査定の受け方2026年10月8日

土地売却の査定方法とは？相場の調べ方と高く売るコツを解説します

不動産売却のカギ編集部

相続した土地の査定を申し込む前に検索すると、「高すぎる査定額を提示されて契約を急がされた」という体験談が目に入ります。土地の価格には取引価格・相続税路線価・固定資産税評価額・公示地価という4つの指標があり、これを一物四価（いちぶつしか）と呼びます。

不動産会社の査定は、この一物四価のうち実際の取引価格に近い水準を、周辺の成約事例や土地の形状・接道状況から算出する作業です。不動産の査定には訪問せずに済む匿名査定と、現地を見て精度を上げる訪問査定（通常査定）の2種類があり、依頼の段階で使い分けられます（2026年9月時点）。

本記事では、土地売却の査定で見られる項目、売却相場の調べ方、複数社を比較するときのポイント、個人情報の扱いと断り方までを解説します。

この記事はこんな方に向いています

親から相続した田舎の土地の査定を頼む前に、費用や相場の調べ方を確認しておきたい51歳の方
高すぎる査定額を提示されて後から契約を迫られた知人の話を聞き、依頼先の見極め方を知りたいという方
境界が未確定な土地でも査定できるのか不安があり、断り方も含めて事前に把握したいという方

土地売却の査定とは？不動産会社がチェックする項目

土地売却の査定は、周辺で実際に成立した取引価格（成約事例）をもとに、対象の土地が持つ条件を加減算して価格を導く作業です。見られる項目は主に、面積・形状・接道状況・用途地域・インフラの整備状況・境界確定の有無の6点です。

同じ面積でも、道路に面する幅（接道幅）が広い整った形の土地と、奥が狭まる旗竿地（はたざおち）では評価が変わります。境界が未確定の土地は、測量や隣地との立ち会いが必要になる前提で査定額に反映されることが多く、確定済みの土地より低めに見積もられる傾向があります。

査定額の根拠を聞くときは「どの成約事例を比較対象にしたか」まで確認すると、提示額の妥当性が判断しやすくなります。

土地の査定方法｜匿名査定と訪問査定（通常査定）の使い分け

土地の査定方法は、個人情報を出さずに概算を知る匿名査定と、現地を見て精度を高める訪問査定（通常査定）に分かれます。渡した情報の範囲で精度が変わる点が、この2つの最大の違いです。

匿名査定で分かること

匿名査定は住所や面積などの条件だけで概算額を受け取れる方法で、氏名・連絡先の入力が不要なサービスもあります。まだ売却を決めていない段階で、営業電話を受けずに相場観をつかみたいときに向いています。土地の匿名査定の仕組みと売却相場の調べ方は土地の匿名査定と相場の調べ方で解説しています。

訪問査定（通常査定）で分かること

訪問査定は、担当者が現地で境界標の有無や高低差、周農の道路状況を確認するため、匿名査定より実売価格に近い金額が出ます。媒介契約（ばいかいけいやく）を結んで売却を進める段階では、この訪問査定の結果が基準になります。匿名査定と一括査定の違いや使い分けは匿名査定と一括査定の違いで解説しています。

	匿名査定	訪問査定（通常査定）
必要な個人情報	不要〜最小限	氏名・連絡先が必要
精度	概算	実売価格に近い
現地訪問	なし	あり
向いている段階	売却相場を知りたいだけ	売却を具体的に進める

編集部作成（一般的な不動産査定の実務に基づく、2026年9月時点）

まず売却相場を知りたいだけなら匿名査定から始め、売却の意思が固まった時点で訪問査定に切り替える順番が無理のない進め方です。

売却相場の調べ方｜公的価格と実勢価格で確認する土地売却の目安

土地売却の相場は、国税庁が毎年公開する相続税路線価と、国土交通省の不動産情報ライブラリ（旧・土地総合情報システム）に登録された実際の取引価格を見比べると目安がつかめます。

相続税路線価は公示地価の目安の8割程度で設定されているため、路線価を0.8で割ると公示地価相当の目安額が出せます。実勢価格（実際の成約価格）は公示地価よりさらに市場の需給が反映されるため、路線価だけで売却価格を決めるのは避けた方が安全です。東京都内であれば、不動産査定書を無料で入手する手順を東京都で不動産査定書を無料で入手する方法で解説しています。

路線価と実勢価格の差が大きい地域もあるため、査定額の根拠として路線価だけを提示する会社には取引事例も確認してください。

複数社の査定結果を比較するときに見るポイント

複数の不動産会社に査定を依頼すると、同じ土地でも数百万円単位で差が出ることがあります。差の理由が「成約事例の選び方」なのか「販売戦略としての高値提示」なのかを、根拠の説明で見極める必要があります。

極端に高い査定額を出す不動産会社の中には、媒介契約を取るための提示額で、実際の販売中に値下げを重ねるケースもあります。査定額だけでなく、仲介手数料の説明の明確さや、過去の販売実績の開示にも目を向けると、依頼先を絞りやすくなります。

