施設に入った親の家を売却する手順と注意点

親が介護施設に入居すると、それまで暮らしていた実家は空き家になります。誰も住んでいない家にも固定資産税の納税通知書は毎年届き、庭木や郵便受けの管理ができないまま時間だけが過ぎていく方も少なくありません。

親が存命でも、家の名義人である親本人の判断能力に応じた方法を選べば売却は可能です。判断能力があれば委任状による任意代理、判断能力が低下していれば成年後見制度（民法859条の3）を使い、家庭裁判所の許可を得て居住用不動産を処分する手順になります。2026年9月時点の制度にもとづいています。

本記事では、施設に入った親の家売却の手順、必要な手続き、税金の注意点、そして周囲に知られずに進める方法を解説します。

施設に入った親の家は売却できるのか｜空き家になった実家の現状

不動産の名義人は親本人のため、売却できるかどうかは家そのものではなく親の判断能力で決まります。判断能力に問題がなければ親本人の意思で売却を進められ、子が代理人として動くことも可能です。一方、認知症などで判断能力が低下している場合は、親本人の署名だけでは売買契約を結べません。

まず確認したいのは、親が家の売却の内容を理解し、自分の意思で決められる状態かどうかです。医師の診断や日常の会話から判断がつかない場合は、家庭裁判所の手続きを前提に準備を進めたほうが、あとで契約がやり直しになる事態を避けられます。

親の判断能力で変わる家の売却手続き

親の家売却の手続きは、判断能力の有無で大きく2つに分かれます。どちらに当たるかで、必要な書類も相談先も変わります。

判断能力がある場合の任意代理

親が売却の内容を理解できる状態であれば、親本人を売主とし、子に売却手続きを任せる委任状を作成する方法が使えます。不動産会社との打ち合わせや内見の立ち会いを子が代行し、売買契約の締結や引き渡しの重要な場面だけ親本人が関わる形も取れます。委任状には実印を押し、印鑑証明書を添える必要があります。

判断能力が低下している場合の成年後見制度

認知症などで親の判断能力が低下している場合は、家庭裁判所に申し立てて成年後見人を選任してもらう必要があります。さらに、成年後見人が居住用不動産を売却するには、民法859条の3にもとづき家庭裁判所の許可を別途得なければなりません。この許可を得ずに売却した契約は無効になるため、施設入居後の実家であっても、親が過去に居住していた家であれば居住用不動産として扱われます。

家を売却するまでの流れ｜施設入居後に進める手順

親の判断能力の確認から実際の家の売却まで、進める順番を整理すると次のようになります。

成年後見制度を使う場合は手順4と5の間に家庭裁判所の居住用不動産処分許可の審理が入るため、任意代理で進める場合に比べて数か月単位で時間がかかります。

親の家を売却するために必要な書類と手続きの準備

不動産会社との媒介契約や売買契約には、本人確認書類と不動産に関する書類の両方が必要です。

本人・代理人に関する書類

任意代理であれば親の委任状、実印、印鑑証明書に加えて、代理人である子の身分証明書を用意します。成年後見制度を使う場合は、後見開始の審判書(謄本)と確定証明書、または法務局発行の成年後見登記事項証明書、さらに家庭裁判所が発行する居住用不動産処分の許可書が必要になります。

不動産に関する書類

登記事項証明書、固定資産税の課税明細書、権利証または登記識別情報、実家の間取り図や設備の資料などを揃えます。登記事項証明書は法務局窓口請求の場合1通600円、オンライン請求・郵送受取の場合1通500円で取得できます。親の家が相続によって名義が複数人にまたがっている場合は、相続した不動産を売却する流れで解説している手続きもあわせて確認してください。

税金と特別控除の注意点｜施設に入居した親の家売却

親の家を売って利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間に応じて長期は20.315%、短期は39.63%の税率で所得税・住民税がかかります。ただし、居住用財産を売った場合の3000万円特別控除（租税特別措置法35条）が使えれば、譲渡所得から最大3000万円を差し引けます。

