実家じまいでよくある失敗例と後悔しないための注意点を徹底解説

父が亡くなってから2年、実家には誰も住まず、固定資産税の納付書だけが毎年届いています。帰省のたびに庭の草を刈っても、次に帰ると同じくらい伸びていて、兄弟との分け方の話は切り出せないままです。

実家じまいでよくある失敗は、相続登記を先延ばしにする、兄弟間の分け方を決めないまま売却を進める、空き家の3,000万円特別控除（租税特別措置法35条3項）の期限を見落とす、の3つに集約されます。相続登記は2024年4月1日から義務化され、正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の対象になります。

本記事では、実家じまいでやってはいけない失敗の具体例と、兄弟間で揉めないための分け方の考え方、特例の期限、不動産会社の選び方までを解説します。

実家じまいでやってはいけない失敗とは｜放置が招く不動産の価値低下

実家じまいとは、相続した実家を片付け、名義を整理し、売却や活用の方針を決めていく一連の作業を指します。失敗の多くは「何から手をつければいいか分からず、結果として何もしない時間が長くなる」ことから始まります。

空き家のまま放置すると、建物の劣化が進み、売却価格が下がるだけでなく、固定資産税の負担や近隣とのトラブルのリスクも大きくなります。何を先に決め、何を後回しにできるかを知っておくことが、実家じまいで損をしないための最初の一歩です。

空き家のまま固定資産税だけ払い続ける実家じまいの失敗

実家を空き家のまま放置する最大の失敗は、固定資産税の負担が増える可能性があることを知らずに時間だけを過ごしてしまうことです。住宅用地には、200平方メートル以下の部分について課税標準額を6分の1に、超える部分を3分の1に軽減する特例があります。建物を解体して更地にすると、この特例が外れて土地の固定資産税が跳ね上がることがあります。

一方で、建物を放置したまま「特定空家」や「管理不全空家」に指定され、市区町村から勧告を受けると、住宅用地の特例が除外され、更地と同様の税負担になる場合があります。解体しても放置しても税負担が増える可能性があるため、どちらを選ぶにしても実家の売却や活用の見通しを立ててから動く必要があります。

相続登記を先延ばしにする実家じまいの失敗と義務化のリスク

相続登記を済ませないまま実家じまいを進めようとすると、不動産の名義が亡くなった父のままになり、売却の手続きに入ることすらできません。相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月1日より前に発生した相続についても義務化の対象で、2027年3月31日までに申請する経過措置が設けられています。父が亡くなって2年が経っている場合、登記を先延ばしにできる期間は限られています。相続登記をしないまま不動産が売れるかどうかという疑問については相続登記をしないと不動産は売れない？義務化と手続きで解説しています。

兄弟間の分け方を決めずに実家じまいを進める失敗

実家を相続人全員の共有名義のまま放置し、誰か一人が片付けや手続きを進めてしまうと、後から「聞いていない」「勝手に進めた」という不満につながりやすくなります。実家じまいを始める前に、遺産分割協議で誰がどのように実家を引き継ぐかを決めておく必要があります。

代償分割と換価分割｜実家の分け方の選択肢

実家を分ける方法には、長男が実家を単独で相続する代わりに他の相続人へ金銭を支払う代償分割（だいしょうぶんかつ）と、実家を売却して得た代金を相続人で分ける換価分割（かんかぶんかつ）があります。実家に住む予定がなく、兄弟全員が現金化を望むなら換価分割の方が後々の不公平感は出にくくなります。

遺産分割協議がまとまらないときに起きること

協議がまとまらないまま共有名義で登記すると、売却する際に相続人全員の同意が必要になり、1人でも反対すれば売却が止まります。兄弟の一人が相続放棄を検討している場合、放棄後の実家がどう扱われるかという点は相続放棄した家はどうなる？売却できるのかで解説しています。

実家を売ったときの3,000万円特別控除の期限を逃す失敗

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例を使えば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。相続登記や片付けに時間をかけすぎて期限を過ぎてしまうと、この控除を使えないまま売却することになり、譲渡所得税の負担が重くなります。

