税金・費用2026年10月8日

マンション建て替え費用はいくら？老朽化と売却の判断基準

不動産売却のカギ編集部

築45年を超えたマンションで建て替えの議論が始まり、住民説明会では一戸当たりの追加負担額が提示される一方、負担に応じられず売却を検討する住民も出て、話がまとまらないまま時間が過ぎています。建て替え決議には区分所有法第62条により区分所有者と議決権の各5分の4以上の賛成が必要で、国土交通省の調査では一戸当たりの追加負担が数百万円から1,000万円を超える例も報告されています。マンション売却を選べばこの負担は避けられますが、代わりに譲渡所得税や仲介手数料などの費用がかかります。本記事では、マンション建て替え費用の相場と内訳、老朽化マンションで建て替え費用が払えない住民たちの末路、建て替えと売却の判断基準、売却時にかかる税金と手元に残る金額の計算方法を解説します。

この記事はこんな方に向いています

築45年のマンションで建て替えの議論が始まり、費用負担と売却のどちらが得か判断できずにいる方
老朽化が進んだ管理組合の説明会に参加したものの、建て替え費用の目安が分からず不安を感じている方
確定申告の経験がなく、建て替えと売却それぞれで税金や費用がどう変わるか比較したい50歳の方

マンション建て替え費用はいくら？老朽化物件の相場と内訳

マンション建て替え費用は、建物の規模や建て替え方式によって大きく変わります。国土交通省のマンション建替えに関する調査では、従前居住者が実際に支払った一戸当たりの追加負担額は、数百万円から1,000万円を超える例まで幅があると報告されています。老朽化物件の場合、容積率に余裕があれば新築する住戸を増やして分譲・賃貸に回し、増えた住戸の販売収入で建て替え費用の一部を補える場合があります。逆に容積率の余裕がない物件では、既存の住民が費用のほとんどを自己負担する形になります。

費用の内訳は大きく、既存建物の解体費、新築工事費、仮住まいにかかる費用、設計や調査にかかる費用の4つです。このうち仮住まいの費用は建て替え期間が長引くほど膨らみ、2〜3年の工事期間を想定すると数百万円規模になることもあります。

マンション建て替え費用の主な内訳

費用の項目	内容
解体費・新築工事費	既存建物の取り壊しと新しい建物の建設にかかる費用
仮住まい費用	工事期間中の賃貸費用や引っ越し費用
設計・調査費用	建て替え計画の設計や住戸配置の検討にかかる費用
一戸当たりの追加負担	数百万円〜1,000万円超（容積率の余裕によって変動）

出典：国土交通省「マンション建替えに関する実態調査」をもとに作成

管理組合が示す負担額は容積率の余剰分の見込みで変わるため、同じ築年数のマンションでも金額差が大きく出ます。

老朽化マンションで建て替え費用が払えない住民たちの末路

建て替え決議が成立しても、全ての住民が追加負担を支払えるわけではありません。区分所有法63条に基づき、建て替えに参加しない住民に対して建て替え参加者が区分所有権の売渡しを請求できる仕組みがあります。また、マンションの建替え等の円滑化に関する法律に基づき建替組合が設立され、権利変換手続きが取られる場合は、不参加者の権利は権利消滅・補償金という形で処理されます。支払いが難しい住民は最終的に自分の住戸を手放すことになります。買取額は市場価格を基準に算定されますが、老朽化が進んだ物件は建て替え前の査定額自体が低くなりやすく、住み替え先を確保できないまま退去を迫られるケースも報告されています。

一方で、建て替えに参加せず早い段階でマンション売却を選んだ住民は、建て替え決議後の混乱や追加負担を避けられる代わりに、老朽化物件としての評価が売却価格に反映され、売却相場より低い金額で手放すことになりやすい傾向があります。建て替えを待つか、先に売却するかで、資金計画と住み替えのタイミングが大きく変わる点を理解しておく必要があります。

決議後に資金の見通しが立たないと分かってからでは選択肢が狭まるため、早い段階で売却額の目安を確認しておくことをお勧めします。

建て替えと売却、どちらを選ぶべきか｜判断基準となる視点

築年数と修繕積立金の状況

マンション建て替えを検討する目安として、築年数に加えて修繕積立金の積立状況を確認します。修繕積立金が不足している物件は、大規模修繕の時点で追加費用を求められることが多く、その延長で建て替えの議論が本格化する傾向があります。管理組合の総会資料で、現在の積立金残高と今後の修繕計画を確認し、追加負担が発生しやすい物件かどうかを把握することが判断の出発点になります。

資産価値と将来の資産性

建て替え後に資産価値が上がる見込みがあるかどうかも重要な判断材料です。容積率に余裕があり、増えた住戸の販売収入で建て替え費用を補える物件は、建て替え後に資産価値が上がりやすい一方、容積率に余裕がない物件は自己負担が重く、建て替え後も資産価値が大きく伸びないことがあります。資産価値の見通しが不透明な場合、不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を取得して、建て替え後の資産性を客観的な数値で確認する方法もあります。

容積率の余裕は管理組合の資料だけでは分かりにくいため、建築士や不動産会社に確認すると見通しがはっきりします。

売却を選んだ場合にかかる税金と諸費用｜マンションにかかる仲介手数料と譲渡所得税

仲介手数料と登記費用など

マンション売却では、不動産会社に支払う仲介手数料が主な諸費用です。仲介手数料は売買価格に応じて上限が定められており、3,000万円で売却した場合は上限で約105万円前後が目安になります。これに加えて、抵当権の抹消登記費用や、売買契約書に貼る印紙税がかかります。これらの諸費用は売却価格の5%前後にとどまることが多く、税金に比べると金額は小さくなります。

