空き家売却で失敗しないための注意点と事前確認チェックリスト集

父から相続した実家が空き家のまま2年が過ぎ、固定資産税の納税通知書だけが毎年届いています。相続登記は2024年4月1日の法改正で義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になります。

空き家売却で失敗しないためには、相続登記を済ませて権利関係を明確にすること、兄弟間で売却方針を一致させること、空き家の譲渡所得から3000万円を差し引ける特別控除（措置法35条3項）の適用期限を確認することが欠かせません（2026年9月時点）。

本記事では、空き家売却で注意すべき事前確認のポイントと、売却までの具体的な手順を解説します。

空き家を放置するリスクと固定資産税が上がる仕組み

実家を空き家のまま放置すると、固定資産税の負担が重くなる場合があります。住宅用地には固定資産税を軽減する特例があり、200平方メートル以下の部分は課税標準額が6分の1に、超える部分は3分の1になります。ところが自治体から「特定空き家」に指定され、さらに勧告を受けると、この特例が外れ、固定資産税額が最大6倍に上がることがあります。

特定空き家の指定は、倒壊の危険や衛生上の問題、景観を著しく損なう状態などが基準になり、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づいて自治体が判断します。庭木の手入れが行き届かず、建物の劣化が進むほど指定を受けやすくなるため、帰省のたびに庭の様子を確認している状態は、すでにリスクが進んでいるサインといえます。

空き家売却の注意点｜売る前に確認したい5つの事前確認

空き家売却の注意点は多岐にわたりますが、売り出す前に確認しておきたい事項は大きく2つに分けられます。権利関係に関する確認と、物件そのものの状態に関する確認です。

権利関係と相続登記の確認

空き家が誰の名義になっているかは、不動産登記事項証明書で確認できます。相続登記が済んでいない場合、原則として売却できません。相続人が複数いるときは、全員の同意がなければ媒介契約を結ぶことも売買契約を結ぶこともできないため、兄弟間での話し合いを先に済ませておく必要があります。

境界・インフラ・設備の確認

敷地の境界が確定しているかどうかも、空き家売却の注意点として欠かせません。境界標がない、または隣地との境界であいまいな部分があると、買主が決まった後にトラブルになりやすく、測量をやり直す手間が発生します。水道・電気・ガスの停止状況や、建物の老朽化の程度、耐震性についても事前に把握しておくと、不動産会社との相談がスムーズに進みます。

相続登記の義務化と空き家売却までの期限

相続登記は2024年4月1日の法改正により義務化され、相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記する必要があります。正当な理由なく登記を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

父の死後2年が経っている場合、残りの期限は1年程度しかない計算になります。相続人全員の協議がまとまらず登記が進まないときは、相続人申告登記という簡易な制度を使って、いったん義務を果たす方法もあります。登記が未了のままだと空き家売却の手続き自体が進められないため、早めの確認が欠かせません。相続登記の具体的な手続きや必要な書類については、相続登記の義務化と売却までの手続きで解説しています。

兄弟との分け方を決めてから進める空き家売却

実家を複数の兄弟で相続した場合、空き家売却の注意点として最も後回しにされやすいのが、売却後のお金の分け方です。

共有名義のまま進めるリスク

相続登記を共有名義で済ませた場合、売却には共有者全員の同意が必要になります。1人でも売却に反対すると、媒介契約を結ぶ段階で進められなくなり、話し合いが長引くほど建物の劣化や固定資産税の負担が増えていきます。兄弟の中に相続放棄を考えている人がいる場合は、分け方の前提が変わるため、早い段階で意思を確認しておく必要があります。相続放棄した家の売却可否については、相続放棄した家の売却可否で解説しています。

代償分割と換価分割の選び方

実家を分ける方法には、1人が不動産を取得して他の兄弟に現金を渡す代償分割（だいしょうぶんかつ）と、売却した代金を分配する換価分割（かんかぶんかつ）があります。空き家のまま住む人がいない場合は、売却して現金で分ける換価分割を選ぶケースが多くなります。相続した不動産を売却する流れ全体は、相続した不動産を売却する流れで解説しています。

