不動産買取保証とは？仕組みとメリット・デメリット

転勤の辞令を受け、住み替え先の入居日までに今の自宅マンションを売り切れるか分からないまま、不動産会社と媒介契約を結んだだけで時間が過ぎています。

不動産買取保証は、媒介契約に買取保証特約を付け、一定の期間内に仲介で買い手が見つからなければ、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る仕組みです。仲介で市場価格に近い金額を狙いながら、売れ残りによって住み替え計画が崩れるリスクを抑えられる点が特徴です。

本記事では、不動産買取保証の仕組みとメリット・デメリット、利用する際の注意点を解説します。

不動産買取保証とは｜仲介と買取のいいとこ取りをする仕組み

不動産買取保証とは、マンションや戸建てを売り出す際に、仲介による販売活動と不動産会社による買取を組み合わせた仕組みです。売主はまず仲介で市場に売り出し、一般の買い手を探します。あらかじめ決めた期間内に売買契約が成立しなければ、同じ不動産会社が保証価格で物件を買い取り、現金化が確定します。

仲介のみで売却する場合、価格は市場相場に近づきやすい一方、買い手が見つかるまでの期間は読めません。買取のみの場合は短期間で現金化できますが、価格は仲介より低くなりがちです。不動産買取保証は、期間内は仲介で高値を狙いながら、期限が来れば買取で確実に売却を終えられるようにする、2つの方式を組み合わせた仕組みといえます。仲介と買取それぞれの特徴は仲介と買取の違いとメリット・デメリットで解説しています。

保証価格の決まり方と買取までの流れ｜不動産買取保証の仕組み

保証価格はどう決まるのか

保証価格は、不動産会社が査定した市場想定価格をもとに、買取後のリフォーム費用や再販にかかる期間、販売できなかった場合のリスクを差し引いて算出されます。市場価格より低く設定されるのが一般的で、どのくらいの差があるかは不動産会社や物件の条件によって変わります。媒介契約を結ぶ前に、保証価格の算定根拠を書面で確認しておくことが大切です。

買取保証期間が終わったあとの流れ

仲介での販売期間内に買い手が見つからなかった場合、売主と不動産会社はあらかじめ合意していた保証価格で売買契約を結びます。その後の流れは通常の不動産取引と同じで、重要事項説明を受けたうえで売買契約を締結し、決済と引き渡しを行います。仲介期間中に買い手が見つかった場合は、保証価格での買取は行われません。

仲介期間と買取保証期間｜マンション売却スケジュールの考え方

不動産買取保証を利用する際は、仲介で売り出す期間と、期間満了後に買取へ切り替える条件をあらかじめ決めておきます。仲介期間の長さは不動産会社ごとに個別に設定されるため、住み替え先の入居日や契約の期限から逆算して、無理のない期間を相談しておく必要があります。期間が短すぎると、市場価格で売れる可能性を十分に試せないまま買取に回ることになり、期間が長すぎると住み替えの計画自体が崩れてしまいます。期間の途中で値下げを提案されることもあるため、どの時点で何を判断するのか、事前に不動産会社とすり合わせておくと途中で迷わずに済みます。

住み替えや相続で選ばれる理由｜不動産買取保証のメリット

不動産買取保証の最大のメリットは、売却時期を確定できる点です。転勤や住み替えで入居日が決まっている場合、仲介のみで売り出すと、買い手が見つからないまま期限が迫るリスクがあります。買取保証を付けておけば、期間内に売れなくても期限までに現金化できる見通しが立ちます。

相続した不動産を複数の相続人で分ける換価分割（かんかぶんかつ）の場面でも、買取保証は使われます。売却代金を分けるには、まず不動産を現金化する必要があり、いつまでに売却が終わるか分からない状態では分割の話し合いも進みません。買取保証で売却時期の見通しを立てておくと、相続人同士の調整がしやすくなります。また、売れ残りが続いた場合の仲介手数料や固定資産税などの維持費の負担を、あらかじめ見込める範囲に収められる点もメリットです。

売却価格が下がる点と対象物件の制限｜不動産買取保証のデメリット

不動産買取保証のデメリットは、仲介のみで売却した場合に比べて、最終的な手取り額が低くなりやすい点です。買取に回った場合の保証価格は、不動産会社の再販コストやリスクを織り込んで決められるため、市場価格より低く設定されるのが一般的です。仲介期間中に売却相場どおりの価格で売れれば問題ありませんが、買取に回ることを前提に保証価格だけを見て媒介契約を決めると、想定より手取りが少なくなる可能性があります。

立地や築年数、建物の構造によっては、買取保証の対象外になる物件もあります。再販しにくいと判断される郊外の物件や、極端に古い建物は、そもそも買取保証を付けられない場合があるため、利用できるかどうかを早い段階で確認しておく必要があります。

