空き家の相談は誰にする？無料相談窓口の種類と選び方のポイント

父から相続した実家が空き家のまま2年が経ち、庭の手入れもできないうちに固定資産税の通知書だけが毎年届き続けています。空き家の相談先は、自治体の空き家対策窓口、法務局や司法書士・弁護士による相続登記の相談、不動産会社による売却相談の3タイプに分かれ、それぞれ無料で使える範囲と得意分野が異なります。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、正当な理由なく3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料の対象になる場合があります。

空き家を売却する場合は「空き家の3000万円特別控除」にも期限があり、相談を先延ばしにするほど使える選択肢が狭まります。本記事では、空き家の相談窓口の種類と選び方、相続登記や特例の期限、兄弟間で分け方が決まらないときの相談先を解説します。

相続した空き家を放置するとどうなる？固定資産税とリスク

相続した空き家は、住む人がいなくても固定資産税の負担が毎年発生します。さらに建物の老朽化や管理不足が進み、自治体から「特定空家等」として改善の勧告を受けると、住宅用地としての固定資産税の軽減措置が外れ、負担が大きく増える場合があります。これは空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく指定で、倒壊や衛生上の悪化が見込まれる空き家が対象です。草木の繁茂や雨漏りを放置すると近隣とのトラブルや損害賠償責任につながることもあり、早い段階で空き家の相談をしておくことが、固定資産税の負担を抑える近道になります。

誰に空き家の相談をすべき？公的機関と不動産会社の違い

空き家の相談先は、大きく分けて公的機関と民間の不動産会社の2つがあります。公的機関は自治体の空き家対策窓口や法務局の登記相談、司法書士会・弁護士会の無料相談会などで、相続登記や税金、近隣トラブルといった制度面の相談に向いています。一方、不動産会社は売却や活用を前提にした相談を無料で受け付けており、空き家をどのくらいの価格で売却できるか、賃貸に出せるかといった実務的な判断を手伝います。どちらか一方だけで悩みがすべて解決するわけではなく、制度面と実務面で窓口を使い分けることになります。

無料で使える空き家相談窓口の種類｜自治体・司法書士・不動産会社

無料で利用できる空き家相談窓口には、次のような違いがあります。

自治体の空き家対策窓口

市区町村の空き家対策課や住宅課では、空き家バンクへの登録や解体費用の助成制度、補助金の案内を受けられます。窓口の名称や対応範囲は自治体ごとに異なるため、実家がある自治体のホームページで「空き家対策」の担当課を確認するところから始めます。

司法書士・弁護士による無料相談

相続登記の手続きや兄弟間の分け方で法的な整理が必要な場合は、司法書士会や弁護士会が開く無料相談会が使えます。法務局にも登記相談の窓口があり、必要な書類や手続きの流れをその場で確認できます。

不動産会社の無料相談・匿名査定

不動産売却を具体的に考え始めたら、不動産会社の無料相談や匿名査定を利用すると、営業電話を受けずに売却相場のおおよその目安を把握できます。匿名査定と一括査定の違いは匿名査定と一括査定の違いで解説しています。

相続した実家を兄弟で分ける方法と相談先

兄弟2人で実家を相続した場合、空き家をどう分けるかが決まらないまま固定資産税だけを払い続けているケースは少なくありません。分け方には、実家を売却して代金を分ける換価分割（かんかぶんかつ）、1人が実家を取得して他の兄弟に金銭を払う代償分割（だいしょうぶんかつ）、共有名義のまま持ち続ける方法などがあります。共有名義は将来の売却や管理のたびに全員の同意が必要になるため、トラブルの火種になりやすい分け方です。話し合いがまとまらないときは、家庭裁判所の遺産分割調停や、司法書士・弁護士への相談を検討します。相続した不動産を売却する流れは相続した不動産を売却する流れで解説しています。