3000万円特別控除と適用期限｜空き家売却での活用条件

相続した空き家を売却する際は、譲渡所得から最大3000万円を差し引ける特別控除（措置法35条3項）を使える場合があります。適用には複数の条件があり、期限も決まっています。

項目	内容
適用期限	相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
建築時期	昭和56年5月31日以前
売却価格	1億円以下
適用条件	耐震改修または解体後に売却すること（2024年1月1日以降の譲渡は、引き渡し後に買主が翌年2月15日までに耐震改修・解体を行う場合も適用可）

出典：国税庁「空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除」（2026年9月時点）をもとに作成

耐震基準を満たさない建物をそのまま売却する場合は、引き渡し前に売主が行うほか、2024年1月1日以降の譲渡では引き渡し後に買主が翌年2月15日までに耐震改修・解体を行う場合も適用対象となります。期限を過ぎると控除は使えなくなるため、相続開始から2年が経過している状態では、残りの期間を踏まえた具体的な計画が必要です。

査定から引き渡しまで｜空き家売却の流れと手順

空き家売却の注意点を確認した後は、実際の手順に沿って進めます。相続登記や兄弟間の合意を済ませたうえで、不動産会社への相談に移るのが基本の流れです。

上から順に進めることで、権利関係の確定と売却方針の合意を済ませた状態で不動産会社に相談でき、手続きの手戻りを防げます。

売却相場の目安だけを先に知りたい場合は、匿名査定を使う方法もあります。匿名査定の仕組みと精度の限界は、匿名査定の仕組みと精度の限界で解説しています。

見落としやすい項目をまとめた空き家売却のチェックリスト

最後に、空き家売却注意点として見落としやすい項目をチェックリストにまとめます。

• 不動産登記事項証明書で所有者と相続登記の状況を確認したか
• 境界標の有無と測量図の内容を確認したか
• 残置物（家具・仏壇など）の処分にかかる費用を確認したか
• 特定空き家に指定されていないか自治体に確認したか
• 固定資産税評価証明書の内容を確認したか
• 兄弟間で売却方針と分け方について合意書を作成したか
• 3000万円特別控除の適用条件と期限を確認したか

よくある質問

空き家を売らずに放置するとどうなりますか？

固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が上がる可能性があるほか、建物の劣化が進んで売却価格が下がりやすくなります。特定空き家に指定されると、自治体から修繕や解体の指導を受けることもあります。

兄弟と意見が合わない場合、空き家は売却できませんか？

共有名義のまま空き家を売却するには共有者全員の同意が必要なため、意見が一致しない間は媒介契約も売買契約も進められません。先に代償分割か換価分割かを話し合って決める必要があります。

相続登記をしていない空き家は売却できませんか？

原則として相続登記が済んでいない不動産は売却できません。相続人申告登記で義務を一時的に果たす方法もありますが、最終的な登記は別途必要です。

3000万円特別控除は相続人が複数いても使えますか？

相続人ごとに要件を満たせば、それぞれが控除を適用できる場合があります。建築時期や空き家の売却価格、売却期限などの条件を各自で確認する必要があります。

空き家を解体してから売却した方がいいですか？

耐震基準を満たさない建物は、解体して土地のみで売却するか耐震改修を行うか（2024年1月1日以降の譲渡は、引き渡し後に買主が翌年2月15日までに実施する場合も可）のいずれかが3000万円特別控除の条件になります。解体費用と控除額を比較して判断する必要があります。

チェックリストを活用した空き家売却の進め方

空き家売却で失敗しないためには、相続登記の完了、兄弟間での分け方の合意、3000万円特別控除の適用期限という3つの確認が欠かせません。放置する期間が長くなるほど固定資産税の負担や建物の劣化が進み、売却価格にも影響します。ぜひ本記事の空き家売却注意点のチェックリストを参考に、相続登記や兄弟間の合意を済ませたうえで売却を進めてください。

出典

• 総務省「固定資産税における住宅用地特例」
• 法務省「相続登記の義務化について」
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」
• 国税庁「空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除」
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法」
• 国土交通省資料（令和5年度税制改正）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001715180.pdf