固定資産税評価額と売買価格の差はなぜ生まれる？

固定資産税の納税通知書に記載された評価額を見て、不動産会社から提示された売却価格との差に驚く方は少なくありません。固定資産税評価額は、総務省の固定資産評価基準に基づき市区町村が算定する評価額で、土地の場合は地価公示価格のおおむね7割程度を目安に設定されます。

固定資産税評価額と売買価格の差が生まれるのは、両者の算定目的と算定時期が異なるためです。固定資産税評価額は3年に一度の評価替えで決まる課税のための価格である一方、売買価格は売却時点の需要と供給で決まる市場価格であり、地価の変動や個別の条件がそのまま反映されます。

本記事では、固定資産税評価額と不動産売買価格の差が生まれる理由と、評価額から売却相場を把握する方法、売却時にかかる税金や使える控除を解説します。

固定資産税評価額と不動産売買価格の違い｜算定目的がそもそも異なる

固定資産税評価額は、土地や家屋にかかる固定資産税や都市計画税を計算するための基礎となる価格で、市区町村が3年に一度見直します。毎年1月1日時点の所有者に送られる納税通知書の課税明細書で確認できます。

一方、不動産の売買価格は、売主と買主の合意によって決まる価格です。周辺の取引事例や物件の状態、需要の強さなどを踏まえて不動産会社が査定し、交渉を経て確定します。固定資産税評価額の確認方法は固定資産税評価額とは？確認方法と売却時の関係で解説しています。

不動産の固定資産税評価額と売買価格に差が生まれる理由

評価の基準となる価格が違う

固定資産税評価額は、国土交通省が公表する地価公示価格のおおむね7割程度を目安に算定されます。地価公示価格自体も実際の取引価格とは一致しない場合があり、評価額と売買価格の間には二重の開きが生じやすい構造になっています。

評価替えは3年に一度しか行われない

固定資産税評価額は3年ごとの評価替えでしか見直されないため、地価が上昇・下落していても評価額に反映されるまでタイムラグが生じます。評価替えの直後に周辺の地価が急騰すると、翌年以降の売買価格だけが先に上がり、評価額との差が広がります。

個別の事情が評価額に反映されない

固定資産税評価額は、地域ごとの標準的な土地の形状や立地を前提に機械的に算定されるため、角地であることや日当たり、接道状況といった個別の条件を十分に反映できません。売買価格はこうした個別事情を加味して決まるため、同じ評価額の土地でも実際の価格に差が出ます。財産分与の場面でも評価額だけで判断すると損をすることがあり、固定資産税評価額で財産分与すると損する？時価との差に注意で解説しています。

売却相場の目安を固定資産税評価額から計算する方法

土地の評価額から売却相場を逆算する

土地の固定資産税評価額は地価公示価格のおおむね7割を目安に設定されているため、評価額を0.7で割り戻すと公示価格に近い水準の目安を計算できます。たとえば評価額が1400万円の土地なら、1400万円÷0.7で約2000万円が目安になります。ただし公示価格と実際の取引価格にも差があるため、あくまで大まかな目安にとどまります。

建物の評価額は売却相場の参考になりにくい

建物の固定資産税評価額は、再建築価格（同じ建物を今建てた場合の費用）から経年劣化分を差し引いて算定されるため、築年数が古いほど評価額が下がり続けます。一方、中古住宅の売買価格は立地や需要によって築年数ほど機械的には下がらないため、建物の評価額を売却相場の目安にするのは適していません。評価額から売却相場を計算する詳しい手順は固定資産税評価額から売却相場を計算する方法とはで解説しています。

マンションと戸建てで評価額と売買価格の差の出方は変わるのか

マンションの固定資産税評価額は、専有部分の建物評価額と、敷地全体を持分割合で按分した土地の評価額を合算して決まります。建物部分の評価額は築年数とともに下がる一方、立地が良いマンションは築年数が古くても売却価格が下がりにくいため、戸建てより評価額と売買価格の差が大きくなりやすい傾向があります。

戸建ての場合は土地の評価額が占める割合が高いため、地価の動向がそのまま評価額と売買価格の差に表れやすく、地価が上昇している地域ほど差が広がります。評価額だけで判断が難しい場合は、個人情報を入力せずに売却相場を調べられる匿名査定を使う方法もあり、匿名査定と一括査定の違い｜営業電話なしで相場を知る使い分けで解説しています。

