土地を売りたい人はどこに相談すべき？選び方を解説

親から引き継いだ土地の固定資産税の通知書が、毎年届き続けています。境界未確定の土地や地役権（ちえきけん、他人の土地を特定の目的で利用できる権利）付きの土地、親族数人の共有名義の土地は、相談先を決める前に確認したい点があります。

土地を売りたいときの相談先は権利関係の整理状況で変わり、境界が確定し共有者の同意が取れた土地は不動産会社へ、境界未確定なら土地家屋調査士へ、共有名義や相続が絡む土地なら司法書士や弁護士への相談が先です。不動産登記法の改正で2024年4月から相続登記が義務化され、相続した土地の売却には登記名義の変更が前提になります。

本記事では、土地を売りたい人がどこに相談すべきか、権利関係ごとの判断基準と手続きの流れを解説します。

土地を売りたいとき、まずどこに相談すればいいか

土地を売りたいと考えたとき、最初の相談先を間違えると手続きが長引きます。境界や権利関係に問題がない土地であれば、不動産会社に相談し、土地の査定から始められます。一方で、境界が未確定だったり共有名義や借地権が絡んでいたりする土地は、先に専門家へ相談しておかないと、不動産会社が売却活動を進められないことがあります。

相談先ごとに扱える範囲が違うため、自分の土地がどの状態にあるかを先に把握しておく必要があります。

相談先	こんな土地に向いている
不動産会社	境界確定済みで権利関係が整理された土地の売却相談や査定
土地家屋調査士	境界が未確定で筆界があいまいな土地の測量・確定
司法書士	共有名義の変更、相続登記、名義整理
弁護士	共有者間で意見が対立している土地、借地権の交渉が難航している土地
自治体の空き家・土地相談窓口	田舎の土地の活用方法や地域の制度の相談

相続した土地の売却はどこに相談すべきか｜共有名義と借地権の整理

共有名義の土地は共有者全員の同意が必要

親から引き継いだ土地が複数の相続人による共有名義になっている場合、土地全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。自分の持分だけを売ることは法律上できますが、買い手が見つかりにくく、売却価格も下がりやすいという事情があります。共有者間で売却の意思が分かれているときは、司法書士に名義の整理を相談し、場合によっては弁護士に話し合いの進め方を相談する流れになります。持分だけの売却を検討する場合の具体的な進め方は、共有名義の不動産、自分の持分だけ売れる？で解説しています。

共有者との関係は、地代のような金銭のやり取りではなく「同意」が中心になります。全員の同意が取れていない段階では、売却先の不動産会社を決める前に、まず共有者間の合意形成が必要になります。

借地権付きの土地を売るときの相談先

土地の上に建物を所有していても、土地そのものを借地権として借りている場合は、土地の所有権は地主にあります。借地権を売却したり、建物を取り壊して土地を返却したりするには、地主の許可や事前の協議が必要です。借地権の譲渡条件は契約内容によって異なるため、司法書士や弁護士に契約書を見てもらってから、不動産会社に相談する順番が安全です。

境界未確定の土地は売れるのか｜筆界・地役権・囲繞地の基礎

筆界が分からない土地は土地家屋調査士に相談

土地の境界には、所有者同士の話し合いで決める「境界」と、登記上の境界線を示す筆界（ひっかい）があります。筆界があいまいな土地は、買い手が確定測量を求めることが多く、売却の前に土地家屋調査士へ相談して境界確定測量を行う必要が出てきます。測量には隣接する土地の所有者の立ち会いが必要なため、相談から完了まで数か月かかることもあります。

地役権・囲繞地が絡む土地の注意点

地役権は民法第280条に定められた権利で、自分の土地が他人の土地を通行や排水などの目的で利用できる、あるいは利用されている状態を指します。袋地(ふくろち)は、他の土地に囲まれて公道に直接出られない土地のことで、これを囲む土地を囲繞地(いにょうち)といい、民法第210条の囲繞地通行権によって、周囲の土地を通行する権利が認められています。こうした権利が土地に付いている場合、売却前に権利の内容を登記簿や契約書で確認し、司法書士や土地家屋調査士に相談しておくと、買い手への説明がスムーズになります。

田舎の土地を売りたい場合の相談先と売却相場の調べ方

田舎の土地を売りたい場合、取引件数が少ないため売却相場が分かりにくいという事情があります。地元の取引事例に詳しい不動産会社に相談するのが基本ですが、1社だけの意見に頼ると相場感が偏ることもあります。事例が少ない土地の相場の調べ方は、地方・田舎の不動産の相場の調べ方｜事例が少ない物件の匿名査定で解説しています。