空き家の譲渡所得の特別控除の適用要件

この特例を使うには、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始の直前まで被相続人が一人で住んでいたこと、譲渡対価が1億円以下であることなどの要件を満たす必要があります。建物をそのまま売る場合は耐震基準を満たすリフォームが必要ですが、売主が事前に耐震改修や解体を行わなくても、買主が譲渡した年の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行えば特例の対象になる場合があります。

期限はいつまで｜申告を忘れたときのリスク

特例を適用できる売却期限は、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、かつ2027年12月31日までの譲渡に限られます（2023年度税制改正による延長・要件緩和を含む、2026年9月時点）。2024年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上の場合は控除額の上限が2,000万円になる点にも注意が必要です。期限内に確定申告をしなければ控除は適用されません。相続した不動産を売却するまでの手続き全体の流れは相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点で解説しています。

不動産会社選びと査定を誤る実家じまいの失敗

実家じまいを急ぐあまり、1社の査定額だけを見て媒介契約を結んでしまうと、売却相場より低い価格で手放すことになりかねません。複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠を比較する必要があります。

最初の段階で個人情報を出さずに大まかな価格を知りたい場合は、匿名査定を使う方法もあります。ただし匿名査定はあくまで目安で、実際の訪問査定とは差が出ることがあります。匿名査定やAI査定の精度と使い方については匿名査定・AI査定はどこまで正確？精度の限界と賢い使い方で解説しています。

後悔しない実家じまいの進め方｜売却までの手順

これまで挙げた失敗を避けるためには、片付けや査定を先に進めるのではなく、名義の確認と兄弟間の合意を先に固める順番が必要です。次の図は、実家じまいを後悔せずに進めるための基本的な手順を示したものです。

上から順に進めるほど、名義未確定や兄弟間の不一致による手戻りを避けやすくなります。

よくある質問

実家じまいは相続登記が終わる前に始めてもいいですか

家財の整理や建物の状態確認までは登記前でも進められますが、売却活動に入るには名義を相続人へ変更しておく必要があります。並行して登記の準備を始めることをおすすめします。

兄弟の一人が実家に住みたいと言っている場合はどうすればいいですか

住み続けたい相続人がいる場合は、代償分割を使って他の相続人へ金銭で清算する方法が一般的です。実家の評価額を複数の不動産会社の査定で確認してから話し合うと、金額の根拠を示しやすくなります。

3,000万円特別控除は建物を解体しないと使えませんか

建物を解体せずに売却する場合でも、現行の耐震基準を満たすリフォームをすれば特例の対象になります。解体して更地で売る方法と、どちらが費用と手取り額の面で有利かは物件ごとに異なります。

固定資産税の負担が重く、早く手放したいときはどうすればいいですか

買取を利用すれば仲介より短期間で実家を売却できますが、仲介より価格が下がる傾向があります。固定資産税の負担と売却価格のどちらを優先するかによって選択肢が変わります。

遠方に住んでいて実家じまいに通う時間がない場合はどうすればいいですか

家財整理や内覧対応を代行してくれる不動産会社や専門業者もあります。複数回の訪問が難しい場合は、最初の相談時点でどこまで対応してもらえるかを確認しておくと手戻りが減ります。

実家じまいでやってはいけない失敗を避けるまとめ

実家じまいでよくある失敗は、相続登記や兄弟間の分け方を後回しにしたまま片付けや査定を先に進めてしまうことに集中しています。相続登記は2024年4月1日から義務化され、3,000万円特別控除には売却期限があるため、放置する時間が長いほど選べる選択肢は狭くなります。ぜひ本記事の手順と注意点を参考に、名義の確認と兄弟間の合意を先に固めてから実家じまいを進めてください。

出典

• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 総務省「固定資産税における住宅用地に対する課税標準の特例」
• 宮古市「管理不十分な空き家などの土地に適用している住宅用地特例の見直し」