譲渡所得税と特別控除

マンション売却で発生する税金の中心は譲渡所得税です。所有期間が5年を超える長期譲渡なら税率は20.315%、5年以下の短期譲渡なら39.63%と大きく異なります。老朽化が進んだマンションは所有期間が長く、長期譲渡に該当するケースがほとんどですが、取得費や譲渡費用を正確に把握しないと、実際にかかる税金を見誤ります。不動産売却にかかる税金と費用の全体像は不動産売却にかかる税金と費用の全体像｜いくら手元に残る？で解説しています。

築45年のマンションを3,000万円で売却し、長期譲渡に該当するものの居住用財産の特別控除を適用しない場合、税金と諸費用を合わせて売却価格の2割から3割程度が差し引かれる計算になります。

手元に残る約75%

税金

諸費用

※老朽化マンションを3,000万円で売却した場合の、長期譲渡・特別控除適用なしの概算例です（2026年9月時点）

この図は、特別控除を使わない場合に手元に残る割合の概算を示しています。控除を適用できれば税金の割合はさらに下がります。

取得費が分からない古い物件は、取得費を売却価格の5%とみなす簡便な計算になり、税金が高くなりやすい点に注意してください。

売却で使える税金の特例と控除｜マンションの3,000万円特別控除

マイホームとして使っていたマンションを売却する場合、居住用財産を譲渡したときの3,000万円特別控除を使えると、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。この特例を適用できれば、築45年のマンションでも譲渡所得がゼロに近くなり、税金の負担が大きく下がる例が少なくありません。適用には、現在自分が住んでいること、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、親族間売買でないことなど複数の条件があります。

建て替え決議後に取り壊し前のマンションを売却する場合でも、居住していた実態があれば特例の対象になる可能性があります。ただし、取り壊し後の空き地として売却する場合は条件が変わるため、適用できるかどうかを事前に確認する必要があります。特例の適用条件は改正されることがあるため、2026年9月時点の内容は国税庁か税理士に確認することをお勧めします。

特例の適用条件を自分のケースに当てはめる判断は難しいため、確定申告の前に税理士へ相談しておくと安心です。

確定申告の進め方｜自分で行う場合と専門家に依頼する場合

マンション売却で譲渡所得が発生した場合、売却した年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります。自分で申告する場合は、国税庁の確定申告書作成コーナーを使い、売買契約書や取得時の契約書、仲介手数料の領収書などを基に譲渡所得を計算します。特例を使わない単純な計算であれば自分で対応できますが、取得費が不明な古い物件や、特例の適用条件が複雑なケースでは、計算を誤ると過大に納税してしまう可能性があります。

確定申告を税理士に依頼する場合、譲渡所得の申告にかかる税理士費用は数万円から10万円台が目安です。税金の金額が大きい売却ほど、専門家に依頼して特例を正しく適用するほうが結果的に手元に残る金額が増えることもあります。実際に手元にいくら残るかを事前に把握したい場合は、マンション売却で手元に残る金額の計算方法で解説している計算手順を参考にしてください。

確定申告の期限を過ぎると延滞税がかかるため、必要な書類は売却後早めに揃えておくと安心です。

よくある質問

マンション建て替え費用はいつ、どのくらい支払うのですか？

建て替え決議の成立後、建替組合が設立され、工事の進行に応じて数回に分けて追加負担金を支払う流れが一般的です。金額は容積率の余裕や工事の規模によって変わり、数百万円から1,000万円を超える例もあります。

建て替え費用が払えない場合はどうなりますか？

区分所有法63条に基づき、建て替えに参加しない区分所有者に対して建て替え参加者が区分所有権の売渡しを請求できる仕組みがあります。また、マンションの建替え等の円滑化に関する法律に基づき建替組合が設立され、権利変換手続きが取られる場合は、不参加者の権利は権利消滅・補償金という形で処理されます。買取額は市場価格を基準に算定されますが、老朽化物件の査定額は低くなりやすく、住み替え先の確保が課題になります。

建て替え前に売却したほうが得ですか？

建て替え後の資産価値の見通しや、自分が追加負担を支払えるかどうかによって判断が変わります。資産価値が上がる見込みが低い物件や、負担金の準備が難しい場合は、建て替え前に売却したほうが資金計画を立てやすいことがあります。

マンション売却の税金はどうやって計算しますか？

売却価格から取得費と譲渡費用を引いた譲渡所得に、所有期間に応じた税率をかけて計算します。長期譲渡は20.315%、短期譲渡は39.63%です。居住用財産の3,000万円特別控除を適用できれば、税金の負担が大きく下がります。

確定申告は自分でできますか？

特例を使わない単純な計算であれば、国税庁の確定申告書作成コーナーを使って自分で申告できます。取得費が不明な物件や特例の適用条件が複雑なケースでは、税理士に依頼したほうが確実です。

建て替え費用とマンション売却の判断基準まとめ

マンション建て替え費用は容積率の余裕や工事規模によって数百万円から1,000万円を超える幅があり、老朽化マンションで建て替え費用が払えない住民は最終的に住戸を手放す仕組みが用意されています。一方、マンション売却を選ぶ場合は譲渡所得税や仲介手数料などの費用がかかりますが、居住用財産の特別控除を適用できれば税金の負担を大きく減らせる可能性があります。ぜひ本記事の判断基準と税金の計算方法を参考に、建て替えと売却のどちらが自分の資金計画に合っているかを検討してください。