田舎の土地は農地法上の農地に該当することもあり、農地のままでは自由に売買できず、転用の許可や農業委員会の手続きが必要になる場合があります。農地法上の「農地」に該当するかどうかは、登記簿の地目だけでなく実際の土地の利用状況（現況）によって判断されるため、地目が宅地等でも現況が農地であれば規制の対象になることがあります。最終的な判断は、管轄の農業委員会への確認が必要です。農地の売却条件については、農地は売れる？農地法の許可と転用のハードルで解説しています。

相談先の違い｜不動産会社・土地家屋調査士・司法書士・弁護士

不動産会社に相談できること

不動産会社に相談すると、土地の売却相場の査定や買い手探し、売買契約の仲介を任せられます。ただし、境界や権利関係の整理は不動産会社の業務範囲外のため、問題があると分かった段階で専門家への相談を勧められることが一般的です。売却相場を知りたいだけの段階であれば、営業電話を避けながら調べる方法もあります。匿名での相場確認と一括査定の違いは、匿名査定と一括査定の違い｜営業電話なしで相場を知る使い分けで解説しています。

専門家に相談すべきケース

境界が未確定なら土地家屋調査士、共有名義や相続登記が絡むなら司法書士、共有者間の対立や借地権の交渉が難航しているなら弁護士への相談が必要になります。複数の問題が重なっている土地では、どの専門家から相談を始めるべきか分かりにくいため、まず不動産会社か自治体の相談窓口に状況を伝え、専門家を紹介してもらう方法もあります。

土地売却の手続きと費用の流れ

土地を売りたい場合の手続きは、権利関係の確認から始まり、境界確定、売却相場の査定、媒介契約、買い手探し、売買契約、引き渡しという順に進みます。相続した土地であれば、まず相続登記を済ませて自分や共有者の名義にしてから売却活動に入ります。

手続きの段階	内容
権利関係の確認	登記簿謄本で所有者・共有者・地役権などの権利を確認
境界の確認	境界が未確定なら土地家屋調査士に測量を依頼
相続登記	相続した土地なら、売却前に名義を変更
媒介契約	不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始
売買契約・引き渡し	買い手が決まり次第、契約と引き渡しを行う

境界確定測量や相続登記には別途費用がかかり、境界確定測量は隣接地の数や立ち会いの状況によって費用の差が大きくなります。具体的な費用は土地家屋調査士や司法書士に見積もりを取って確認する必要があります。

相談前に準備しておきたい書類と情報

相談先にどこへ行くとしても、登記事項証明書と固定資産税の課税明細書は先に用意しておくと話が早く進みます。共有名義の土地であれば、共有者全員の氏名と連絡先、同意の有無も整理しておきます。境界に関する資料があれば、過去の測量図や隣接地との協定書も持参します。

こうした書類をそろえてから相談に行くと、不動産会社や専門家がどこに問題があるかをすぐに把握でき、最初の面談で次の手続きが見えてきます。

よくある質問

田舎の土地を売りたいとき、不動産会社に断られることはありますか

取引件数が少ない地域では、不動産会社が取り扱いを断ることもあります。地元の取引事例に詳しい不動産会社を複数探し、相談してみる方法があります。

共有名義の土地はどこに相談すればいいですか

共有者全員の同意が取れているかどうかで相談先が変わります。同意が取れていれば不動産会社へ、同意が取れていなければ司法書士や弁護士への相談が先になります。

境界が未確定な土地はどこに相談すればいいですか

境界確定測量が必要になるため、土地家屋調査士への相談が先になります。測量が終わってから不動産会社に売却の相談をする流れになります。

地役権や囲繞地が付いた土地はどこに相談すればいいですか

登記簿や契約書で権利の内容を確認し、司法書士や土地家屋調査士に相談します。権利の内容を整理してから不動産会社に売却を相談すると、買い手への説明がスムーズになります。

相談は無料でできますか

不動産会社の売却相談や査定は無料で受けられることが一般的です。司法書士や弁護士、土地家屋調査士への相談は、事務所によって相談料がかかる場合があります。

土地を売りたいとき、どこに相談すべきかの判断基準

土地を売りたいときの相談先は、境界の確定状況、共有名義の有無、借地権や地役権などの権利関係によって変わります。問題がない土地なら不動産会社への相談で進められますが、権利関係が複雑な土地ほど、先に司法書士や土地家屋調査士、弁護士への相談が必要になります。ぜひ本記事の相談先の判断基準を参考に、自分の土地の状態を整理したうえで最初の相談先を決めてください。

出典

• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• e-Gov法令検索「民法」（第210条・第280条）
• e-Gov法令検索「不動産登記法」
• 民法第210条・袋地・囲繞地の定義について（Wikibooks「民法第210条」、Wikipedia「袋地」）
• e-Gov法令検索「農地法」第2条第1項（農地の定義・現況主義）