住宅ローン残債とは？確認方法と売却時の扱い

離婚にあたって家の売却を考え始めると、まず気になるのが「今、住宅ローンがいくら残っているか」です。

この残りの金額を住宅ローン残債と呼び、家の売却額と並べることで、完済できるかどうかがはじめて分かります。

本記事では、住宅ローン残債の内容と、離婚に伴う家の売却にどう関わるかを解説します。

住宅ローン残債の意味と確認方法

住宅ローン残債とは、まだ返し終えていない住宅ローンの元金の残り部分を指します。

金融機関から毎年届く「返済予定表」や、窓口やインターネットバンキングで発行できる「残高証明書」で金額を確認できます。

返済予定表には毎月の返済額のうち元金と利息の内訳が記載されており、返済が進むほど元金部分の残債は減っていきます。

離婚で家の処分を考えるときは、まず残高証明書を取り寄せて、現時点の住宅ローン残債を正確な金額で把握することが最初の一歩になります。

住宅ローン残債はこんな場面で出てきます

住宅ローン残債とオーバーローン・アンダーローンの違い

住宅ローン残債そのものは金額を示す言葉で、家の価値と比べた結果を示す言葉が「オーバーローン」と「アンダーローン」です。それぞれの違いを表で整理します。

住宅ローン残債・オーバーローン・アンダーローンの違い

用語	意味	売却時の状況
住宅ローン残債	まだ返していない元金の金額	家の価値と比較する前の数字
オーバーローン	住宅ローン残債が売却額を上回る状態	売却額だけでは完済できない
アンダーローン	住宅ローン残債が売却額を下回る状態	売却額で完済し、手元に残る

住宅ローン残債は離婚に伴う家の売却にどう関わるか

離婚で家を売るとき、住宅ローン残債と売却額の大小関係が、財産分与の進め方を左右します。

売却額が住宅ローン残債を上回るアンダーローンであれば、完済後に残った金額を夫婦で分け合う財産分与に進められます。

逆に住宅ローン残債が売却額を上回るオーバーローンだと、抵当権を外せず、そのままでは家を引き渡せません。

連帯債務や連帯保証で夫婦どちらも住宅ローンに関わっている場合は、離婚後もどちらかの名前が住宅ローンに残ったままになることがあります。

離婚協議書を作る前に、まず住宅ローン残債の金額を確認し、完済できる見込みがあるかどうかを不動産会社や金融機関に相談しておくことが必要です。

住宅ローン残債の費用・手続きの目安

住宅ローン残債の確認自体に費用がかからない金融機関もありますが、残高証明書の発行手数料として数百円程度がかかる金融機関もあります（2026年9月時点）。

売却額と住宅ローン残債を比べてオーバーローンだと分かった場合は、自己資金で不足分を穴埋めする、もしくは金融機関に相談して手続きを進める方法があります。

詳しくは「オーバーローンの家は売れる？残債がある場合の売却方法」で解説しています。

財産分与の請求期間には期限があるため、離婚後に住宅ローン残債の整理を先延ばしにすると、分与そのものができなくなる可能性があります。

住宅ローン残債についてよくある質問

住宅ローン残債のまとめ

住宅ローン残債は、家の価値と並べて初めて完済できるかどうかが分かる金額です。ぜひ本記事の住宅ローン残債の確認方法を参考に、離婚に伴う不動産の売却に向けた準備を進めてください。