所有権移転登記は自分でできる？必要書類と費用を解説

親から引き継いだ土地の名義が、亡くなった親のままになっています。固定資産税の納税通知書も親の名前で届き続け、売却や分筆を検討するたびに、登記簿上の所有者と実際の相続人の名前が一致しない状態が手続きを止めます。2024年4月1日に施行された改正不動産登記法により、相続による所有権移転登記は申請が義務化され、正当な理由なく期限内（原則3年以内）に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。

所有権移転登記は、法務局の窓口や登記・供託オンライン申請システムを使って自分で申請することができます。相続・売買・贈与のどの原因であっても、代理人を立てる義務はなく、必要書類をそろえて登録免許税を納めれば、本人による申請が法律上認められています。ただし共有名義の相続人が複数いる場合や、境界が未確定の土地が絡む場合は、自分で進めると書類の不備や話し合いの手間が増えます。

本記事では、所有権移転登記を自分で行える範囲、必要書類、登録免許税を含む移転登記費用の内訳、そして司法書士に依頼すべき場面を解説します（2026年9月時点の制度にもとづきます）。

所有権移転登記とは｜不動産の名義を変更する手続き

所有権移転登記とは、土地や家の所有者が変わったことを、法務局が管理する登記簿に記録する手続きです。登記簿には所有者の氏名・住所・所有権を取得した原因が記載され、第三者に対して自分が所有者であることを示す根拠になります。原因には相続・売買・贈与・遺贈などがあり、原因ごとに必要書類と登録免許税の税率が変わります。

相続による所有権移転登記はもともと申請の義務がありませんでしたが、2024年4月1日の不動産登記法改正により義務化されました。施行日（2024年4月1日）以降に相続が発生した場合は、相続の開始と不動産の取得を知った日から3年以内に申請する必要があります。施行日より前にすでに相続が発生していた場合は、「施行日」と「相続・取得を知った日」のいずれか遅い日から3年以内が申請期限となる経過措置が設けられており、多くのケースでは令和9年（2027年）3月31日までが実務上の目安とされています。期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があります。親の土地を放置している状態は、売却を検討する前の段階で解消しておく必要があります。

土地や家の所有権移転登記は自分でできるのか｜法務局が認める範囲

所有権移転登記は、司法書士に依頼せず、本人が法務局の窓口・郵送・オンライン申請システムのいずれかで申請できます。法務局には登記の相談窓口が設けられており、書類の書き方や不足書類について無料で確認してもらうことができます。単独所有の土地で、必要な戸籍や評価証明書がそろっているケースは、自分で申請を完了できる場合が多くあります。

一方で、共有名義の相続人が複数いて意見が一致していない場合や、土地の境界が未確定で測量が必要な場合は、自分で進めると書類の不備や話し合いの長期化が起こりやすくなります。自分で申請できる範囲を見極めるには、まず自分の土地がどの権利関係に当たるかを把握することが出発点になります。

相続した土地の所有権移転登記に必要な書類

必要書類は所有権移転の原因によって変わります。相続と売買・贈与では、そろえる書類の種類が大きく異なります。

相続登記で必要な書類

相続による所有権移転登記では、被相続人の死亡から遡る戸籍謄本・除籍謄本、相続人全員の現在の戸籍謄本、相続人全員の印鑑証明書、遺産分割協議書、固定資産評価証明書、登記申請書などが必要です。相続人が複数いて遺産分割協議書を作成する場合、土地の分け方を公平に決めるために査定額を基準にする方法があり、具体的な進め方は遺産分割協議書用の査定書の作成方法で解説しています。

売買・贈与での所有権移転登記に必要な書類

売買による所有権移転登記では、売買契約書、売主の登記識別情報（または登記済証）、印鑑証明書、買主の住民票などが必要です。贈与の場合は贈与契約書と贈与者の印鑑証明書が加わります。どちらも当事者双方の署名・押印が必要になるため、相続のように単独で準備が進められない点が特徴です。

登録免許税の計算方法｜所有権移転登記にかかる税金

所有権移転登記の登録免許税は、「固定資産税評価額×税率」で算出します。税率は原因によって異なり、相続による所有権移転登記は0.4%、売買は原則2.0%（土地の売買には軽減措置があり1.5%、住宅用家屋にはさらに別の軽減措置があります）、贈与は2.0%です。

原因	税率（本則）	備考
相続	0.4%	一定の要件を満たす場合の免税措置あり
売買	2.0%	土地の売買は軽減措置で1.5%（令和11年3月31日までの時限措置）。住宅用家屋（建物）の軽減税率は別途0.3%（認定住宅等はさらに低い場合あり）
贈与	2.0%	軽減措置の対象外

出典：国税庁「登録免許税の税率一覧」（2026年9月時点）をもとに作成

評価額3,000万円の土地を相続した場合、登録免許税は3,000万円×0.4%＝12万円です。軽減措置や免税措置の適用条件は見直しが入ることがあるため、最新の税率は法務局か司法書士に確認する必要があります。

法務局への申請手続きの流れ｜書類提出から登記完了まで

所有権移転登記の申請は、必要書類の収集、登記申請書の作成、法務局への提出、審査、登記完了という流れで進みます。申請書は法務局のホームページで配布されている様式を使い、土地の所在・地番・原因・申請人の氏名を記載します。

提出方法は窓口への持参・郵送・オンライン申請システムの3種類があり、オンライン申請は法務局への来訪が不要ですが、事前に申請者情報の登録とICカードまたはマイナンバーカードの準備が必要です。審査から登記完了まではおおむね1〜2週間程度かかり、完了後に登記識別情報が交付されます。

