不動産売却で法定代理人が必要なケースとは

親が認知症で判断能力が低下すると、本人名義の自宅であっても、意思確認ができないという理由で不動産会社は売買契約を進められません。未成年の子が共有名義に入っている物件も同様です。民法は、本人に代わって契約できる人を法定代理人（ほうていだいりにん）と定め、親権者や成年後見人がその役割を担います。家庭裁判所の審判を経て選任されるため、申し立てから売却まで数か月かかるケースもあります（2026年9月時点）。本記事では、不動産売却で法定代理人が必要になる具体的な場面と、手続きの進め方を解説します。

不動産売却は本人の意思で財産を動かす行為のため、契約当事者に判断能力がない、あるいは未成年であるという事情が一つでもあると、通常の手続きだけでは進められません。誰が代わりに契約できるのか、どの手続きを先に済ませておく必要があるのかを知らないまま進めると、売却活動が止まってしまいます。

家庭裁判所の審判や親権者の同意書など、場面ごとに必要な手続きは異なります。どの立場の人がどの手続きを踏む必要があるのか、順番に確認していきます。

法定代理人とは｜不動産売却で代理人が必要になる理由

法定代理人とは、本人に代わって法律行為を行う権限を、法律の規定によって与えられた人を指します。未成年者の親権者や、家庭裁判所が選任する成年後見人がその代表です。本人が自分で契約内容を理解し、判断する能力を持たないまま不動産の売買契約を結ぶと、後から契約そのものが無効や取消しの対象になりかねません。

不動産会社は媒介契約を結ぶ段階から、契約の相手が本人なのか、それとも代理人なのかを確認します。媒介契約の種類｜専属専任・専任・一般の違いと選び方で触れているとおり、媒介契約自体は不動産会社と結ぶものですが、売買契約の当事者である本人の判断能力に疑いがある場合は、代理人の手続きが先に必要になります。売却相場を調べる匿名査定・AI査定はどこまで正確？精度の限界と賢い使い方の段階では代理人の有無は問われませんが、実際の契約に進む前には確認が必要です。

未成年の子が共有名義に入っている自宅を売るときの代理人

親権者が代理できる場合

離婚や相続を機に、未成年の子が自宅の共有名義に入っているケースは少なくありません。未成年者本人は単独で有効な契約を結べないため、民法第824条に基づき、親権者が法定代理人として代わりに契約します。親権者が1人の場合は、その親権者の署名・押印で手続きが進みます。

利益相反で特別代理人が必要になる場合

親権者自身も売却益を受け取る当事者になる場合や、離婚後に親権者と子の利益が対立する場合は、親権者がそのまま代理人になれません。民法第826条が定める利益相反行為にあたるため、家庭裁判所に特別代理人の選任を申し立てる必要があります。特別代理人には、子の親族や弁護士が選ばれることが多く、選任までに1か月前後かかる場合があります。

認知症の親名義の家を売却するときの成年後見制度

法定後見（成年後見人・保佐人・補助人）

親が認知症で判断能力を欠く状態にあると、本人が自宅の売買契約に署名しても、その契約は無効と判断される恐れがあります。こうした場合に使う制度が、家庭裁判所が代理人を選任する法定後見制度です。本人の判断能力の程度に応じて、成年後見人・保佐人・補助人のいずれかが選ばれ、不動産の売却を代わりに進める権限が与えられます。

任意後見との違い

本人がまだ判断能力を持っているうちに、将来に備えてあらかじめ代理人を指定しておく制度が任意後見です。法定後見とは異なり、本人と将来の後見人が契約を結んでおく必要があり、判断能力が低下した後に家庭裁判所が任意後見監督人を選任して効力が始まります。すでに判断能力が低下している親の自宅を売却する場面では、任意後見契約が結ばれていなければ法定後見を利用することになります。

成年後見人の選任から不動産売却までの流れと必要書類

成年後見人が決まるまでの手続きは、家庭裁判所への申し立てから始まります。実際の不動産売却に進むまでの流れを、次の図で示します。

申し立てから実際の売却完了まで、半年前後の期間を見込んでおくと、不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップで紹介している通常の売却スケジュールより長くかかることが分かります。