3000万円特別控除の期限と空き家の相談タイミング

空き家を売却する場合、譲渡所得から最大3000万円を差し引ける特例があり、期限を過ぎると使えなくなります。

適用を受けるための条件

昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、相続開始の直前まで被相続人が1人で住んでいたことなど、国税庁が定める複数の条件を満たす必要があります。耐震基準を満たさない場合は、解体して土地だけを売却するか、耐震改修を行うことが条件になります。

期限はいつまで？

この特例は2026年9月時点で、相続開始があった日から3年を経過する日が属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までに売却した場合に適用されます。期限を過ぎると適用できなくなるため、相続登記や売却の判断を先延ばしにしすぎないことが大切です。最新の適用条件は国税庁や司法書士に確認してください。相続登記をしないと売却できない点については相続登記をしないと不動産は売れない？で解説しています。

空き家相談で民間の不動産会社を選ぶときの判断基準

不動産会社に空き家相談をする場合、1社だけの意見で判断すると、売却価格や活用方法の見立てが偏ることがあります。複数の不動産会社から査定を受け、提示された売却相場の根拠や、地方の空き家に強いかどうかを確認すると判断しやすくなります。宅地建物取引業の宅地建物取引業の免許の有無や行政処分歴も、都道府県や国土交通省のサイトで確認できます。相続放棄を検討している場合、空き家がどうなるかは相続放棄した家はどうなる？売却できるのかで解説しています。

売却までの流れ｜空き家の相談から始める手順

空き家の相談から売却までは、おおむね次の順で進みます。まず相続登記が済んでいるかを確認し、未登記なら司法書士に相談して登記を済ませます。次に不動産会社に無料相談や匿名査定を申し込み、売却相場の目安をつかみます。兄弟がいる場合は、売却代金の分け方について合意を取ったうえで媒介契約を結び、売却活動を始めます。

どの窓口から相談を始めればよいか迷うときは、相続登記の状況を基準に考えると判断しやすくなります。

相続登記が済んでいれば空き家の売却や活用の相談から始められますが、未登記のままでは売却の手続きに進めないため、先に登記の相談をする必要があります。

よくある質問

空き家の相談は無料でできますか？

自治体の空き家対策窓口や司法書士会・弁護士会の相談会、不動産会社の無料相談の多くは費用がかかりません。相談料が発生するのは、個別に業務を依頼した場合などに限られます。

相続登記がまだでも空き家の相談はできますか？

できます。ただし不動産売却を具体的に進めるには相続登記が必要なため、早い段階で司法書士や法務局の登記相談も併せて利用すると手続きがスムーズになります。

兄弟との話し合いがまとまらないまま相談してもいいですか？

問題ありません。不動産会社の査定で売却相場の目安を先に把握しておくと、分け方の話し合いを進めやすくなる場合があります。

空き家バンクへの登録相談はどこにすればいいですか？

空き家バンクは市区町村が運営しているため、実家がある自治体の空き家対策窓口や住宅課に相談します。

相談した不動産会社に売却を依頼しなければなりませんか？

相談だけで依頼を断ることもでき、複数の不動産会社に相談したうえで媒介契約を結ぶ不動産会社んでも問題ありません。

空き家の相談先選びのまとめ

空き家の相談先は、自治体の空き家対策窓口、法務局や司法書士・弁護士、不動産会社の3タイプに分かれ、相続登記や固定資産税、3000万円特別控除の期限といった制度面の悩みと、売却価格や活用方法といった実務面の悩みで使い分けます。兄弟間の分け方が決まっていない場合も、相談を先延ばしにするほど固定資産税の負担だけが積み重なります。ぜひ本記事の空き家相談窓口の選び方を参考に、実家の状況に合った窓口へ早めに相談してください。

出典

• 法務省「相続登記の申請義務化に関するお知らせ」
• 国税庁「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」
• 総務省「固定資産税における住宅用地に対する特例措置」
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法」
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」
• 地方税法第349条の3の2、国土交通省「特定空家等に対する措置について」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001712029.pdf）