土地の個人売買は可能？メリットとリスクを解説

親から引き継いだ土地を売ろうと調べると、不動産会社を介さない個人売買という方法が検索結果に並びます。仲介手数料がかからない代わりに、境界未確定や共有名義といった権利関係の整理は、売主と買主だけで進める必要があります。

土地の個人売買は法律上禁止されておらず、民法上の売買契約として成立します。ただし所有権移転登記や売買契約書の作成、境界確定測量といった手続きは、仲介を挟まない分すべて当事者が担うことになります。

本記事では、土地の個人売買が成立する条件、メリットとリスク、必要な手続きと費用、専門家への相談先までを解説します。

土地の個人売買とは｜不動産会社を介さず売却する仕組み

個人売買とは、不動産会社を仲介に入れず、売主と買主が直接契約を結んで土地を売買する方法です。宅地建物取引業法は、不動産会社が事業として売買を仲介する場合に適用される法律であり、個人が自分の土地を自分で売ること自体を禁止してはいません。民法上の売買契約として、売主と買主が合意し、代金と引き渡しの条件を取り決めれば成立します。

ただし、仲介を挟まない分、買主を見つける作業や価格の交渉、売買契約書の作成、所有権移転登記の申請といった手続きを、すべて当事者が担う必要があります。親から引き継いだ土地を個人売買で手放そうとする場合は、まず自分の土地がどのような権利関係にあるかを確認することが欠かせません。

借地権や共有名義がある土地は個人売買できるのか

借地権付き土地の個人売買

土地に借地権（しゃくちけん、他人の土地を借りて建物を建てる権利）が設定されている場合、売買の対象が「土地の所有権」なのか「借地権」なのかによって手続きが変わります。借地人が借地権を第三者に売却する場合、多くの借地契約では地主の承諾（譲渡承諾）が必要と定められています。地主の承諾を得ずに個人売買を進めると、契約解除の対象になることもあります。

図のように、地主は土地の所有権を持ち続け、借地人は地代を払って借地権と建物を保有する立場にあります。

共有名義の土地の個人売買

土地が共有名義になっている場合、共有者全員の同意がなければ土地全体を売却できません。共有者の1人が自分の持分だけを売ることは法律上可能ですが、買主にとって使い勝手が限られるため、個人売買では買主を見つけにくい傾向があります。共有名義の土地の持分売却については共有名義の不動産で自分の持分だけ売る方法で解説しています。

境界未確定の土地を個人売買する前に確認すること

土地の境界が確定していない場合、売買契約を結んだあとに隣地との境界をめぐる争いに発展することがあります。登記簿に記載された土地の範囲と、実際に現地で使われている範囲や筆界（ひっかい、法務局の公図上に示された土地の境界線）が一致していないケースは珍しくありません。

個人売買では、買主が境界確定測量を求めることも多く、測量費用や期間を売主が負担するかどうかを契約前に取り決めておく必要があります。相続した土地が農地だった場合は、境界の問題に加えて農地法上の許可も必要になるため、農地法の許可と転用のハードルも確認しておくと安心です。

仲介手数料がかからない｜土地の個人売買で得られるメリット

個人売買の最大のメリットは、不動産会社に支払う仲介手数料がかからない点です。仲介手数料は売買価格に応じて法律で上限が定められており、土地の売却価格が高いほど負担額も大きくなります。個人売買であれば、この費用をそのまま節約できます。

また、買主が知人や親族であれば、価格や引き渡し時期を柔軟に交渉できる点もメリットです。ただし、売却相場が分からないまま交渉を始めると、売却相場より大きく下回る価格で合意してしまうこともあります。個人売買を進める前に、匿名査定で売却相場のおおよその目安をつかんでおく方法については匿名査定・AI査定の精度と賢い使い方で解説しています。

契約不備や登記漏れ｜個人売買で起きやすいリスクとトラブル

契約書の不備によるトラブル

個人売買では、売買契約書を自分たちで作成することが多く、重要な条項が漏れていることがあります。たとえば、境界や権利関係に関する説明、契約不適合責任の範囲、残代金の支払い時期、引き渡し条件などが明確になっていないと、後から認識の違いが表面化します。