相続した実家の売却で法定代理人の確認が必要になる場面

相続した実家を複数の相続人で売却する場合、まず遺産分割協議を行い、誰がどの割合で不動産を取得するのかを決めます。相続人の中に未成年者や、認知症などで判断能力が不十分な人が含まれていると、その協議自体に法定代理人の参加が必要になります。親が相続人の一人であり、未成年の子も相続人である場合は、親と子の利益が対立する典型例にあたり、先に触れた特別代理人の選任が必要です。

判断能力が不十分な相続人がいる場合も同様に、成年後見人などが代わりに協議に参加しなければ、遺産分割協議そのものが成立しません。実家の売却を急いで買取での早期処分を検討する相続人もいますが、仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリットで触れているとおり、買取は価格が下がる代わりに手続きが早く進むという面があり、代理人の選任が終わるまでの時間を踏まえて検討する価値があります。

家庭裁判所の許可が必要になる居住用不動産の売却

成年後見人が本人に代わって不動産を売却するとき、売却する不動産が本人の居住用かどうかで手続きが変わります。民法第859条の3は、成年後見人が本人の居住用不動産を処分する場合、あらかじめ家庭裁判所の許可を得る必要があると定めています。許可を得ないまま結んだ売買契約は無効となる可能性があり、不動産会社も契約前に許可の有無を確認します。

居住用かどうかの判断は、本人が現在住んでいるかだけでなく、将来戻る予定があるかどうかも含めて家庭裁判所が判断します。老人ホームに入居済みの親の自宅であっても、居住用不動産として扱われる場合があるため、許可が必要かどうかを早い段階で確認しておく必要があります。

法定代理人の手続きを怠ると不動産売買契約はどうなるか

判断能力が不十分な本人や未成年者が、法定代理人を立てずに単独で売買契約に署名した場合、その契約は取消しの対象になります。後から取消しが認められると、買主への引き渡しや受け取った代金を元に戻す手続きが必要になり、買主との間でトラブルに発展します。利益相反のまま親権者だけで契約を結んだ場合や、家庭裁判所の許可を得ずに居住用不動産を処分した場合も同様に、契約の効力が否定される恐れがあります。

不動産会社に本人の状況を正確に伝え、必要な代理人の手続きを済ませたうえで契約に進むことが、後のトラブルを避ける一番確実な方法です。

よくある質問

法定代理人が必要かどうかは誰が判断するのですか

最終的には家庭裁判所が審判によって判断します。親族や本人が判断能力に疑いを感じた段階で、まず医師の診断を受け、家庭裁判所に成年後見開始の申し立てを行う流れになります。

成年後見人になれるのは誰ですか

本人の親族のほか、弁護士や司法書士などの専門職が選ばれることもあります。家庭裁判所が本人の財産状況や親族関係を踏まえて適任者を選任します。

任意後見契約を結んでいれば家庭裁判所の許可は不要ですか

任意後見人は、任意後見契約で定められた代理権の範囲内であれば、法定後見のような家庭裁判所の許可を得ずに本人の居住用不動産を処分できます。任意後見監督人は後見事務の監督や報告を担いますが、個々の処分行為について同意を与えることを法律上義務付けられているわけではありません。

特別代理人の選任にはどのくらいの費用がかかりますか

申し立て自体の費用は数千円程度ですが、専門職が特別代理人に選ばれた場合は報酬が別途発生します。具体的な金額は家庭裁判所や依頼する専門職に確認してください。

認知症の診断を受けていない親でも法定代理人は必要ですか

診断を受けていなくても、本人が契約内容を理解できないと不動産会社や相手方が判断した場合、法定代理人を立てるよう求められることがあります。早めに医療機関で判断能力を確認しておくと手続きがスムーズです。

不動産売却における法定代理人の手続きのまとめ

不動産売却で法定代理人が必要になる場面は、未成年者が共有名義に入っている場合、判断能力が不十分な本人が当事者になる場合、相続の遺産分割協議に判断能力が不十分な相続人が加わる場合の3つに大きく分かれます。いずれも家庭裁判所の審判や許可を経るため、売却を思い立った時点から数か月単位の時間を見込んでおく必要があります。ぜひ本記事の手続きの流れを参考に、早めに家庭裁判所や不動産会社へ相談してください。

出典

• e-Gov法令検索「民法」（第824条、第826条、第859条の3）
• 法務省「成年後見制度・成年後見登記制度」
• 裁判所「成年後見人等の選任の申立て」
• e-Gov法令検索「任意後見契約に関する法律」（第2条、第4条、第7条）