不動産買取のメリット・デメリット｜向いている人と注意点

転勤の内示を受けて10年住んだ自宅マンションを手放すと決めても、不動産会社のポータルサイトには「仲介」と「買取」という2つの選択肢が並び、どちらを選べばよいのか判断がつかないまま日だけが過ぎていきます。仲介による売却では、売買価格が400万円を超える場合、宅建業法で定められた仲介手数料の上限額（売買価格×3%＋6万円〈税抜〉）が目安となります（400万円以下は計算式が異なり、2024年7月改正で800万円以下の物件は上限33万円〈税込〉の特例が適用されます）。実際の手数料はこの上限の範囲内で不動産会社と合意した額ですが、不動産買取ではこの仲介手数料が発生しません。

不動産買取デメリットは、売却価格が仲介による売却より低くなりやすいことと、買主が不動産会社1社に限られることです。一方で、広告や内覧の手間がなく、査定から数日〜1か月程度で現金化でき、契約不適合責任を免除する特約を結べることが多いというメリットもあります。

本記事では、不動産買取のメリットとデメリットを整理し、向いている人の条件と契約前に確認したい注意点を解説します。

仲介売却との違いで分かる不動産買取とは

不動産買取とは、不動産会社が広告や内覧を経ずに自ら買主となって物件を購入する売却方法です。これに対して仲介は、不動産会社が売主と買主の間に入り、購入希望者を探して売買契約を成立させる方法で、成約時に仲介手数料が発生します。買主が見つかるまで売り出し活動が続く仲介に対し、買取は不動産会社との交渉がまとまった時点で売却が決まるため、売却までの流れが大きく異なります。

買取と仲介のどちらが自分の状況に合うかは、不動産売却にかけられる期間や希望する手取り額によって変わります。両者の特徴を項目ごとに比較すると、違いがより具体的に分かります。仲介と買取の違いは、売却価格と期間のどちらを優先するかで判断の分かれ目が変わります。

売却価格が下がる理由｜不動産買取デメリットの中身

不動産買取デメリットの中心にあるのは、売却価格が仲介による売却より低くなりやすいことです。買取では不動産会社が物件を一度買い取ったうえでリフォームなどを施して再販するため、再販にかかる費用や利益を見込んだ価格設定になり、仲介で個人の買主に売るときの価格より下がるのが一般的です。買主が不動産会社1社に限られるため、複数の購入希望者が競い合って価格が上がる状況も生まれません。

もう1つのデメリットは、物件の立地や築年数によって買取そのものを断られる場合があることです。再販の見込みが立ちにくい郊外の土地や、再建築が難しい旗竿地（はたざおち）などは、買取査定の対象外になることがあります。売却価格の見当をつけるには、匿名査定のデメリットと注意点も踏まえたうえで、仲介と買取それぞれの査定額を比較することが欠かせません。

項目	仲介	不動産買取
売却価格	売却相場に近い価格が期待できる	売却相場より低くなりやすい
仲介手数料	売買価格×3%＋6万円（税抜）	不要（不動産会社が買主のため）
売却までの期間	数か月〜半年以上かかることも	数日〜1か月程度が多い
契約不適合責任	負うのが原則	免除する特約が一般的

出典：国土交通省「宅地建物取引業法」をもとに作成

早期現金化と契約不適合責任の免除｜不動産買取のメリット

不動産買取メリットは、売却価格の低さと引き換えに得られる確実さとスピードにあります。内覧や広告の手間がなく、不動産会社との交渉がまとまれば短期間で引き渡しまで進むため、転勤や住み替えのように期限が決まっている売却と相性が良い方法です。

現金化までの期間が短い理由

仲介では購入希望者が現れるまでの期間が読めず、内覧対応や価格交渉に時間がかかります。買取は不動産会社が自己資金で購入するため、売主の希望条件が折り合えば査定から数日〜1か月程度で契約と引き渡しまで進められることが多く、住宅ローンの残債がある場合も返済の見通しを早く立てられます。

契約不適合責任が免除される仕組み

民法上、売主は売却した不動産に契約内容と異なる欠陥（契約不適合）があった場合、買主から修補や損害賠償を求められる契約不適合責任を負うのが原則です。不動産買取では、不動産会社があらかじめリフォームや調査を前提に購入するため、売買契約書に契約不適合責任を免除する特約を盛り込むのが一般的です。築年数が古く、給排水管の老朽化など不安が残る物件を売る場合、この免除は精神的な負担を減らす材料になります。

向いている人・向いていない人で見る不動産買取の適性

不動産買取が合うかどうかは、売却を急ぐ事情があるかどうかと、売却価格をどこまで優先するかで分かれます。

不動産買取が向いている人の条件

転勤や住み替えのように売却時期が決まっている方、住宅ローンの残債を早く整理したい方、内覧対応や近隣への情報公開を避けたい事情がある方は、不動産買取に向いています。築年数が古くリフォーム費用の見通しが立てにくい家や、相続した空き家のように管理の負担を早く手放したい物件も、買取での売却が選ばれやすい傾向があります。