仲介・買取・買取保証の違い｜マンション売却でどれを選ぶべきか

仲介のみを選ぶ場合

不動産売却を急ぐ事情がなく、時間をかけてでも市場価格に近い金額で売りたい場合は、仲介のみの売却が向いています。買い手が見つかるまでの期間は保証されませんが、価格面では買取保証より有利になりやすい方法です。

買取のみを選ぶ場合

すぐに現金化したい場合や、物件の状態から仲介での売却が難しいと判断される場合は、最初から不動産会社に買い取ってもらう方法が選べます。価格は仲介より低くなりますが、売却期間が短く、内覧対応などの負担も抑えられます。

買取保証を選ぶ場合

住み替え先の入居日や相続財産の分割など、売却を終える期限が決まっている場合は、不動産買取保証が選択肢になります。仲介で市場価格を狙いながら、期限内に現金化できる見通しを確保できる点が、仲介のみ・買取のみと異なる特徴です。

媒介契約を結ぶ前に確認すべきこと｜不動産買取保証を利用する際の注意点

不動産買取保証を利用する際は、保証価格の算定根拠と、その価格がいつまで有効かを確認しておきます。保証価格は査定時点の市場状況をもとに決められるため、販売期間が長引くと見直される場合があります。

買取保証特約は、専属専任媒介契約や専任媒介契約に付帯される場合が多く、これらの媒介契約では、不動産会社が不動産流通標準情報システム（レインズ）に物件情報を登録することが宅地建物取引業法で義務付けられています。レインズに登録されると、他の不動産会社を通じた買い手にも物件情報が届きやすくなります。

費用面では、仲介期間中に買い手が見つかって売買契約が成立した場合は仲介手数料が発生しますが、期間満了後に不動産会社が直接買い取る場合は、仲介手数料がかからないのが一般的です。仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額です。買取に回った場合の費用の扱いも含めて、媒介契約を結ぶ前に見積もりを確認しておくと安心です。複数の不動産会社に保証価格を比較したい場合は、匿名査定と一括査定の違いで解説している使い分けも参考になります。

申し込みから買取までの流れ｜不動産買取保証を利用する手順

不動産買取保証を利用する際の手順は、一般的な仲介のみの売却と大きくは変わりませんが、保証価格を確定させる工程が加わります。最初の査定は、営業電話を避けたい場合は匿名査定から始める方法もあります（匿名査定のデメリットと注意点で解説しています）。申し込みから買取までの手順を図にまとめました。

保証価格が決まるタイミングと、仲介期間が終わったあとに買取へ切り替わるタイミングの2か所が、仲介のみのマンション売却と異なる分岐点です。

よくある質問

不動産買取保証はどんな物件でも利用できますか？

すべての物件で利用できるわけではありません。立地や築年数、建物の構造によっては、再販のしやすさを理由に対象外となる場合があります。利用できるかどうかは、査定の段階で不動産会社に確認してください。

保証価格はあとから変更されることはありますか？

販売期間が長引いて市場の状況が変わった場合、保証価格が見直されることがあります。見直しの条件は媒介契約の時点で確認しておくと、後から想定外の変更に戸惑わずに済みます。

仲介期間中に保証価格より高い金額で買い手が見つかったらどうなりますか？

仲介期間中に売買契約が成立すれば、その契約で決まった価格でマンション売却が完了し、保証価格での買取は行われません。買取保証はあくまで、期間内に売れなかった場合の受け皿です。

買取保証を使うと仲介手数料はかかりますか？

仲介期間中に買い手が見つかって売買契約が成立した場合は、仲介手数料が発生します。期間満了後に不動産会社が直接買い取った場合は、仲介手数料がかからないのが一般的です。

マンション以外の戸建てや土地でも買取保証は利用できますか？

戸建てや土地でも買取保証を扱う不動産会社はあります。ただし対象とする物件の条件は不動産会社ごとに異なるため、マンションと同様に、事前に対象になるかどうかを確認する必要があります。

不動産買取保証を活用したマンション売却の進め方

不動産買取保証は、仲介で市場価格に近い金額を狙いながら、期限内に現金化できる見通しを確保できる仕組みです。保証価格は市場価格より低く設定されるのが一般的で、対象になる物件にも条件があるため、契約前に算定根拠と対象条件を確認しておく必要があります。住み替えや相続による売却期限が決まっている場合は、仲介のみ・買取のみと比較したうえで検討する価値があります。ぜひ本記事の不動産買取保証の仕組みとメリット・デメリットを参考に、売却の期限と手取り額のどちらを優先するか整理したうえで、不動産会社に相談してください。

出典

• 国土交通省「宅地建物取引業法」
• 国土交通省「不動産流通標準情報システム（レインズ）について」