マンション高層階のデメリットと売却時の注意点

高層階のマンションを売ろうとすると、日当たりや眺望の良さが評価される一方で、強風による窓の揺れやエレベーター待ちの話を内覧時に聞かれることがあります。気象庁は2023年2月1日から、高層階を大きく長くゆっくり揺らす長周期地震動の階級が一定以上になると予想される場合に、緊急地震速報の対象として発表する運用を始めました。

高層階特有の弱点は、眺望や日照のプラス評価を打ち消すほどではありません。強風・エレベーター待ち・修繕積立金の負担などの弱点を事前に整理して買主に伝えれば、価格交渉を落ち着いて進められます。

本記事では、マンション高層階のデメリットの具体的な内容と、売却時に注意すべき説明義務や価格交渉への備え方を解説します。

マンション高層階のデメリットとは｜売却前に知っておきたい弱点

「高層階」という言葉に法律上の明確な定義はありません。国土交通省の資料でも階数による一律の線引きは示されておらず、不動産会社の広告や販売資料では、タワーマンションなら20階以上、中規模マンションなら11階以上を高層階と呼ぶことが多いのが実情です。

高層階のマンションは、眺望の良さや日照の確保、周辺からの視線が届きにくいプライバシー性の高さが評価され、同じ建物の低層階より査定額が上がりやすい傾向があります。一方で、強風による窓やサッシの揺れ、エレベーター待ちの時間、停電時の避難のしにくさ、管理費・修繕積立金の負担など、低層階にはない弱点も抱えています。マンション売却を進める際は、こうした高層階特有のデメリットを事前に把握し、査定額や内覧時の説明にどう反映させるかを考えておく必要があります。低層階側の弱点についてはマンション1階のデメリットと売却時に気をつける点で解説しています。

高層階のデメリットが価格交渉に響く理由

高層階マンションの弱点は、眺望や日照のプラス評価を打ち消すほどではないものの、内覧時の印象や買主の値引き交渉の材料になります。

強風・騒音のデメリットと体感のばらつき

高層階は地上に比べて風速が強くなりやすく、台風の時期にはサッシの隙間から風切り音が聞こえたり、ベランダの洗濯物が干しにくかったりする声が聞かれます。体感には個人差があり、内覧する時期や天候によって印象が変わる点が、マンション高層階のデメリットを分かりにくくしている要因です。

エレベーター待ちと生活動線への影響

戸数の多いタワーマンションでは、出勤や通学が重なる朝の時間帯にエレベーター待ちが発生しやすく、高層階ほど1階までの移動時間も長くなります。買主はこの移動時間を日々の生活動線として意識するため、内覧時に通勤時間帯のエレベーターの混み具合を質問されることも珍しくありません。

災害時に露呈する高層階マンションのリスクと説明義務

地震や停電が起きたとき、高層階の暮らしやすさは一変します。売却時には、こうしたリスクを正しく伝える必要がある場面があります。

長周期地震動と高層階の揺れやすさ

気象庁は2023年2月1日から、長周期地震動（ちょうしゅうきじしんどう：ゆっくりとした大きな揺れが長く続く地震動）の階級が3以上（または震度5弱以上）になると予想される場合に、緊急地震速報（警報）の対象として発表する運用を始めました。高層階は低層階より揺れ幅が大きくなりやすく、家具の転倒対策を気にする買主もいます。

停電・エレベーター停止と重要事項説明

宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項説明では、エレベーターの設置状況や個別の維持管理に関する事項を説明する義務は明文で規定されていませんが、重要事項説明や物件状況報告書（告知書）、付帯設備表などでエレベーターの稼働状況・点検記録を伝えておくと、契約後の「聞いていなかった」というトラブルを防ぎやすくなります。停電や点検でエレベーターが停止すると、高層階では階段での昇降が大きな負担になるため、売主として正直に状況を伝えておくことが大切です。

管理費・修繕積立金が高くなりやすい高層階マンションの事情

タワーマンションは共用施設やエレベーターの数が多く、その維持管理に費用がかかるため、同じ延床面積の低層マンションに比べて管理費・修繕積立金が高めに設定される傾向があります。買主は毎月の管理費・修繕積立金を住宅ローンの返済額と合わせて資金計画を立てるため、金額が想定より高いと購入をためらう材料になります。マンション売却を依頼する際は、管理組合が発行する重要事項調査報告書で金額や将来の値上げ予定を確認し、買主への説明に備えておくことが欠かせません。タワーマンションの査定についてはタワーマンションの査定と相場｜高層階の価格と相続税の注意点で解説しています。