この特例は本来、売却時点で本人が住んでいる家が対象ですが、施設入居が理由で空き家になった場合でも、一定の要件を満たせば適用できる取り扱いがあります。要件の判定は個別の事情で変わるため、税理士や不動産会社に確認したうえで進めてください。なお、親が亡くなったあとに相続人が売却する場合は、別枠の空き家の3000万円特別控除が関係してくるため、相続した不動産を売却する流れもあわせて参考にしてください。

空き家のまま放置するリスク｜固定資産税と特定空家

親の家を売らずに空き家のまま放置すると、固定資産税の負担が続くだけでなく、老朽化が進んで近隣とのトラブルにつながる可能性があります。市区町村長から「特定空家等」として勧告を受けると、翌年度から住宅用地の固定資産税の軽減特例が外れ、税額が上がります。

施設の入居費用は月々の支払いが続くため、空き家を資産として眠らせたままにすると、親の生活資金が目減りしていく一方になります。家の売却のタイミングを検討する際は、不動産売却全体の流れを押さえておくと判断しやすくなります。不動産売却の完全ガイドで流れと費用の全体像を解説しています。

周囲に知られずに親の家を売却する方法

親の家売却を進めるとき、近所や親族に知られたくないという事情を抱える方は少なくありません。不動産会社による一括査定は複数社から一斉に営業電話が入る仕組みのため、知らない番号からの着信が増え、家族や近所に気づかれるきっかけになることがあります。

匿名査定であれば、氏名や電話番号を伝えずに売却相場の目安だけを確認できます。売却相場を把握したうえで、信頼できる1社だけに絞って訪問査定を依頼すれば、やり取りの範囲を自分でコントロールしやすくなります。匿名査定と一括査定の違いで、営業電話なしで売却相場を知る使い分けを解説しています。

よくある質問

親が軽度の認知症でも家を売却できますか

軽度であっても、家の売却の内容を理解し自分の意思で判断できるかどうかが基準になります。判断が難しい場合は、成年後見制度の利用を前提に家庭裁判所へ相談してください。

兄弟姉妹に黙って手続きを進めることはできますか

親の家が親の単独名義であれば、法律上は兄弟姉妹の同意なく手続きを進められます。ただし後々の相続トラブルを避けるため、売却の事実だけでも共有しておくことをおすすめします。

施設の入居費用が足りない場合、急いで売っても問題ありませんか

急ぐ事情があっても、必要な手続きを飛ばすと契約が無効になるおそれがあります。成年後見制度を使う場合は裁判所の許可を得てから契約を結んでください。

親が亡くなったあとに売ったほうが税金は有利ですか

存命中の売却と相続後の売却では、使える特別控除の種類が異なります。どちらが有利かは家族構成や売却額によって変わるため、税理士に個別に確認してください。

売却後、親の施設費用に充てる分と相続時の扱いはどうなりますか

売却代金は親本人の財産として扱われ、施設費用に充てた残額は親の財産のまま相続財産に含まれます。後見人が管理する場合は、使途の記録を家庭裁判所に報告する必要があります。

親の家売却を進めるために｜判断材料のまとめ

施設に入った親の家売却は、親の判断能力に応じて任意代理か成年後見制度のどちらかを選び、必要な許可や書類を順番に揃えれば進められます。空き家のまま放置すると固定資産税の負担や老朽化のリスクが積み重なるため、売却相場の把握だけでも早めに済ませておくと判断の余地が広がります。ぜひ本記事の手順と注意点を参考に、親の事情に合った方法で売却の準備を進めてください。

出典

• e-Gov法令検索「民法第859条の3（成年後見人の居住用不動産の処分についての許可）」
• 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例（租税特別措置法第35条）」
• 法務局「登記事項証明書の交付手数料」
• 法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/online_syoumei_annai.html
• 国税庁「土地や建物を売ったときの税金（譲渡所得の税率）」
• 総務省「固定資産税における住宅用地特例と特定空家等の取り扱い」
• retpc.jp「相続財産である居住用不動産の処分許可の手続と期間」
• nakajitsu.com「成年後見人による不動産売却」解説
• 大津家庭裁判所「成年後見Q&A」（courts.go.jp）
• 前橋地方法務局「成年後見登記に係る証明書の交付請求について」