実家じまいの手順とは？空き家の片付けから売却までの進め方を解説

父親から相続した実家の固定資産税の通知書は、空き家のまま毎年届き続けます。相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続を知った日から3年以内に登記をしないと10万円以下の過料の対象になります。

実家じまいの手順は、相続登記、兄弟との遺産分割、空き家の片付け、不動産会社への査定依頼、売買契約と引き渡し、確定申告という順に進めます。この順番で進めることで、兄弟間の話し合いが後回しになったり、税金の特例を使う期限を過ぎてしまったりする失敗を避けられます。

本記事では、実家じまい手順を6つのステップに分けて、空き家を放置するリスクから税金の特例、兄弟との分け方、売却までの進め方を解説します。

実家じまいとは？空き家放置のリスクと実家じまい手順の全体像

実家じまいとは、親が亡くなったあとに残された実家を、片付けから売却や解体まで含めて整理していく一連の流れのことです。相続した家に誰も住まないまま年月が経つと、固定資産税の負担だけが続き、建物はどんどん傷んでいきます。実家じまい手順を知らずに後回しにすると、兄弟間の話し合いが進まないうちに空き家の状態が悪化していくという悪循環に陥ります。

固定資産税が増える空き家のリスク

住宅が建っている土地には固定資産税を軽減する住宅用地の特例がありますが、倒壊の危険や衛生上の問題があると判断された「特定空家等」に指定され、自治体から勧告を受けると、この特例から外れ、固定資産税の負担が増える可能性があります。空き家対策特別措置法に基づく措置であり、自治体からの指導や勧告を受けてから対応すると時間が限られます。

老朽化と近隣トラブルのリスク

人が住まない家は換気や通水が止まり、湿気やシロアリによる傷みが進みます。庭木の越境や屋根材の落下など、近隣とのトラブルに発展することも少なくありません。実家じまい手順を早めに踏むことで、こうした劣化が進む前に片付けや売却の判断ができます。

実家じまい全体の流れは、次のようなステップで進みます。

上から順にたどると、相続登記と兄弟間の話し合いが済んでいない段階では、片付けや実家の売却に進めないことが分かります。

相続登記の義務化と実家じまい手順の最初の一歩

実家じまい手順の最初に来るのが相続登記です。2024年4月1日の法改正により、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務になりました。正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になります。過料は刑事罰ではないため、前科がつくことはありません。

すでに相続から2年以上が経っている場合、残りの期間は1年を切っていることもあります。登記が済んでいない実家は売却も担保にすることもできないため、兄弟との分け方を決める前に、まず所有者を確定させる登記の準備を進める必要があります。

兄弟との遺産分割｜実家じまい手順で分け方を決める方法

相続登記の前後で、兄弟との遺産分割協議を進めます。実家という不動産は現金のように均等に分けられないため、分け方の方法を理解しておくと話し合いが進みやすくなります。

換価分割で実家を売ってお金を分ける

換価分割（かんかぶんかつ）は、実家を売却してその代金を兄弟で分ける方法です。誰も実家に住む予定がなく、公平に分けたい場合に選ばれることが多く、実家じまいの売却を前提に進める場合はこの分け方が基本になります。

代償分割で一人が住み続ける

代償分割（だいしょうぶんかつ）は、一人が実家を相続して住んだり管理したりし、他の兄弟にはその分の金銭を支払う方法です。実家に思い入れがある兄弟がいる場合に選ばれますが、相続した側にまとまった金銭を用意する負担が生じます。

兄弟間で意見が分かれている場合の遺産分割の進め方は、兄弟で相続した実家を売却してお金を分ける方法で解説しています。

空き家の片付けと実家じまい手順｜遺品整理の進め方

遺産分割の方向性が見えたら、実家の片付けに取りかかります。遺品整理は家財の量によって数日から数週間かかり、遠方に住んでいる場合は帰省のたびに作業を進めることになるため、全体の片付けには数か月単位の見込みを持っておく必要があります。

