抵当に入れるとは？不動産売却時に知るべき意味

自宅マンションを売る契約の準備を始めると、金融機関から届く書類や売買契約書に「抵当に入れる」「抵当権抹消」という言葉が並びます。住宅ローンを組んだ時点で、そのマンションには民法369条に基づく抵当権（ていとうけん）がすでに設定されており、残高を完済するまで消えません。

抵当に入れるとは、不動産を担保にしてお金を借りる行為で、借主が返済できなくなった場合に貸主がその不動産を売却して優先的に回収できる権利を設定することを指します。マンションや戸建てを売却するときは、売却代金で住宅ローンの残債を完済し、法務局で抵当権抹消登記を済ませないと、買主に所有権を引き渡せません。

本記事では、抵当に入れるとはどういう状態なのか、不動産売却時に抵当権がどう外れるのか、残債が売却代金を上回るオーバーローンの場合の対処法などを解説します。

抵当に入れるとはどういう意味か｜不動産売却前に知る仕組み

抵当に入れるとは、不動産を担保にしてお金を借りる行為を指します。住宅ローンを契約すると、借主が所有するマンションや戸建てに金融機関を抵当権者とする抵当権が設定され、法務局に抵当権設定登記が記録されます。民法369条では、抵当権者が債務の弁済を受けられない場合にその不動産を売却し、代金から優先的に回収できると定められています。

つまり抵当に入れた不動産そのものが借入れの担保になっており、所有者が住み続けながら使用できる一方で、残債務が残っている間は売却代金から優先的に返済に回す義務が発生します。マンション売却を進める前にこの仕組みを理解しておくと、引き渡しまでの手続きで慌てずに済みます。

マンションの所有者と金融機関の間にどのような権利関係が生じているのか、図で確認します。

抵当権は所有権そのものではなく、ローンを返済できない場合に金融機関が不動産を処分できる権利であることが分かります。

マンション売却で抵当権が外れるタイミングと抵当権抹消登記

マンション売却では、引き渡し日に売却代金で住宅ローンの残債を完済し、同じ日に抵当権抹消登記を申請するのが一般的な流れです。抵当権が付いたままでは買主に所有権を渡せないため、司法書士が抵当権抹消登記と買主への所有権移転登記を同時に進めます。

売却から引き渡しまでの具体的な手順は不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップで解説しています。抵当権抹消のタイミングは、この引き渡しの直前に組み込まれる手続きのひとつです。

不動産の担保と抵当権の違い｜根抵当権との違いも確認

不動産の担保には抵当権のほかに根抵当権（ねていとうけん）という形もあり、どちらが設定されているかで売却時の手続きが変わります。

担保の仕組みと抵当権の位置づけ

抵当権は、特定の借入金額に対してひとつの不動産を担保にする仕組みです。住宅ローンのように借入額が決まっている取引で広く使われています。

根抵当権（ねていとうけん）との違い

根抵当権は、あらかじめ決めた上限額（極度額）の範囲内で、何度でも借り入れと返済を繰り返せる担保権です。事業用の融資などで設定されることが多く、抹消登記の際には金融機関との確定手続きが必要になる点が抵当権と異なります。

住宅ローンの残債がある家を売るときの抵当権抹消手続き

住宅ローンの残債が残っている家を売る場合も、売却自体は可能です。ただし売却代金で残債を完済できることが前提になります。

残債を確認する方法

借入れをしている金融機関に残高証明書の発行を依頼すれば、売却時点での正確な残債額が分かります。多くの金融機関ではインターネットバンキングや窓口で取得できます。

抵当権抹消登記までの流れ

引き渡し当日に買主から受け取った売却代金で残債を一括返済し、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取ります。その書類を使って司法書士が法務局に抹消登記を申請する流れが一般的です。不動産会社と媒介契約を結ぶ段階で、担当者にローンの残債額を伝えておくと、引き渡しまでの調整がスムーズになります。媒介契約の種類については媒介契約の種類｜専属専任・専任・一般の違いと選び方で解説しています。

売却代金で残債を完済できないオーバーローンの対処法

売却代金で住宅ローンの残債を完済できない状態を、オーバーローンと呼びます。抵当権が付いたままでは不動産を売却できないため、不足分を自己資金で補うか、金融機関と協議して任意売却を検討する必要があります。

