権利証とは？不動産売却時の必要性と紛失時の対処

親から引き継いだ実家の売却を進めようとして、押し入れや金庫を探しても権利証が見つからないという相談は少なくありません。権利証は、2005年の不動産登記法改正前に発行されていた「登記済証」の通称で、現在は代わりに「登記識別情報」という12桁の符号が発行されています。権利証そのものが見つからなくても、司法書士による本人確認情報の提供や、法務局の事前通知制度を使えば不動産売却は可能です。2026年9月時点の制度を前提に、本記事では権利証の正体と不動産売却での必要性、紛失時の対処方法を解説します。

権利証とは｜不動産の所有権を証明する書類の正体

権利証の正式名称は「登記済証」です。不動産を購入したり相続で取得したりした際に、法務局が所有権移転登記の完了を証明するために発行していた書類を指します。権利証という名称から「所有権そのものを証明する書類」と誤解されやすいものの、実際には権利証は、過去にその不動産の登記が確かに完了したことを示す証明書であり、現在の所有者が誰かを確定するものではありません。現在の所有者は、法務局が管理する登記簿の記載内容で判断されます。新不動産登記法は2005年3月7日に施行されましたが、登記済証から登記識別情報への切り替えは登記所ごとに指定された日から順次行われ、全国の登記所で移行が完了したのは数年後でした。権利証は、各登記所でこの切り替えが行われる前に登記された不動産に対して発行されたものであり、切り替え後に新しく登記された不動産には発行されていません。

権利証と登記識別情報の違い｜不動産売却で求められる書類

2005年3月7日の不動産登記法改正施行後、各法務局は順次オンライン指定庁へ切り替わり、紙の権利証に代わって「登記識別情報」というアルファベットと数字を組み合わせた12桁の符号が発行されるようになりました。この切り替えは2008年7月14日に全国で完了しています。登記識別情報は紙の証書ではなく、目隠しシールが貼られた1枚の用紙や、オンライン申請の場合はデータとして通知されます。つまり、不動産の登記された時期によって、持っている書類の形が異なります。管轄の法務局がオンライン指定庁に切り替わる前に取得した不動産には権利証が、切り替え後に取得した不動産には登記識別情報が対応していると考えると分かりやすいです。どちらも不動産売却時の所有権移転登記で必要になる点は共通しており、名称が違うだけで役割は同じです。

このあたりの図解を使って確認します。

図の通り、権利証も登記識別情報も、法務局から所有者へ渡される「登記が完了した証拠」という位置づけです。

不動産売却で権利証が必要になる場面

不動産売却の手続きの中で、権利証がいつ必要になるかを整理すると、確認時期を取り違えにくくなります。

不動産会社との媒介契約・査定時に求められる確認

マンションや土地の査定自体には権利証は不要です。不動産の査定は登記簿や周辺の取引価格の売却相場をもとに不動産会社が価格を算定する作業で、書類の提出を求められることはほとんどありません。ただし、媒介契約を結ぶ段階になると、不動産会社が本人確認や所有者の特定のために権利証や登記識別情報の提示を求めることがあります。媒介契約を結んだ不動産会社は、専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んだ場合は宅建業法34条の2第5項により、物件情報をレインズとは何かという基本から理解しておくと、不動産売却での登録義務がある制度への登録が義務付けられます（一般媒介契約には法的な登録義務はありません）。そのため、物件情報の正確さを確認する一環として権利証を見せるよう案内されることがあります。

所有権移転登記（売買契約後の登記）での提出

権利証が実際に必要になるのは、買主への所有権移転登記を申請するタイミングです。売買契約が成立したあと、司法書士が法務局へ登記を申請する際に、売主本人が所有者であることを証明する書類として権利証または登記識別情報の提出を求められます。この段階で権利証が見つからないと、登記そのものの申請が進まなくなります。

相続した実家の権利証が見つからないときの確認手順

実家を相続した場合、権利証が見つからない理由が「紛失」ではなく「そもそも相続登記が済んでいない」ことにある場合があるため、順番に確認していきます。

権利証を探す場所と名義の確認

権利証は購入時に受け取った重要書類とまとめて金庫や仏壇の引き出し、銀行の貸金庫などに保管されているケースが多く見られ、不動産を購入した際の住宅ローンを完済している場合は抵当権（ていとうけん、金融機関が不動産を担保に取る権利）の抹消登記をした際の書類と一緒に保管されていることもあるため、見つかった書類に記載された所有者の氏名や住所が現在の登記簿の内容と一致しているかも併せて確認します。

相続登記が済んでいるかどうかの確認

親の名義のまま登記が変更されていない場合、権利証そのものは親の名前で発行されたものになるため、不動産を売却するには先に相続登記を済ませて名義を自分に変更する必要があります。相続登記とは何か、期限と不動産売却の関係を先に確認しておくと売却までの全体の流れが見通せ、相続登記が完了すると新たに登記識別情報が発行されるため、親の名義の旧権利証は売却手続きの中で使わなくなります。

