不動産売却益とは？計算方法と税金の基礎知識をわかりやすく解説

マンションの売却価格が査定額より高く出て、思いがけず利益が出そうだと分かった直後に、確定申告と税金の案内が届きます。不動産を売って得た利益は「売却益」と呼ばれ、税金の計算上は譲渡所得（じょうよしょとく）という名前で所得税と住民税の対象になります。

売却益は売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額で、所有期間が5年を超える長期譲渡なら税率は20.315%、5年以下の短期譲渡なら39.63%です。自宅として住んでいた不動産を売る場合は、居住用財産の3000万円特別控除を使えば売却益から最高3000万円を差し引けます（2026年9月時点）。

本記事では、不動産売却益の計算方法と税金の仕組み、マイホームに使える特例や相続・離婚に伴う売却時の注意点までを解説します。

売却益とは｜不動産売却で生まれる利益の仕組み

売却益とは、不動産を売ったときに手元に入る売却価格そのものではなく、売却価格から取得費と譲渡費用を引いた後に残る利益を指します。税金の計算では譲渡所得という名前で扱われ、所得税と住民税の課税対象になります。

マンションを10年前に3500万円で購入し、今回4000万円で売却できたとしても、購入時や売却時にかかった費用を差し引くと、課税対象になる売却益は500万円より少なくなるケースが多くあります。不動産売却全体の流れは不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップで解説しています。

売却益と売却価格は同じではない

査定額や成約価格がそのまま手元に残るわけではありません。売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が売却益であり、この売却益に税金がかかります。

譲渡所得の計算式｜売却価格－取得費－譲渡費用

譲渡所得（売却益）は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」という式で求めます。取得費は不動産を買ったときにかかった費用、譲渡費用は売るときにかかった費用です。具体的な計算方法は不動産を売ると税金はいくら？譲渡所得税の計算方法で解説しています。

不動産売却の売却益はどう計算する？取得費と譲渡費用の数え方

売却益を正しく計算するには、取得費と譲渡費用に何が含まれるのかを把握しておく必要があります。どちらも見落としがあると、売却益を実際より多く計算してしまい、税金を払い過ぎることになります。

取得費に含まれるもの

取得費には、不動産の購入価格のほか、購入時の仲介手数料、登記費用、印紙税、購入後にリフォームした費用などが含まれます。購入時の売買契約書や領収書が取得費を証明する資料になるため、売却前に手元にあるかどうか確認してください。

譲渡費用に含まれるもの

譲渡費用には、売却時の仲介手数料、売買契約書に貼る印紙税、測量費用、古い建物を解体して土地だけ売る場合の解体費用などが含まれます。売却のために支出した広告費など、売却に直接要した費用は譲渡費用に含まれます。

短期譲渡と長期譲渡で変わる売却益の税金

売却益（譲渡所得）にかかる税金は、不動産を所有していた期間によって税率が変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡、5年以下なら短期譲渡として扱われます。

区分	所有期間	税率（所得税＋住民税）
長期譲渡	5年超	20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）
短期譲渡	5年以下	39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）

出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」をもとに作成

例えば不動産を3000万円で売却し、長期譲渡に当たり特別控除を使わない場合、税金と諸費用を引いた後の内訳は下図のようになります。

税金と諸費用で売却価格の4分の1前後が減る計算になり、手元に残る金額は売却価格そのものより少なくなります。

自宅の売却益を減らせる特例｜3000万円特別控除とマイホーム特例

自宅として住んでいた不動産を売る場合は、売却益から一定額を差し引ける特例が用意されています。

居住用財産の3000万円特別控除

マイホームを売った場合、所有期間の長さにかかわらず、売却益から最高3000万円を差し引ける特例があります。この特例を使えば、売却益が3000万円以下であれば税金がかからないケースが多くあります。ただし、マイホームを売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないことなど、適用条件があります。

所有期間10年超のマイホーム特例（軽減税率）

所有期間が10年を超えるマイホームを売った場合は、3000万円特別控除を適用した後の売却益のうち6000万円以下の部分について、税率を14.21%に下げられる特例もあります。