任意売却では、金融機関の同意を得たうえで残債が残る状態のまま不動産を売却し、残った債務は売却後も分割返済などで返していく形になります。不動産売却を急ぐ事情がある場合は、仲介より早期に現金化できる買取という選択肢もありますが、売却価格は仲介より低くなる傾向があります。仲介と買取の違いは仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリットで解説しています。

抵当権抹消登記にかかる費用と必要書類

抵当権抹消登記には登録免許税と、司法書士に依頼する場合の報酬がかかります。2026年9月時点で、登録免許税は不動産1個につき1,000円、司法書士報酬は1万円から1万5,000円程度が目安です。

登録免許税の金額

登録免許税法では、抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円と定められています。マンションの場合、土地と建物をそれぞれ1個として数えるため、合計2,000円になるケースが多いです。

司法書士に依頼する場合の書類と報酬

司法書士に抵当権抹消登記を依頼する場合の報酬は、1万円から1万5,000円程度が目安です。必要書類は、金融機関から発行される抵当権解除証書や登記済証（またはその代わりとなる情報）、委任状などです。

項目	金額の目安
登録免許税（不動産1個あたり）	1,000円
司法書士報酬	1万円～1万5,000円程度

出典：国税庁「登録免許税の税率」、日本司法書士会連合会『報酬アンケート結果』（司法書士の報酬に関するアンケート）をもとに作成

媒介契約や査定前に確認したい抵当権の確認方法

媒介契約を結んで査定を申し込む前に、自分の不動産にどの種類の担保権が付いているかを確認しておくと、売却の計画が立てやすくなります。

法務局で登記事項証明書を取得すれば、抵当権や根抵当権の有無、債権額、抵当権者の名称が分かります。あわせて金融機関に残債額を確認しておけば、売却価格がどのくらい必要かの見通しが立ちます。おおよその売却価格を先に知りたい場合は、匿名査定を使って相場感をつかむ方法もあります。匿名査定の精度と使い方は匿名査定・AI査定はどこまで正確？精度の限界と賢い使い方で解説しています。

よくある質問

抵当権が付いたままでもマンションを売却できますか

抵当権が付いた状態でもマンション売却の契約自体は進められますが、引き渡し日までに売却代金などで残債を完済し、抵当権抹消登記を済ませる必要があります。抹消できないまま引き渡すことはできません。

住宅ローンの残債が売却価格を上回っていても売れますか

売却代金だけで完済できない場合は、不足分を自己資金で用意するか、金融機関の同意を得て任意売却を進める方法があります。抵当権が外れない限り、買主への所有権移転はできません。

抵当権抹消登記は自分で申請できますか

必要書類をそろえれば自分で申請することも可能ですが、売却時は買主への所有権移転登記と同日に進めるため、司法書士に依頼して同時に手続きしてもらうのが一般的です。

根抵当権が付いている場合も同じ手続きで売却できますか

根抵当権の場合は、抹消前に金融機関との間で極度額の確定手続きが必要になることがあります。抵当権より確認する項目が増えるため、早めに金融機関へ相談することをおすすめします。

抵当権抹消登記にはどのくらいの期間がかかりますか

必要書類がそろっていれば、法務局への申請から登記完了まで1週間から10日程度が目安です。マンション売却の引き渡し当日に申請し、後日完了する流れが一般的です。

抵当に入れるとはの理解が不動産売却をスムーズにする

抵当に入れるとは、不動産を担保にしてお金を借りる行為であり、住宅ローンを組んだ時点でその不動産には抵当権が設定されています。マンションや戸建てを売却するときは、売却代金で残債を完済し、抵当権抹消登記を済ませることで初めて買主に所有権を引き渡せます。

残債が売却代金を上回るオーバーローンの場合は、自己資金での補填や任意売却といった対処法もあるため、早い段階で金融機関や不動産会社に相談しておくと安心です。ぜひ本記事の抵当権の仕組みと抹消手続きの流れを参考に、売却の計画を落ち着いて進めてください。

出典

• e-Gov法令検索「民法第369条」
• e-Gov法令検索「登録免許税法」
• 国税庁「登録免許税の税率」
• 日本司法書士会連合会『報酬アンケート結果』（司法書士の報酬に関するアンケート）