仲介による売却を検討すべき人の条件

売却価格を優先したい方や、半年から1年程度の売却期間に余裕がある方は、仲介による売却を先に検討する価値があります。立地が良く需要が見込める物件であれば、仲介で複数の購入希望者を探したほうが、買取より高い金額で売却できる可能性が高くなります。

査定から引き渡しまで｜不動産買取の流れと期間

不動産買取を検討するときは、売却相場を調べる段階から引き渡しまでの流れをあらかじめ把握しておくと、不動産会社との交渉で迷いにくくなります。

売却相場を調べる段階で複数のサービスを使い分けたい場合は、匿名査定と一括査定の違いを踏まえて選ぶと、営業電話の対応に追われずに済みます。契約から引き渡しまでの期間は、住宅ローンの残債整理や抵当権抹消の手続きが絡むと長くなることもあるため、不動産会社に事前に確認しておくことが大切です。

複数社比較で失敗しない不動産会社の選び方

不動産買取を依頼する不動産会社を選ぶときは、提示された価格の高さだけで決めず、宅地建物取引業の免許番号と行政処分歴を確認することが欠かせません。免許番号は「〇〇県知事(更新回数)第〇〇号」のように、免許権者名の直後のカッコ内に更新回数が表示される形式になっており、この更新回数が多いほど、長く営業を続けている不動産会社であることが分かります。

買取査定は1社だけで決めず、最低でも2〜3社から価格と条件を取り寄せて比較することが、不動産買取デメリットである価格の低さを少しでも埋める方法になります。契約前には、引き渡し時期や契約不適合責任の免除範囲が契約書にどう記載されているかも、口頭の説明だけで済ませず書面で確認してください。

仲介と買取を併用する買取保証という選択肢

買取保証とは、一定期間は仲介で売却活動を行い、期間内に買主が見つからなければ不動産会社があらかじめ決めた価格で買い取る仕組みです。仲介で売却相場に近い価格を狙いながら、売れ残った場合の受け皿として買取を確保できるため、売却価格と確実性のどちらも手放したくない方に向いています。

買取保証を利用するときは、仲介期間の長さと保証価格の水準を契約前に確認しておく必要があります。仲介期間を短く設定すると買取価格に近い条件で終わる可能性が高くなり、長く設定すると仲介で高く売れる見込みが上がる一方、引き渡しまでの期間は読みにくくなります。

よくある質問

不動産買取の売却価格は仲介よりどれくらい安くなりますか

下落幅は立地や築年数、不動産会社の再販計画によって変わるため、一律の目安はありません。複数の不動産会社に買取査定と仲介査定の両方を依頼し、提示された金額を見比べて判断することをおすすめします。

住宅ローンの残債が残っていても不動産買取は可能ですか

買取価格が残債を上回る見込みであれば、引き渡しと同時に抵当権を抹消して売却を進められます。残債が買取価格を上回る場合は、不動産会社や金融機関に任意売却の相談が必要になります。

不動産買取では内覧を断れますか

不動産会社による物件調査は必要ですが、仲介のように複数の購入希望者を迎える内覧は発生しません。近隣に知られずに売却を進めたい方にとって、この点は不動産買取メリットの1つです。

契約不適合責任を免除されると売主にリスクはありませんか

契約不適合責任を免除する特約があっても、売主が把握していながら伝えなかった欠陥については、別途責任を問われる場合があります。把握している不具合は契約前に不動産会社へ正直に伝えておく必要があります。

買取と仲介のどちらを先に相談すればよいですか

売却時期に余裕があるなら不動産会社の仲介査定を先に取り、価格に納得できなければ買取査定を追加で依頼する順番が無理がありません。期限が決まっている場合は、最初から両方の査定を並行して進めることをおすすめします。

不動産買取デメリットを踏まえた売却方法の選び方

不動産買取デメリットは売却価格の低さに集約されますが、仲介手数料がかからず、短期間で現金化でき、契約不適合責任の免除も見込めるという不動産買取のメリットと引き換えになっています。転勤や住宅ローンの残債整理のように時期が決まっている事情があるなら、価格より確実性を優先する判断も十分に成り立ちます。ぜひ本記事の比較表と手順を参考に、仲介と買取の両方の査定を取ったうえで、ご自身の状況に合う売却方法を選んでください。

出典

• 国土交通省「宅地建物取引業法」
• 法務省 e-Gov法令検索「民法」
• 国土交通省・都道府県「宅地建物取引業者名簿における免許番号の表記規則」
• 宅地建物取引業法第46条／国土交通省告示「低廉な空家等の媒介特例」（2024年7月施行）