マンション売却でローン残債がある場合の対処法

マンションの査定額が、住宅ローンの残債を下回るという話を不動産会社から聞くことがあります。抵当権（ていとうけん）が設定されたマンションは、売却代金で住宅ローンを完済して抵当権を抹消しない限り、買主へ名義を移せません。

売却代金だけで完済できない「オーバーローン」の状態でも、自己資金での補填や、住み替え先のローンに残債を上乗せする「住み替えローン」、金融機関の合意で進める「任意売却」など、複数の対処法があります。2026年9月時点の制度を前提に説明します。

本記事では、ローン残債が残るマンションを売却する仕組みと、周囲に知られずに進める相談方法、具体的な手順を解説します。

マンション売却でローン残債が残るとどうなるか

マンションに住宅ローンが残っている状態は「ローン中のマンション売却」と呼ばれ、特別な事情ではなく、多くの売主が同じ状況で売却を進めています。ただし、金融機関が設定した抵当権は、売却代金で住宅ローンを完済しない限り抹消されず、抵当権が付いたままでも法律上は名義変更（所有権移転登記）は可能ですが、買主が担保の付いた不動産を取得することは通常なく、実務上は決済時に抵当権を抹消するのが一般的です。

マンション売却を始める前には、売却でおおよそいくら手元に残るか、残債を完済できるかを確認する作業が欠かせません。売却代金から仲介手数料や抵当権抹消費用などの諸費用を差し引いた金額が、残債を上回るかどうかで、進め方が大きく変わります。手元に残る金額の計算方法は、マンション売却で手元に残る金額の計算方法で解説しています。

オーバーローンかアンダーローンか｜ローン残ってるマンション売却の見分け方

ローン残ってるマンション売却ができるかどうかは、売却査定額と残債の大小関係で決まります。

アンダーローンとオーバーローンの見分け方

マンション売却の見込み額から仲介手数料や抵当権抹消費用などの諸費用を差し引いた金額が、残債を上回る状態を「アンダーローン」と呼びます。反対に、諸費用を差し引いた金額が残債を下回る状態は「オーバーローン」と呼ばれ、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。

金融機関への事前確認で分かること

住宅ローンを借りている金融機関に問い合わせると、現時点の残債の正確な金額と、一括で返済する場合にかかる一括返済手数料（繰上げ返済手数料）を確認できます。金額や名称は金融機関によって異なるため、借入先に事前に確認しておく必要があります。マンション売却ローン残債の状況を正確に把握するには、売却相場を調べたうえで、この2つの数字を並べて比較する作業が欠かせません。

査定から引き渡しまで｜ローン中のマンション売却の手順

ローン中のマンション売却は、ローンが残っていないマンションの売却と比べて、手順そのものに大きな違いはありません。残債の確認と抵当権抹消の手続きが加わる点が異なります。

完済できる見込みなら通常の手順をそのまま進め、不足が見込まれる場合は手順5の前に任意売却への切り替えを検討する、という流れになります。

売却活動の全体の流れや、売却にかかる費用・税金の詳細は、不動産売却の完全ガイド｜流れ・費用・税金と高く売るコツで解説しています。

周囲に知られずにマンション売却ローン残債の相談を進める方法

離婚や転居など、人に知られたくない事情でマンション売却を進める場合、地元の不動産会社に直接足を運ぶと、知人や近所の目に触れる可能性があります。

氏名や住所を入力せずに概算の売却価格が分かる匿名査定を使えば、不動産会社から営業電話を受けることなく、相場観だけを先に把握できます。匿名査定と一括査定の違い、営業電話の有無による使い分けは匿名査定と一括査定の違い｜営業電話なしで相場を知る使い分けで解説しています。

実際に売却を依頼する段階でも、自宅から離れたエリアの不動産会社やオンライン完結型の不動産会社を選べば、地元で事情が知られるリスクを抑えられます。

残債が残るときの売却方法｜任意売却と自己資金での完済

任意売却という選択肢

オーバーローンの状態が続き、住宅ローンの返済が難しくなった場合、金融機関の合意を得たうえで、残債が残ったままマンションを売却する「任意売却」という方法があります。通常の売却と異なり、金融機関との交渉や抵当権抹消の同意取り付けが必要になるため、任意売却の実績がある不動産会社に早めに相談する必要があります。詳しい仕組みはオーバーローンの家は売れる？残債がある場合の売却方法で解説しています。