権利証を紛失した場合の売却手続き｜代替手段

権利証や登記識別情報を紛失していても、不動産売却をあきらめる必要はありません。法務局は再発行の制度を設けていませんが、本人であることを別の方法で確認できれば登記は申請できます。代表的な代替手段は次の2つです。

事前通知制度とは｜法務局からの書面確認

事前通知制度は、登記申請を受け付けた法務局が、登記簿に記載された所有者の住所へ本人確認のための書面を郵送し、一定期間内に返信を求める仕組みです。返信があれば本人確認が取れたとみなされ、登記が進みます。費用はかかりませんが、郵送のやり取りが必要なため、売買契約から登記完了までの期間が延びやすい点がデメリットです。

本人確認情報の提供｜司法書士による代替

本人確認情報の提供は、司法書士が売主本人と面談し、運転免許証やパスポートなどの本人確認書類をもとに「確かに本人である」という情報を作成して法務局に提出する方法です。事前通知制度より手続きが早く進むことが多いため、売却の期日が決まっている場合に選ばれやすい手段です。ただし司法書士への作成費用が別途かかり、物件や司法書士事務所によって異なりますが数万円程度が目安とされています。

権利証とマイナンバーカード・印鑑証明書との関係

不動産売却の所有権移転登記では、権利証や登記識別情報のほかに、実印を押した書類と印鑑証明書も必要になります。印鑑証明書は不動産登記令第16条第3項の規定により、作成後3か月以内のものが必要と定められており、権利証を紛失している場合でも印鑑証明書は通常どおり取得できます。マイナンバーカードは権利証の代わりになる書類ではありませんが、本人確認情報の提供を受ける際の本人確認書類の一つとして使われることがあります。権利証とマイナンバーカードは役割が異なるため、どちらか一方で手続きが完結するわけではない点に注意が必要です。

権利証の有無が不動産売却の査定や価格に与える影響

権利証がないこと自体は、不動産の査定価格を下げる要因にはなりません。不動産の査定は建物の状態や周辺の取引価格の売却相場で判断されるため、書類の有無は価格の算定には影響しません。匿名査定・AI査定はどこまで正確かという精度の限界と使い方を知っておくと、権利証が見当たらない段階でもおおよその価格感をつかめます。ただし、権利証の紛失が手続きの遅れにつながる可能性はあるため、査定を依頼する段階で不動産会社に紛失の事実を伝えておくと、媒介契約の進め方や司法書士への相談のタイミングを早めに調整してもらえます。なお、査定の申し込み時に伝える情報は最小限で足りることが多く、不動産査定で個人情報はどこまで必要かという範囲も事前に確認しておくと安心です。

よくある質問

権利証と登記識別情報は両方持っていないと不動産売却できませんか？

どちらか一方があれば所有権移転登記の申請に使えます。両方とも見当たらない場合は、事前通知制度や司法書士による本人確認情報の提供で対応できます。

権利証を紛失したことが分かったら、まず何をすればいいですか？

再発行の手続きは存在しないため、慌てて法務局へ問い合わせる必要はありません。媒介契約を予定している不動産会社や、登記を担当する司法書士に紛失の事実を伝え、事前通知制度か本人確認情報の提供のどちらを使うかを早めに相談してください。

相続した実家の権利証が亡くなった親の名義のままですが、売却前に何が必要ですか？

先に相続登記を済ませて、不動産の名義を相続人に変更する必要があります。相続登記が完了すると、新しい登記識別情報が発行され、親の名義で発行された旧権利証は使わなくなります。

権利証を紛失した場合、不動産会社の仲介手数料は高くなりますか？

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決められており、権利証の有無によって変わることはありません。ただし、司法書士に本人確認情報の提供を依頼する場合は、仲介手数料とは別に数万円程度の費用が発生します。

権利証が見つかったのに名義が古いままになっている場合はどうすればいいですか？

権利証そのものは古い名義でも有効な書類ですが、登記簿上の現在の所有者と記載が一致していなければ、そのままでは不動産売却の登記に使えません。相続による名義変更が済んでいない場合は、売却前に相続登記を済ませる必要があります。

権利証とは｜紛失していても不動産売却をあきらめないために

権利証とは、不動産の所有権移転登記が完了したことを示す「登記済証」の通称で、2005年の不動産登記法改正以降は登記識別情報に役割が引き継がれています。権利証がなくても、事前通知制度や司法書士による本人確認情報の提供を使えば、不動産売却の手続きは進められます。親の名義のまま権利証が見つからない場合は、先に相続登記を済ませる必要がある点も見落としやすいポイントです。ぜひ本記事の権利証に関する基本知識と紛失時の対処方法を参考に、落ち着いて不動産売却の準備を進めてください。

出典

• 法務省「不動産登記法」
• 法務局「登記識別情報について」
• 国土交通省「宅地建物取引業法に基づく媒介契約・仲介手数料の規定」
• 宅地建物取引業法第34条の2第5項（専任媒介契約・専属専任媒介契約のレインズ登録義務）
• GMO不動産査定「登記識別情報通知とは？」
• 三井住友トラスト不動産「不動産用語集」
• 不動産登記令第16条（e-Gov法令検索）