価格交渉に備える、高層階マンション売却の準備

高層階マンションのデメリットは、隠すよりも先に開示したほうが、売却後の価格交渉を小さく収められます。強風や騒音、エレベーター待ちの状況、管理費・修繕積立金の金額などを告知書にまとめ、内覧前に不動産会社と共有しておくと、買主からの質問にその場で答えられます。内覧のタイミングも工夫でき、風の弱い晴れた日の午前中に設定すると、眺望や日照のメリットが伝わりやすくなります。離婚や住み替えで売却を急ぐ場合でも、デメリットの開示を省略すると契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん：引き渡した物件が契約内容と異なる場合に売主が負う責任）を問われる可能性があるため、時間がない中でも整理だけは先に済ませておく必要があります。

離婚や住み替えで急ぐ場合の高層階マンション売却の進め方

離婚や転居期限が決まっている場合、周囲に知られずに売却を進めたいという希望を持つ方は少なくありません。マンション売却の第一歩として匿名査定を使えば、氏名や連絡先を明かさずに売却相場のおおまかな目安を調べられます。ただし匿名査定は入力情報だけで算出するため、高層階ならではの眺望や管理状況までは反映されず、実際の査定額とずれが生じることがあります。匿名査定の仕組みと注意点は匿名査定のデメリットと注意点｜メリットと上手な使い方も解説で、AI査定の精度については匿名査定・AI査定はどこまで正確？精度の限界と賢い使い方でそれぞれ解説しています。おおまかな売却相場をつかんだあとは、訪問査定を受けて正式な売却活動に移る流れが現実的です。

高層階マンションを高く売るための査定依頼のコツ

高層階マンションの売却価格は、眺望や日照といった強みと、強風・エレベーター待ち・管理費などの弱点の両方を踏まえて決まります。1社だけの査定額を信じるのではなく、複数の不動産会社に査定を依頼し、タワーマンションや高層階の取引実績がある会社を選ぶと、弱点を踏まえた現実的な価格提案を受けやすくなります。マンション売却全体の流れや費用、税金については不動産売却の完全ガイド｜流れ・費用・税金と高く売るコツで解説しています。

高層階マンションのデメリットを踏まえた売却は、売却相場の把握から契約まで一定の順序で進めると、価格交渉で慌てずに済みます。

売却相場の把握からデメリットの開示、不動産会社への査定依頼、売買契約まで順番を飛ばさずに進めると、価格交渉での想定外を減らせます。

よくある質問

高層階のマンションは何階からを指しますか？

法律上の定義はなく、不動産会社の資料ではタワーマンションで20階以上、中規模マンションで11階以上を高層階と呼ぶことが多いのが実情です。何階からかは物件ごとに確認が必要です。

高層階は低層階より必ず高く売れますか？

眺望や日照の良さは評価されやすいものの、強風やエレベーター待ち、管理費の高さが交渉材料になることもあり、価格が一律に上がるとは限りません。

強風やエレベーター待ちは重要事項説明で伝える必要がありますか？

強風の体感には個人差があるため必須の説明事項ではなく、エレベーターの設置状況や維持管理に関する事項についても宅地建物取引業法第35条で明文の説明義務が定められているわけではありませんが、重要事項説明や物件状況報告書（告知書）、付帯設備表などで稼働状況・点検記録を伝えておくとトラブル防止になります。

離婚を理由に売却することを不動産会社に伝える必要がありますか？

売却理由を詳しく伝える義務はなく、多くの不動産会社は事情に配慮して対応します。匿名査定を使えば氏名を明かさずに売却相場を調べることもできます。

管理費・修繕積立金が高いと査定額は下がりますか？

管理費・修繕積立金の金額だけで査定額が直接下がるわけではありませんが、買主の資金計画に影響するため、価格交渉の材料にされることがあります。

マンション高層階のデメリットを踏まえた売却のまとめ

マンション高層階のデメリットは、強風やエレベーター待ち、災害時のリスク、管理費・修繕積立金の負担など多岐にわたりますが、事前に整理して伝えれば、眺望や日照の強みを生かした売却につなげられます。離婚や転居期限が迫っている場合でも、匿名査定で売却相場を把握してから複数の不動産会社に査定を依頼すれば、誰にも知られずに準備を進められます。ぜひ本記事のマンション高層階のデメリットと売却時の注意点を参考に、ご自身の状況に合った売却の進め方を検討してください。

出典

• 気象庁「長周期地震動に関する情報の提供」
• 気象庁「緊急地震速報の発表基準に長周期地震動階級を追加するとともに、長周期地震動に関する観測情報の発表を迅速化します」（2023年1月25日発表）
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
• 国土交通省 重要事項説明（売買・交換）別添資料（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001354701.pdf）