土地売却の税金シミュレーション｜計算方法と目安を解説

土地の売却価格が2000万円と決まっても、譲渡所得税と住民税を差し引いた後の手取り額は、売買契約書や査定書のどこにも書かれていません。確定申告の経験がなければ、取得費や特別控除の条件を調べるほど計算式が増え、結局いくら引かれるのか分からないまま売却日が近づきます。

土地を売って得た利益（譲渡所得）には、所有期間が5年を超える長期譲渡で20.315%、5年以下の短期譲渡で39.63%の税率がかかります。取得費が分からない土地では、売却価格の5%を概算取得費として計算する方法も国税庁の取り扱いで認められています。2026年9月時点の制度で試算すれば、手元に残る金額のおおよその目安を立てられます。

本記事では、土地売却の税金シミュレーションの計算方法と、2000万円・1000万円で売却した場合の具体的な目安、使える特別控除を解説します。

土地売却の税金シミュレーション｜手取り額はどう決まるか

土地を売却して手元に残る金額は、売却価格から譲渡所得税・住民税・仲介手数料・印紙税などを差し引いた金額です。売却価格がそのまま手取りになるわけではなく、税金と諸費用の両方が差し引かれる点を先に押さえておく必要があります。不動産売却にかかる税金と費用の全体像は不動産売却にかかる税金と費用の全体像で解説しています。

土地売却の税金シミュレーションを行う際にまず必要なのは、売却価格そのものではなく「譲渡所得」という利益部分の計算です。譲渡所得は、取得費と譲渡費用を差し引いた差額に対して課税される仕組みのため、売却価格が同じでも取得費によって税額は大きく変わります。

譲渡所得税の計算方法｜土地売却でかかる税金の種類

譲渡所得の計算式

譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。取得費には土地の購入代金や購入時の仲介手数料、登記費用などが含まれ、譲渡費用には売却時の仲介手数料や印紙税、測量費用などが含まれます。取得費を示す資料が見つからない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算する方法が国税庁の取り扱いで認められています。

長期譲渡と短期譲渡で変わる税率

所有期間が5年を超える長期譲渡所得の税率は20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）です。所有期間が5年以下の短期譲渡所得の税率は39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）と、2倍近くに跳ね上がります。所有期間は売却した年の1月1日時点で判定するため、取得から数年しか経っていない土地を売る場合は注意が必要です。譲渡所得税の計算方法は譲渡所得税の計算方法で解説しています。

2000万円で土地売却した場合の税金シミュレーション

2000万円土地売却税金の試算を、取得費が分からない土地という条件で見てみます。所有期間が5年超の長期譲渡で、取得費は不明のため概算取得費100万円（売却価格の5%）、譲渡費用は仲介手数料と印紙税を合わせて約74万円と仮定します。譲渡所得は2000万円から174万円を引いた1826万円です。これに税率20.315%をかけると、税額は約371万円になります。売却価格から税金371万円と諸費用74万円を差し引くと、手元に残るのは約1555万円です。

以下の図は、この条件での内訳を示したものです。

この図から、売却価格のうち2割近くが税金に充てられ、残りの約78%が手元に残ることが分かります。

1000万円で土地売却した場合の税金シミュレーション

1000万土地売却税金についても同じ条件で試算します。所有期間5年超の長期譲渡で、取得費不明のため概算取得費50万円、仲介手数料と印紙税を合わせた譲渡費用を約41万円とすると、譲渡所得は1000万円から91万円を引いた909万円です。税額は909万円×20.315%で約185万円になります。税金185万円と諸費用41万円を差し引くと、手元に残るのは約774万円です。金額が小さくなっても税率や計算の仕組み自体は2000万円のケースと変わりません。

取得費が分からない土地売却の税金シミュレーション｜概算取得費の使い方

親から相続した土地や先祖代々の土地を売却するとき、購入時の契約書や領収書が残っていないケースは少なくありません。このような土地売却の税金シュミレーションでは、実額の取得費の代わりに売却価格の5%を概算取得費として用いる方法が使えます。ただし概算取得費は実際の取得費より低く計算されることが多いため、税額も高めに出やすい点に注意が必要です。古い登記記録や地目の変更履歴から購入時期や経緯が分かれば、取得費の裏付けになる資料が見つかる場合もあります。土地の地目については地目とは何かで解説しています。