自分で登記する場合と司法書士に依頼する場合の移転登記費用を比較

所有権移転登記にかかる移転登記費用は、登録免許税に加えて、書類取得費と専門家への報酬の有無で変わります。

自分で申請する場合の費用

自分で申請する場合、費用は登録免許税と戸籍謄本・固定資産評価証明書などの取得費（合計で数千円程度）に抑えられます。その代わり、書類の収集や記載内容の確認にかかる時間は自分で負担することになります。

所有権移転登記を司法書士に依頼した場合の費用

所有権移転登記を司法書士に依頼した場合、登録免許税に加えて司法書士費用が5万円〜10万円程度かかるのが一般的です。日本司法書士会連合会が実施した報酬アンケートでも、案件の複雑さ（相続人の数、物件の数）によって報酬額に差が出ることが示されています。将来その土地を売却する予定がある場合、登記後にかかる税金や費用の全体像を把握しておくと、手元に残る金額の見積もりがしやすくなります。詳しくは不動産売却にかかる税金と費用の全体像で解説しています。

共有名義や境界未確定の土地で所有権移転登記をする前に確認したいこと

土地が共有名義になっている場合、所有権移転登記には共有者全員の協力が必要になる場面があります。夫婦の共有名義を離婚時に解消する場合も同じ構図で、公平に分けるために査定額を基準にする進め方があり、具体的な手順は離婚協議書用の査定書の作成方法で解説しています。

境界が未確定の土地は、登記簿上の面積と実際の面積が一致していない場合があり、売却や分筆の前に筆界（ひっかい、土地と土地の境界を示す線）を確定させる測量が必要になることがあります。隣地との間に囲繞地（いにょうち、他人の土地に囲まれて道路に出られない土地）や地役権（ちえきけん、他人の土地を自分の土地のために利用する権利）が絡む土地は、登記の前に権利関係を整理しておく必要があります。

共有名義の土地は、自分の持分だけでなく他の共有者の持分の扱いにも登記が関わるため、全員の合意が取れていないと申請が進められません。

司法書士に依頼すべき場面と自分で登記するリスク

自分で所有権移転登記を進めると、書類の記載ミスによる再申請、相続人多数の場合の戸籍収集の長期化、共有者間の話し合いがまとまらないことによる手続きの停滞が起こりやすくなります。法務局の審査は書類の形式面を確認するもので、相続人間の実質的な合意形成までは代わってくれません。

相続人が5人以上いる、土地が複数の自治体にまたがる、境界が未確定で測量が必要、といった条件が重なる場合は、司法書士や土地家屋調査士に早い段階で相談したほうが、結果的に費用も時間も抑えられる場合があります。単独所有で書類がそろっている土地であれば、自分で申請する選択肢は十分に成り立ちます。

よくある質問

所有権移転登記はいつまでに行う必要がありますか？

相続による所有権移転登記は、相続の開始と不動産の取得を知った日から3年以内に申請する必要があります。2024年4月1日の不動産登記法改正による義務化で、過去に相続した土地にもさかのぼって適用されますが、施行日より前に相続・取得を知っていた場合は「施行日」と「知った日」のいずれか遅い日から3年以内が期限となり、多くの場合は令和9年（2027年）3月31日までが実務上の目安です。期限を過ぎると10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

所有権移転登記はオンラインで申請できますか？

登記・供託オンライン申請システムを使って自分で申請することができます。事前に申請者情報の登録とマイナンバーカードまたはICカードの準備が必要で、添付書類の一部は別途郵送が求められる場合があります。

登録免許税を減免する制度はありますか？

固定資産税評価額が一定額以下の土地を相続した場合などに、登録免許税の免税措置が設けられています。適用条件は土地の評価額や申請時期によって異なるため、法務局の窓口で事前に確認する必要があります。

必要書類を取得する役所がばらばらでも自分でできますか？

戸籍謄本や固定資産評価証明書を複数の役所から取り寄せる必要がある場合でも、郵送での交付申請を使えば自分で収集することができます。ただし本籍地の変更が多い方ほど収集に時間がかかるため、早めに取り寄せ始める必要があります。

共有者の一人が反対している場合はどうなりますか？

共有名義の土地は、所有権移転登記に共有者全員の同意や協力が必要な場面があり、一人でも反対すると申請を進められないことがあります。話し合いがまとまらない場合は、弁護士や司法書士に相談し、分割方法や手続きの進め方を整理する必要があります。

所有権移転登記を自分で行うかの判断まとめ

所有権移転登記は、単独所有で必要書類がそろっている土地であれば、法務局の窓口やオンライン申請システムを使って自分で完了させることができます。相続人が複数いる、共有名義で意見が割れている、境界が未確定といった条件が重なる土地は、登録免許税だけでなく話し合いや測量の手間がかかるため、司法書士や土地家屋調査士への相談を早めに検討したほうが負担を抑えられます。ぜひ本記事の必要書類と移転登記費用の内訳を参考に、自分の土地がどちらの進め方に合うか見極めてください。

出典

• 法務省「不動産登記法」
• 法務局「相続登記の申請義務化について」
• 法務省・法務局「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（附則の経過措置規定）
• 国税庁「登録免許税の税率一覧」
• 財務省「登録免許税に関する資料－土地の売買等に係る登録免許税の特例／住宅に係る登録免許税の軽減措置」
• 日本司法書士会連合会「司法書士の報酬に関するアンケート結果」