高齢者が家を売る際の注意点と手続きの進め方

高齢の親名義の家を売ろうと不動産会社に相談すると、親本人との面談や意思確認を求められ、思うように手続きが進まない場面があります。認知症などで判断能力が低下すると、契約当事者が意思能力を欠いていたとしてその契約が無効になりうると民法3条の2に定められているためです。本人の意思確認ができるうちに売却を進めるか、判断能力が低下したあとは成年後見制度などの法定代理の仕組みを使うか、どちらの道筋も制度としては用意されています。本記事では、高齢者が家を売る際に確認すべき判断能力の問題、委任状や成年後見制度を使った代理手続き、税金の特例、売却の流れと必要書類までを解説します。

高齢の親の家を売るときに最初に確認すべきこと

高齢の親名義の家を売ろうとすると、不動産会社から親本人への面談や意思確認を求められることがあります。契約の当事者が自分の行為の意味を理解できる状態（意思能力）でなければ、その売買契約は無効になると民法3条の2に定められているためです。

まず確認したいのは、家の名義が誰になっているかです。親の単独名義なのか、亡くなった配偶者との共有のままなのかで、必要な手続きが変わります。共有名義のまま相続登記を済ませていない場合は、売却前に名義の整理が必要になることもあります。

次に確認したいのは、親本人が契約の内容を理解し、自分の意思で売ると言えるかどうかです。日常会話に問題がなくても、認知症の診断がある場合は、不動産会社や司法書士が本人確認の場面で判断に迷うことがあります。迷いが生じた段階で、委任状や成年後見制度の利用を検討してください。

認知症の進行で家が売れなくなる前に知っておきたい法定代理の仕組み

親の判断能力がはっきりしているうちは、委任状による代理で売却手続きを進められます。判断能力が低下したあとは委任状では対応できず、成年後見制度を利用する必要があります。

任意代理（委任状）でできる範囲

委任状は、親本人が「この手続きを任せる」と意思表示できる間だけ有効です。親に同行してもらい、不動産会社や司法書士の前で本人が委任の内容を理解していると確認できれば、以降の書類のやり取りや契約手続きの一部を子が代理で進められます。ただし、本人の意思能力に疑いが持たれた場合、委任状があっても契約が無効と判断されるリスクは残ります。

成年後見制度を使う場合の流れと注意点

親の判断能力がすでに低下している場合は、家庭裁判所に申し立てて成年後見人を選任してもらいます。選任後も、後見人が親名義の居住用不動産を売却するには家庭裁判所の許可が必要です（民法859条の3）。申し立てから許可までには数カ月かかることが多く、急いで売りたい事情があるときほど早めの準備が欠かせません。

高齢者が家を売る際にかかる税金と使える特例

家を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。税率は所有期間によって変わり、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡なら20.315%、5年以下の短期譲渡なら39.63%です（復興特別所得税を含みます）。

譲渡所得税の仕組みと税率

親が長く住んでいた家であれば、たいていは長期譲渡に当たります。売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額に、この税率をかけて税額を計算します。

所有期間	税率（所得税・住民税合計）
5年超（長期譲渡）	20.315%
5年以下（短期譲渡）	39.63%

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」（2025年9月時点）をもとに作成

3000万円特別控除と空き家の特例

親が実際に住んでいる家（居住用財産）を売る場合、譲渡所得から最大3000万円を差し引ける特別控除が使えます。ただし、売った年の前年および前々年に同じ特例を受けていないことが条件です。すでに親が施設に入るなどして空き家になった実家を相続後に売る場合は、別枠の空き家の特例があり、2024年1月1日以後の譲渡であれば、相続人が3人以上のときは1人あたり2000万円まで控除できます。どちらの特例を使えるかは家の状況や所有者によって変わるため、税理士や不動産会社に確認してから申告してください。