所有権移転登記が完了しないリスク

代金を受け取ったにもかかわらず、買主が所有権移転登記の手続きを進めず、売主名義のまま固定資産税の通知が届き続けるケースもあります。登記は司法書士に依頼するのが一般的ですが、個人売買では登記を省略してしまう、あるいは自分で申請して書類不備により受理されないといった事態も起こり得ます。不動産会社を介さないため売却相場や契約の判断材料が乏しくなる点については、匿名査定のデメリットと注意点を匿名査定のデメリットと注意点で解説していますので、個人売買を検討する前に確認しておくと判断の材料になります。

必要な手続きと費用｜土地の個人売買で発生する実務

個人売買でも、所有権移転登記の申請、売買契約書の作成、固定資産税の清算、譲渡所得が生じる場合の確定申告といった手続きは、不動産会社を介した売却と同じように必要です。

手続き	内容	費用の目安
売買契約書の作成	引渡し条件・契約不適合責任などを明記	自作は無料、司法書士等に依頼すると数万円程度
所有権移転登記	法務局への申請	登録免許税（原則は固定資産税評価額の2%だが、土地の売買による所有権移転登記は租税特別措置法の軽減措置により令和11年3月31日まで1.5%、2026年9月時点）に加え司法書士報酬
境界確定測量	隣地との境界の確認・測量	土地の形状や面積により数十万円程度
譲渡所得の確定申告	売却益が出た場合に必要	税率は土地の所有期間により異なる

出典：法務省「不動産登記の申請手続きについて」、国税庁「登録免許税の税率」をもとに作成

個人売買が難しいと感じたときの相談先

権利関係が複雑な土地や境界が未確定な土地を個人売買で進めるのは、専門知識がないと判断を誤りやすい分野です。境界の確定測量は土地家屋調査士に依頼し、契約書の作成や登記は司法書士に相談するのが一般的な進め方です。

個人売買そのものを諦めて不動産会社に仲介を依頼する場合でも、契約書の作成や登記手続きを不動産会社経由で司法書士に依頼できるため、個人売買と仲介のどちらかしか選べないわけではありません。借地権や共有名義が絡む土地ほど、早い段階で相談しておくと手続きが進みやすくなります。

よくある質問

土地の個人売買で仲介手数料は本当にかからないのですか？

不動産会社を仲介に入れなければ仲介手数料は発生しません。ただし司法書士への登記手続き依頼や測量費用は別途かかる場合があります。

個人売買でも売買契約書は必要ですか？

必要です。口約束だけで土地の売買を進めると、代金の支払い時期や引き渡し条件の認識が売主と買主でずれ、トラブルの原因になります。

境界が未確定の土地でも個人売買できますか？

契約自体は可能ですが、買主から境界確定測量を求められることが多く、誰が費用を負担するかを契約前に取り決めておく必要があります。

共有名義の土地を個人売買する場合、持分だけ売れますか？

共有者の1人が自分の持分だけを売ることは法律上可能です。ただし買主にとって使い勝手が限られるため、買主を見つけにくくなる傾向があります。

個人売買で不動産会社に相談だけすることはできますか？

契約書の作成や登記手続きの部分だけを不動産会社や司法書士に依頼することはできます。個人売買と専門家への相談は両立できる選択肢です。

土地の個人売買を検討する際に押さえておきたいポイント

土地の個人売買は法律上禁止されておらず、仲介手数料を抑えられるメリットがあります。一方で、借地権や共有名義、境界未確定といった権利関係が絡む土地では、契約書の不備や登記の未完了がトラブルにつながりやすく、売主と買主だけで対応するには限界があります。ぜひ本記事の権利関係の確認方法と手続きの流れを参考に、必要な場面では司法書士や土地家屋調査士への相談も検討してください。

出典

• 法務省「不動産登記の申請手続きについて」
• 国税庁「登録免許税の税率」
• 国税庁「土地や建物を売ったときの税金（譲渡所得）」
• 国税庁 No.7191「登録免許税の税額表」
• 国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
• e-Gov法令検索「民法（売買・契約不適合責任に関する規定）」