自己資金や住み替え先のローンで不足分を補う方法

退職金や貯蓄などの自己資金で不足分を補い、住宅ローンを完済してからマンションを売却する方法もあります。自己資金で補えない場合は、新しい住まいの住宅ローンに残債を上乗せして借りる「住み替えローン」を使う選択肢もあり、詳しい条件は後の見出しで説明します。

離婚に伴うマンション売却でローン残債が残る場合の注意点

財産分与とローン残債の関係

離婚にともなう財産分与では、マンションの評価額だけでなく、残っている住宅ローンの残債も合わせて清算の対象になります。売却代金で完済できるアンダーローンであれば残った金額を夫婦で分けられますが、オーバーローンの場合は、不足分をどちらがどの割合で負担するかを事前に取り決めておく必要があります。

連帯保証人・連帯債務者になっている場合の注意

住宅ローンを組む際に配偶者が連帯保証人や連帯債務者になっているケースでは、マンションを売却して名義を手放しても、残債に対する返済義務が自動的には消えません。離婚後の返済義務を明確にするには、金融機関に連帯保証人の変更や残債の一本化について相談する必要があります。

住み替えローンでマンション売却 ローン残りを解消する方法

マンション売却 ローン残りの問題を抱えたまま新居への住み替えを進めたい場合、売却代金で完済しきれなかった残債を、新しい住宅ローンに上乗せして借りる住み替えローンという仕組みがあります。

住み替えローンを使うと新居のローンの借入額が増えるため、月々の返済負担が重くなる点と、マンション売却と新居購入のタイミングをそろえる必要がある点に注意が必要です。金融機関によって取り扱いの有無や条件が異なるため、事前の相談が欠かせません。

よくある質問

残債があるとマンション売却はできませんか？

残債があっても売却自体は可能です。売却代金で完済できるアンダーローンであれば通常の手順で進められ、完済できないオーバーローンの場合は、自己資金での補填や住み替えローン、任意売却などの方法を組み合わせて進めます。

売却してもローンが残ったらどうなりますか？

売却代金で完済できなかった残債は、抵当権が外れたあとも返済義務として残ります。金融機関と相談し、残った債務の返済方法について合意を取り付ける必要があります。

住み替えローンはどんな人が使えますか？

新居の購入と現在のマンションの売却を同じ時期に進められる人が主な対象です。審査では新居の借入額が増える分、年収や返済負担率が通常より厳しく見られます。

不動産会社に行かずに相談できますか？

氏名や住所を伝えずに概算の売却価格が分かる匿名査定や、オンライン完結型の不動産会社を使えば、直接訪問せずに相談を始められます。

離婚でローンが残っている場合、誰が払うことになりますか？

住宅ローンの契約内容によって異なります。連帯保証人や連帯債務者になっている場合は、離婚後も返済義務が残るため、金融機関への相談と財産分与の取り決めをあわせて進める必要があります。

マンション売却でローン残債が残るときの対処法まとめ

マンション売却ローン残債の問題は、残債と売却査定額の大小関係を確認するところから始まります。アンダーローンであれば通常の手順で進められ、オーバーローンの場合でも、自己資金での補填、住み替えローン、任意売却という複数の選択肢があります。離婚が絡む場合は財産分与や連帯保証人の扱いも早めに整理しておく必要があります。ぜひ本記事の手順と相談方法を参考に、自分の状況に合った進め方を金融機関や不動産会社に相談してください。

出典

• 国土交通省「宅地建物取引業法」
• 法務省「不動産登記法」
• e-Gov法令検索「民法」
• 各金融機関公式サイト（例：auじぶん銀行、りそな銀行、OKB大垣共立銀行等）住宅ローン繰上げ返済手数料ページ
• いえコン「抵当権付きの不動産売却」https://iekon.jp/column/sale/6135、ネクシル・パートナーズ司法書士法人コラム https://nexillpartners.jp/shihousyoshi/news/column/1522/