登記とは？簡単にわかる仕組みと不動産売却との関係

親から引き継いだ土地の資料を開くと、「登記簿」「表題部」「甲区」といった見慣れない言葉が並んでいます。売却の相談をしようとしても、この土地が誰の名義になっているのか、ご自身でもはっきり答えられない状態です。

登記とは、法務局が管理する登記簿に、土地や建物の所在・面積・所有者などを記録する制度です。不動産登記法に基づき、誰がその不動産を持ち、どんな権利が付いているかを公的に示す仕組みで、不動産売却の際は所有者や担保の有無を確認する出発点になります。

本記事では登記の仕組みを簡単な言葉で説明し、相続した土地を売却する際に登記がどう関わるかを解説します。

登記とは？簡単に言うと土地や家の「所有者の記録」

登記を簡単に言うと、土地や家について「どこにあるどんな不動産か」と「誰が持っているか」を法務局の登記簿に書き残す制度です。不動産登記法という法律に基づいて運用され、全国の法務局が土地や建物ごとに記録を保管しています。

登記簿に記録されると、所有者であることを第三者に対して示せるようになります。土地や家を売ろうとするとき、買主や不動産会社がまず確認するのも、この登記簿に記された所有者の名前です。親から引き継いだ土地であっても、登記簿上の名義が自分になっていなければ、売却の話を進める前にその点を確認する必要があります。

不動産登記簿でわかること｜表題部と権利部の違い

不動産登記簿は、大きく「表題部」と「権利部」という2つの部分に分かれています。それぞれ記録している内容が異なり、売却前の確認で見るべき箇所も変わります。

表題部｜土地や建物そのものの情報

表題部には、土地の所在・地番・地目・面積や、建物の所在・構造・床面積といった、不動産そのものの物理的な情報が記録されています。測量や建築の内容が反映される部分で、実際の形と登記簿上の記載が食い違っていることも少なくありません。

権利部（甲区・乙区）｜所有権と担保の記録

権利部はさらに甲区と乙区に分かれます。甲区には所有権に関する事項が記録され、誰が所有者か、いつ所有権が移転したかが分かります。乙区には抵当権（ていとうけん、借入の担保として設定される権利）などの所有権以外の権利が記録され、住宅ローンが残っている土地や家では、ここに金融機関の名前が記載されています。

親から引き継いだ土地は登記が済んでいる？確認方法

親から引き継いだ土地は、名義変更の手続きをしていなければ、登記簿上の所有者が祖父母や親のままになっていることがあります。相続が発生しても登記は自動では変わらず、申請をしなければ古い名義のまま残ります。

確認するには、法務局で登記事項証明書を取得するのが確実です。本籍地とは無関係で、不動産の所在地を管轄する法務局に限らず、全国どこの法務局（登記所）やオンラインサービスからでも取得できます（データ化されていない一部の登記簿を除く）。2024年4月1日からは相続登記の申請が義務化され、相続によって所有権を取得した方は、一定期間内に登記を申請する必要があります。相続した土地の登記について詳しく知りたい方は、相続登記とは？期限と不動産売却の関係で解説しています。

登記と不動産売却の関係｜売る前に確認すること

不動産売却の場面では、登記簿上の所有者と実際に売却を進める人が一致しているかが前提になります。一致していない場合、売買契約を結ぶ前に登記を整える必要があります。

所有権移転登記｜売買契約後に名義を買主に移す

売買契約が成立し、代金の決済が終わると、売主から買主へ所有権移転登記を行います。この登記が完了することで、買主は第三者に対しても自分が所有者であると主張できるようになります。決済当日の手続きの流れは、所有権移転登記とは？売却時の費用と決済の流れで解説しています。

相続登記が未了のまま売却はできない

登記簿上の所有者が亡くなった親や祖父母のままになっている土地は、原則としてそのままでは売却できません。先に相続人全員の協議や相続登記を済ませ、現在の所有者の名義に変えてから売却の手続きに進む必要があります。