不動産売却でかかる税金と諸費用の内訳

譲渡所得税の計算方法

不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間に応じた税率で譲渡所得税がかかります。所有期間が5年を超える長期譲渡は20.315%、5年以下の短期譲渡は39.63%の税率が、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対してかかります（いずれも復興特別所得税を含む税率です）。

仲介手数料や登記費用などの諸費用

売却時には譲渡所得税のほかに、不動産会社に支払う仲介手数料や、抵当権の抹消登記にかかる費用などの諸費用がかかります。仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた金額と法律で定められています。

不動産を3000万円で売却し、長期譲渡で控除を使わなかった場合の手取りの概算を金額の内訳で示すと、次のようになります。

税金と諸費用を合わせても、売却価格の7割以上が手元に残る計算になりますが、特別控除を使えるケースでは手取りがさらに増えることがあります。

売却時に使える税金の控除と特例｜不動産の3000万円特別控除と空き家特例

居住用財産の3000万円特別控除

自宅の不動産を売却した場合、譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例があります。ただし、この特例は売った年の前年および前々年に同じ特例を受けていないことが条件で、連続して使うことはできません。

相続した空き家の3000万円特別控除

相続した空き家を売却する場合にも、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3000万円を控除できます。2024年1月1日以後の譲渡では、適用を受ける相続人が3人以上いる場合、1人あたりの控除額は2000万円になります。相続税評価額の調べ方は相続税評価額の調べ方｜路線価と固定資産税評価額から算出する方法で解説しています。

確定申告の流れと相談先｜不動産売却後の手続き

不動産を売却して譲渡所得が生じた場合や特別控除を利用する場合は、売却した翌年の確定申告期間中に申告が必要です。必要書類には売買契約書や取得費の分かる書類、登記事項証明書などがあり、登記事項証明書と地積測量図などの図面証明書は書類の種類や請求方法（窓口・郵送・オンライン）によって手数料が異なるため、正確な金額は最寄りの法務局の手数料案内で確認してください。

計算が複雑な場合や特例の適用可否に迷う場合は、税理士や不動産会社に相談する方法もあります。売却全体の流れや諸費用の目安は不動産売却の完全ガイド｜流れ・費用・税金と高く売るコツで解説しています。

よくある質問

固定資産税評価額と売買価格、どちらを信じればいいですか？

不動産売却を検討しているなら、不動産会社の査定額を基準に考えてください。固定資産税評価額は課税のための価格であり、実際に売れる金額とは別の指標として扱われます。

固定資産税評価額が売買価格より高い場合もありますか？

地価が下落した地域や、評価替えの間に売却相場が大きく下がった場合には、固定資産税評価額が売買価格を上回ることもあります。

3000万円特別控除を使うと、翌年以降も使えますか？

使えません。売った年の前年および前々年に同じ特例を受けている場合は適用できず、連続して使うことはできません。

確定申告をしないとどうなりますか？

特別控除の適用を受けられないため、本来より多くの譲渡所得税を支払うことになります。申告の遅れによって、無申告加算税などのペナルティが課される場合もあります。

評価額と売買価格の差が気になる場合、誰に相談すればいいですか？

売却相場を知りたいだけなら匿名査定、税金の計算まで含めて相談したい場合は不動産会社や税理士に相談する方法があります。

固定資産税評価額と売買価格の差を理解して不動産売却を進める

固定資産税評価額と売買価格の差は、算定目的の違いと評価替えのタイムラグ、個別事情の反映の有無から生まれます。評価額から売却相場の目安を計算できますが、あくまで参考値であり、正確な価格は査定で確認する必要があります。売却時には譲渡所得税や仲介手数料がかかる一方、3000万円特別控除などを使えば手取りを増やせる場合もあります。ぜひ本記事の評価額と売買価格の違いや税金・控除の内容を参考に、不動産売却の計画を進めてください。

出典

• 総務省「固定資産評価基準」
• 国土交通省「地価公示」
• 国税庁「土地や建物を売ったとき（譲渡所得の計算のしかた）」
• 国税庁「マイホームを売ったときの特例」
• 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」
• 法務省「登記事項証明書等の仲介手数料」
• 法務省「登記手数料令」・最寄りの法務局「手数料のご案内」（登記事項証明書・地積測量図等の交付手数料）