相続した実家の売却益計算｜取得費が分からないときの対応

相続した実家を売る場合、取得費は亡くなった親などが購入したときの金額を引き継ぎます。購入時の売買契約書が見つからず取得費が分からないときは、売却価格の5%を取得費として計算する概算取得費を使う方法があります。

ただし、概算取得費は実際の取得費より低くなりやすく、売却益が大きく計算されて税金が増える可能性があります。相続税を支払っている場合は、一定期間内の売却であれば相続税額の一部を取得費に加算できる特例もあるため、確定申告の前に税務署か税理士に相談してください。

離婚で共有名義の自宅を売る場合の売却益と課税の分担

夫婦で共有していた自宅を離婚に伴って売る場合、売却益は共有名義の持分割合に応じてそれぞれが計算し、確定申告します。持分2分の1ずつの共有名義であれば、売却益も2分の1ずつに分けて、それぞれが居住用財産の3000万円特別控除を適用できる可能性があります。

財産分与として売却代金を分ける前に、誰がどれだけの売却益に対して税金を負担するのかを決めておくと、後からの認識違いを防げます。

必要書類と不動産会社への相談｜売却益を正しく把握する準備

売却益を正確に計算するには、購入時の売買契約書、仲介手数料や登記費用の領収書、リフォームの請求書などの資料が必要です。資料が手元にない場合は、購入時に依頼した不動産会社や法務局で取得できる場合もあるため、売却を決めた段階で早めに探しておきます。

複数の不動産会社に査定を依頼すると、売却価格の見通しが立てやすくなります。匿名査定やAI査定は匿名査定・AI査定はどこまで正確？精度の限界と賢い使い方で解説しているとおり、あくまで概算にとどまる点に注意してください。媒介契約の種類によって売却活動の進め方が変わるため、契約を結ぶ前に媒介契約の種類｜専属専任・専任・一般の違いと選び方を確認しておくと安心です。

よくある質問

売却益が出なかった場合も確定申告は必要ですか？

売却益が出ず譲渡所得がマイナスになった場合、確定申告は義務ではありません。ただし、マイホームを売って損失が出たときに使える損益通算や繰越控除の特例を使うには確定申告が必要なので、損失が出た場合も申告しておくと有利になることがあります。

売却益にかかる税金はいつ、どうやって納めますか？

売却した年の翌年2月16日から3月15日までの確定申告期間に申告し、所得税は申告と同時に、住民税は申告内容に基づいて翌年度の納税通知書で納めます。

取得費が分かる資料をすべて失くしてしまった場合はどうすればいいですか？

売買契約書や領収書が見つからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす概算取得費で計算できます。ただし実際の取得費より低く計算されやすいため、金融機関に残る抵当権設定時の資料や購入時の間取り図面など、代わりになる資料が残っていないか確認してください。

売却益にマイホームの3000万円特別控除を使うと、将来別の不動産を売るときに制限がありますか？

3000万円特別控除を使った場合、使った年の翌年および翌々年（2年間）は、同特例やマイホームを買い替えたときの別の特例を併用できない制限があります。次の売却予定がある場合は、どの特例を使うか事前に比較しておくことをおすすめします。

不動産会社に査定を依頼すると、そのまま売却しないといけませんか？

査定の依頼だけで売却の義務が生じることはありません。複数の不動産会社から査定を取り、売却益や税金の見込みを確認したうえで、売却するかどうかを判断してかまいません。

不動産売却益とは｜計算と税金を踏まえて売却を進めるために

不動産売却益は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額で、所有期間によって税率が変わり、自宅を売る場合は3000万円特別控除などの特例で負担を減らせます。相続した実家や離婚に伴う共有名義の売却では、取得費の確認や分担の整理に時間がかかることもあります。ぜひ本記事の計算方法と特例を参考に、売却益の見込みを把握してから売却を進めてください。

出典

• 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
• 国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
• 国税庁「No.3223 譲渡所得の計算のしかた（取得費・譲渡費用）」
• 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
• 国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
• 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」