下の図は、現在の所有者から買主へ所有権が移る際に、登記がどのような役割を果たすかを示したものです。

登記簿上の名義が現在の所有者と一致していなければ、この矢印の手続き自体を進められません。

境界未確定・共有名義の土地でも売却できるのか

親から引き継いだ土地では、隣地との境界がはっきりしないまま年月が経っていることがあります。土地の境界を示す法的な線は筆界（ひっかい）と呼ばれ、登記簿の表題部に記録された面積は、この筆界に基づいて測量された結果です。筆界が確定していない土地は、売却自体が不可能ではありませんが、買主や不動産会社から確定を求められる場合が多くなります。

共有名義の土地も同様で、売却には共有者全員の同意が必要です。相続によって兄弟姉妹など複数人の共有名義になっている場合、1人の意向だけでは売却を進められません。共有者の中に連絡が取れない人がいるケースでは、事前に話し合いの場を設けるか、専門家に相談して手続きを検討することになります。

登記にかかる費用と期間の目安

登記の申請には、登録免許税という税金と、司法書士や土地家屋調査士に依頼する場合の報酬がかかります。登録免許税は固定資産税評価額を基準に算定され、相続登記か売買による所有権移転登記かなど、登記の種類によって税率が異なります。正確な金額は固定資産税評価額や登記の内容によって変わるため、法務局や司法書士への確認が必要です。

期間については、必要書類がそろっていれば申請から数日から2週間程度で完了することが多いものの、相続人調査や測量が必要な場合はさらに時間がかかります。不動産売却にかかる税金や費用の全体像は、不動産売却にかかる税金と費用の全体像｜いくら手元に残る？で解説しています。

登記を自分で行うか、司法書士・土地家屋調査士に頼むか

登記の申請は、書類をそろえれば自分で行うこともできます。ただし相続人が複数いる場合の相続登記や、境界に関わる測量が必要な場合は、専門知識が必要になり、自分で進めると時間がかかりやすくなります。

所有権移転に関する登記は司法書士が、境界の確定や測量が必要な場合は土地家屋調査士が専門に扱います。不動産売却のスケジュールが決まっている場合は、早い段階で両方の専門家に相談しておくと、手続きの遅れを避けやすくなります。

よくある質問

登記簿謄本と登記事項証明書は違うものですか？

紙で管理されていた時代の呼び方が登記簿謄本で、現在はコンピュータで管理され登記事項証明書という名称になっています。記載内容は同じ目的のもので、現在は登記事項証明書として法務局から発行されます。

登記がされていない土地は売却できませんか？

表題部の登記がされていない土地は、原則としてまず表題登記を行う必要があります。放置された土地ではこうした状態が見つかることもあり、売却前に土地家屋調査士へ相談する流れになります。

相続登記をしないとどんな不利益がありますか？

相続登記をしないまま放置すると、売却できない状態が続くだけでなく、相続人がさらに増えて手続きが複雑になります。2024年4月1日以降は相続登記の申請が義務化され、期限内に申請しない場合は罰則の対象になる可能性もあります。

登記の内容が古い情報のままでも売却できますか？

建物を増築したのに表題部が更新されていない場合など、登記簿の記載と実際の状態が異なることがあります。売却前に変更登記を済ませておくと、買主や不動産会社とのやり取りがスムーズになります。

登記簿はどこで誰でも閲覧できますか？

不動産の所在地を管轄する法務局の窓口や、法務局のオンラインサービスを通じて、誰でも登記事項証明書を取得できます。対象の不動産の所有者である必要はなく、誰でも請求が可能です。

登記とは簡単に言えば土地や家の所有者を記録する制度｜不動産売却の基礎

登記とは、法務局が管理する登記簿に、土地や建物の所在や所有者を記録する制度です。表題部には不動産そのものの情報が、権利部には所有権や担保に関する情報が記録され、不動産売却では登記簿上の名義と現在の所有者が一致しているかがまず問われます。親から引き継いだ土地であれば、相続登記が済んでいるか、境界や共有名義に問題がないかを早めに確認しておくことで、売却の相談が止まりにくくなります。ぜひ本記事の内容を参考に、まずは自分の土地の登記事項証明書を取得して現状を確認してください。

出典

• 法務省「不動産登記法」
• 法務局「登記事項証明書の交付等について」
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 財務省「登録免許税に関する資料」
• 法務省「オンラインによる登記事項証明書等の交付請求（不動産登記関係）について」