計算しますか？

購入時の売買契約書を紛失するなどして取得費が分からない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす概算取得費で計算できますが、実際の取得費より低くなることが多く、税負担が増える可能性があります。

確定申告は紙とe-Taxのどちらが簡単ですか？

国税庁の確定申告書等作成コーナーを使ったe-Taxでの申告は、画面の案内に沿って金額を入力するだけで自動計算されるため手書きの申告書より書き間違いが減り、マイナンバーカードとスマホやICカードリーダーがあれば自宅から提出できます。

確定申告の期限に間に合わない場合はどうすればいいですか？

期限後でも申告自体は可能ですが無申告加算税がかかる場合があり、特例の適用を受けるための申告であっても期限後申告は認められているものの、延滞税が発生するため早めの対応が必要です。

マンション売却の確定申告を期限内に終えるために

マンション売却で譲渡所得がプラスになった場合、確定申告は売却した翌年の2月16日から3月15日までに済ませる義務があります。3,000万円特別控除などの特例を使うときも、譲渡所得がゼロになる見込みであっても申告書の提出が条件です。税金の内訳、必要書類、譲渡所得の内訳書と確定申告書第三表の書き方を押さえておけば、自分で申告するか税理士に依頼するかの判断もしやすくなります。ぜひ本記事のマンション売却確定申告やり方を参考に、期限内の申告を進めてください。

出典

• 国税庁「土地や建物を売ったとき（譲渡所得の計算方法）」
• 国税庁「マイホームを売ったときの特例（3,000万円特別控除）」
• 国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
• 国税庁「短期譲渡所得・長期譲渡所得の税額の計算」
• 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 国税庁「確定申告書等作成コーナー」
• 国税庁「土地建物の取得費が分からないとき（概算取得費）」