家財が多く残っている場合や荷物が積み重なっている場合は、遺品整理不動産会社して一度にまとめて片付ける方法もあります。片付けが大きく進んでいない状態の空き家をどう売却に進めるかは、ゴミ屋敷を売却したい｜片付けずに売る方法と行政の限界で解説しています。

実家の売却にかかる費用と3000万円特別控除の期限

実家を売却するときは、仲介手数料や登記費用、解体をする場合は解体費用がかかります。これらの費用に対して、実家の売却には税金の負担を軽くできる特例があります。

「被相続人の居住用財産に係る譯渡所得の3000万円特別控除」は、相続した空き家を売却した際の譯渡所得から最大3000万円を差し引ける制度です。2026年9月時点では、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることや、相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却することなど、複数の適用条件があります。この特例は2027年12月31日までの売却が対象とされており、期限を過ぎると使えなくなります。

最新の適用条件は改正される可能性があるため、実家の売却を進める前に税理士や国税庁の公表資料で確認することをお勧めします。

査定から売買契約まで｜実家じまい手順の進め方

片付けが進んだら、不動産会社に査定を依頼します。最初は匿名査定や一括査定で複数社のおおよその相場感をつかみ、そのあと実際に家を見てもらう訪問査定に進む流れが一般的です。

査定額を比較したうえで媒介契約を結ぶ不動産会社を決め、買主を探します。買主が見つかったら売買契約を結び、残代金の支払いと同時に引き渡しを行います。地方の実家は買主が見つかりにくく、売却までに数か月以上かかることも珍しくありません。

匿名査定の精度や使い方の注意点は、匿名査定・AI査定はどこまで正確？精度の限界と賢い使い方で解説しています。

売却後の確定申告と実家じまい手順の最終ステップ

実家を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、確定申告を行います。3000万円特別控除を使う場合は、この申告をしないと特例は適用されません。

申告には売買契約書や登記事項証明書、相続関係を示す書類などが必要になるため、売却が決まった時点から必要な書類を整理しておくと、申告時期になって慌てずに済みます。確定申告まで終えて、実家じまい手順はひとまず完了します。

よくある質問

実家じまいにはどれくらいの期間がかかりますか？

相続登記、片付け、実家の売却まで含めると半年から1年以上かかることが多く、兄弟間の話し合いが長引くとさらに延びます。

兄弟の一人が反対している場合は実家じまいを進められますか？

遺産分割協議は相続人全員の同意が必要なため、一人でも反対していると売却の手続きには進めません。まずは分け方の話し合いを優先してください。

実家が遠方にある場合、実家じまいはどう進めればよいですか？

遺品整理不動産会社や地元の不動産会社に片付けと査定をまとめて相談すると、帰省の回数を減らしながら進められます。

空き家バンクを使う方法はありますか？

自治体が運営する空き家バンクに登録する方法もありますが、買主が見つかるまでの期間や価格の目安は自治体によって差があります。

相続登記をしないまま実家じまいを始めても大丈夫ですか？

相続登記が済んでいない状態では売買契約を結べないため、片付けや査定の依頼と並行して登記の準備を進める必要があります。

実家じまい手順を踏まえて空き家を計画的に進める

実家じまいは相続登記、兄弟との遺産分割、片付け、査定、売買契約、確定申告という順に進む手続きであり、どの段階で立ち止まっているかによって次にやることが変わります。相続登記の期限や3000万円特別控除の期限は年単位で迫ってくるため、放置する期間が長くなるほど選べる分け方や使える税制の選択肢が狭くなります。ぜひ本記事の実家じまい手順を参考に、相続登記と兄弟との話し合いから着手してください。

出典

• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」
• 国税庁「被相続人の居住用財産に係る譯渡所得の3,000万円特別控除」
• 総務省「固定資産税における空家等対策（住宅用地の特例の取扱い）」
• 藤沢市「特定空家等の固定資産税・都市計画税について」