特別控除や特例｜土地売却で使える税負担軽減制度

マイホームを売却した場合には、譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例があります。建物を取り壊して更地にしてから土地のみを売却する場合でも、取り壊しから一定期間内の売却など決められた要件を満たせば適用の対象になります。相続した空き家とその敷地を売却する場合には、被相続人の居住用財産に係る3000万円特別控除が使える場合もあります。相続人が複数いる土地を売却代金で分ける換価分割（かんかぶんかつ）を行うときの税金の考え方は換価分割の税金と手続きで解説しています。

確定申告のやり方と必要書類｜土地売却の手続き

必要書類

土地売却の確定申告には、売買契約書の写し、取得費が分かる書類（購入時の契約書や領収書）、譲渡費用の領収書、登記事項証明書などが必要です。取得費の資料がなく概算取得費を使う場合も、売却価格が分かる書類は用意しておきます。

申告期限と申告方法

確定申告の期間は、土地を売却した翌年の2月16日から3月15日までです。税務署の窓口のほか、国税庁の確定申告書等作成コーナーやe-Taxを使ってオンラインで申告する方法もあります。期限を過ぎると延滞税が発生するため、売却した翌年のカレンダーに申告期間を控えておくと安心です。

税金計算の相談先｜土地売却は税理士と不動産会社のどちらに聞くか

概算のシミュレーションであれば、本記事の計算式を使って自分で見当をつけられます。一方で、特別控除が使えるかどうかの判断や、古い取得費の証明資料の扱いは、税務の専門知識が必要な場面です。こうした部分は税理士に相談したほうが確実な答えが得られます。不動産会社は売却活動や査定の専門家であり、税額そのものの確定は税理士の業務範囲になる点を分けて考えておくと、相談先に迷いにくくなります。

よくある質問

土地売却の税金シュミレーションはどこでできますか？

本記事で紹介した計算式のほか、国税庁のウェブサイトにある譲渡所得の計算に関する資料でも概算の確認ができます。ただし特例の適用判断までは自動では出ないため、最終的な金額は税理士への確認をおすすめします。

2000万円で土地を売却したら税金はいくらになりますか？

取得費不明・長期譲渡・特別控除なしという条件では、税額はおおよそ371万円、手元に残る金額はおおよそ1555万円が目安です。実際の取得費や所有期間、特例の適用によって金額は変わります。

1000万円で土地を売却した場合も確定申告は必要ですか？

不動産売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、金額の大小にかかわらず確定申告が必要です。利益が出なかった場合は原則として申告は不要ですが、特例を適用して税額を減らすために申告が必要になるケースもあります。

取得費が全く分からない古い土地でも税金は計算できますか？

計算できます。取得費の資料が残っていない場合は、売却価格の5%を概算取得費として使う方法が国税庁の取り扱いで認められています。実際の取得費が分かれば、そちらを使ったほうが税額を抑えられる場合が多くなります。

税金のほかに諸費用はかかりますか？

かかります。仲介手数料、売買契約書に貼る印紙税、測量が必要な場合は測量費用などが譲渡費用として、売却時（契約から引き渡しまでの間）に発生・支払うものとなります。これらは税額の計算にも関わるため、見積もりの段階で確認しておくと手取り額の精度が上がります。

土地売却の税金シミュレーションを早めに行って手取り額を把握しよう

土地売却の税金は、所有期間による税率の違い、取得費の有無、特別控除の適用可否によって大きく変わります。2000万円や1000万円といった具体的な売却価格でシミュレーションしておけば、手元に残る金額の目安が見え、売却後の資金計画も立てやすくなります。ぜひ本記事の土地売却の税金シミュレーションを参考に、売却前に手取り額の目安を確認してください。

出典

• 国税庁「土地や建物を譲渡したときの税金（譲渡所得）」
• 国税庁「取得費が分からないとき」
• 国税庁「マイホームを売ったときの特例」
• 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 国税庁「確定申告期間と申告・納税」
• 三井のリハウス「不動産売却の税金はいつ払う？」
• 国税庁タックスアンサーNo.3255「譲渡費用となるもの」