空き家になった実家の売却までの流れと必要書類

親が施設に入るなどして空き家になった実家は、通常の不動産売却と同じ流れで進みますが、名義人である親の意思確認や代理人の準備が先に必要になる点が異なります。

上から順に進めることで、代理の方法を決める前に不動産会社への査定依頼や媒介契約を進めてしまう行き違いを避けられます。

不動産売却に必要な書類には、登記識別情報（権利証）、固定資産税納税通知書、本人確認書類などがあります。登記事項証明書や地積測量図が必要になった場合、法務局窓口での交付手数料は登記事項証明書が1枚600円、地積測量図などの図面証明書が1枚450円です。それらの書類がそろっているか、早めに確認しておくと手続きがスムーズです。不動産売却の全体的な流れと費用は不動産売却の完全ガイド｜流れ・費用・税金と高く売るコツで解説しています。

高齢の親の家を売る際に周囲へ知られずに進める方法

複数の不動産会社に一括で査定を依頼すると、各社から電話や郵送での連絡が入り、親の自宅や近隣に知られるきっかけになることがあります。営業連絡を受けずに売却相場を把握したいときは、匿名査定を使う方法があります。匿名査定と一括査定の違い｜営業電話なしで相場を知る使い分けで、両者の使い分けを解説しています。

媒介契約を結んだあとも、売却活動の方法によって近隣に知られる範囲が変わります。看板やチラシを使わず、会員制の不動産情報サイトや問い合わせのあった相手だけに紹介する販売方法を選べる不動産会社もあるため、契約前に相談しておくと安心です。

高齢者の持ち家を売る際に起こりやすいトラブルと対策

兄弟姉妹など他の親族が実家の売却に反対し、話がまとまらないまま時間だけが過ぎるケースがあります。親の意思がはっきりしているうちに、売却の理由と方針を関係者に伝えておくと、後からの対立を避けやすくなります。

親が亡くなってから売ろうと先送りにすると、相続登記を済ませないまま放置するリスクも出てきます。相続登記は不動産登記法第76条の2により義務化されており、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。生前のうちに売却するか、相続後の手続きも含めて早めに方針を決めておくと安心です。相続した不動産を売る流れは相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点で解説しています。

よくある質問

親が認知症と診断されていても家を売れますか？

認知症の診断名だけで一律に家の売却ができなくなるわけではありませんが、契約時に意思能力がないと判断されると契約は無効になります。判断能力に不安があるときは、成年後見制度の利用を検討してください。

委任状があれば子どもだけで手続きを完結できますか？

親本人が委任の内容を理解したうえで作成した委任状であれば、多くの手続きを代理で進められます。ただし契約の最終段階で本人確認を求められる場面もあり、すべての手続きを子どもだけで完結できるとは限りません。

成年後見制度を利用すると手続きにどれくらい時間がかかりますか？

家庭裁判所への申し立てから後見人の選任、さらに居住用不動産の売却許可を得るまでに数カ月かかることが一般的です。急ぎの事情があるときほど早めに申し立てを始めてください。

空き家になった実家を売ると税金の特例はどちらを使えますか？

親が生前に住んでいた家を売る場合は居住用財産の3000万円特別控除、相続後に空き家のまま売る場合は空き家の特例が対象になります。適用条件は家の状況で変わるため、税理士に確認してから申告してください。

近所に知られずに実家を売ることはできますか？

一括査定より匿名査定を使うほうが営業連絡を抑えやすく、媒介契約後も看板やチラシを使わない販売方法を選べる不動産会社もあります。契約前に販売方法を確認しておくと安心です。

高齢者が家を売る際の注意点と進め方のまとめ

高齢者が家を売るときに最初に確認すべきは、名義の状況と親本人の判断能力です。判断能力がはっきりしているうちは委任状で代理が進められますが、低下したあとは成年後見制度を使い、家庭裁判所の許可を経て売却することになります。税金の特例は居住用財産の3000万円特別控除と空き家の特例で要件が異なり、周囲に知られずに進めたい場合は匿名査定や販売方法の工夫が役立ちます。ぜひ本記事の手順と注意点を参考に、親の状況に合わせた売却の進め方を検討してください。

出典

• e-Gov法令検索「民法」（第3条の2、第859条の3）
• e-Gov法令検索「不動産登記法」（第76条の2）
• 国税庁「土地や建物を売ったとき」
• 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 法務局「登記事項証明書・地積測量図の交付手数料」