一番高い金額を出した1社だけで決めず、根拠の説明が具体的だった会社を軸に選ぶと、販売開始後の値下げ交渉で慌てにくくなります。

査定依頼で必要な個人情報とその伝え方

個人情報をどこまで伝える必要があるかは、匿名査定か訪問査定かで変わります。

入力する情報の範囲

匿名査定であれば、土地の住所・面積・大まかな形状の入力で概算が出るサービスが多く、氏名・電話番号の入力を求めないものもあります。訪問査定や一括査定では、現地での日程調整や結果の連絡のために氏名・電話番号・メールアドレスの入力が必要になります。

断るときの伝え方

査定結果を受け取った後、依頼先を決めずに断る場合は「今回は他社と条件を比較して見送ります」と伝えれば十分です。宅地建物取引業法（および同法施行規則第16条の12）では、威迫や再勧誘など私生活の平穏を害する勧誘行為が禁止されており、断った後にしつこく連絡を続ける行為は同法の趣旨に反します。連絡が続くときは、その不動産会社の免許を交付した都道府県（国土交通大臣免許の場合は地方整備局など国土交通省）の担当窓口に相談する方法もあります。

断る連絡は口頭でもメールでも構いませんが、日付が残るメールで一言送っておくと、後のやり取りがすっきりします。

土地を高く売るためにできる準備

土地を高く売るためには、査定前に境界確定・測量・雑草や残置物の処分といった準備を済ませておくと、査定額の下振れ要因を減らせます。境界が未確定の土地は、隣地所有者との立ち会いを伴う確定測量に時間とお金がかかるため、売却を決めた段階で早めに着手すると計画が立てやすくなります。

高く売れたとしても、売却代金のすべてが手元に残るわけではありません。売却益（譲渡所得）には所得税・住民税がかかり、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡で約20%（所得税15%＋住民税5%、別途復興特別所得税）、仲介手数料や測量費などの諸費用も別にかかります。

※3000万円で売却・長期譲渡・控除適用なしの概算例（2026年9月時点）

この図のとおり、査定額の高さだけを見るのではなく、税金と諸費用を引いた後に残る金額を基準に準備を進める必要があります。

特例や控除の適用条件は土地によって異なるため、税額の見込みは税理士や税務署に確認してから資金計画を立ててください。

査定額が下がりやすい土地の特徴と注意点

査定額が下がりやすい土地には、旗竿地・高低差のある土地・再建築不可（建築基準法上の道路に接していない）の土地・境界未確定の土地があります。こうした特徴がある場合、査定額の説明で「なぜ下がるのか」を聞くと、売却時の交渉材料として整理できます。

再建築不可の土地は、建て替えができないため買い手が限られ、査定額が売却相場より大きく下がる傾向があります。接道状況を事前に自治体の道路管理課で確認しておくと、査定前の不安がいくらか減ります。

境界未確定や再建築不可は査定額を下げる要因ですが、売却自体ができない理由ではないため、まずは条件を伝えて査定を依頼してください。

よくある質問

匿名査定だけで土地売却の相場は分かりますか

概算の目安はつかめますが、境界確定の有無や接道状況などの現地情報が反映されないため、実際の売却価格とは差が出ることがあります。売却相場を把握したうえで売却を具体的に進める段階になったら、訪問査定も受けてください。

複数社に同時に査定を依頼しても失礼になりませんか

複数社への同時依頼は一般的な進め方で、失礼にはあたりません。査定額の根拠を比較する目的であることを各社に伝えておくと、やり取りがスムーズになります。

査定を断った後も営業電話が続く場合はどうすればよいですか

断る意思をメールなど記録が残る形で伝えたうえで連絡が続く場合は、その不動産会社に宅地建物取引業の免許を交付した都道府県（国土交通大臣免許の場合は地方整備局など国土交通省）の担当窓口に相談する方法があります。

境界が未確定の土地でも査定を依頼できますか

境界未確定のままでも査定自体は依頼できます。ただし、実際の売却までには確定測量が必要になる場合が多く、その分の時間と費用を見込んだうえで査定額を受け取る必要があります。

固定資産税評価額と査定額はどちらが正しい価格ですか

固定資産税評価額は税額算定のための行政上の価格で、実際の取引価格とは異なります。土地売却の目安としては、査定額や国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された実勢価格の方が参考になります。

土地売却の査定を正しく使うためのまとめ

土地売却の査定は、売却相場をつかむだけなら匿名査定、売却を具体的に進めるなら訪問査定という使い分けが基本です。複数社の査定額を根拠とともに比較し、個人情報の提供範囲を段階に応じて絞り、境界未確定などの条件は隠さずに伝えることが、後の値下げ交渉や契約トラブルを避ける近道になります。ぜひ本記事の査定方法の使い分けと売却相場の調べ方を参考に、依頼先を検討してください。