手付金とは？不動産売却での役割と注意点を解説

不動産の売買契約書には、買主が売主に「手付金」を支払う条項が入り、金額は売買価格の5〜10%程度になるのが一般的です。離婚を機に自宅マンションを売却する契約を結ぶ段になって、初めてこの項目を目にする方は少なくありません。

手付金は、民法第557条が定める「解約手付」として扱われるのが通例で、買主は手付金を放棄すれば契約を解除でき、売主は受け取った手付金の倍額を現実に提供すれば契約を解除できます。

本記事では、手付金の役割と法律上の位置づけ、手付金の相場の目安、手付解除のルール、受け取ってから引渡しまでの流れを解説します。

手付金とは｜不動産売却で買主から受け取るお金の意味

手付金とは、不動産の売買契約を結ぶときに、買主が売主に対して支払うお金のことです。契約締結日に支払われるのが一般的で、売買代金そのものとは別に扱われます。引渡し時には、売買代金の総額から手付金を差し引いた残額を受け取る形になります。

不動産売却の場面では、手付金を受け取った時点でまだ契約が確定していないと感じる売主もいますが、手付金のやり取りをもって売買契約は成立しています。契約後に買主・売主どちらかの事情で取引を取りやめる場合、手付金のルールに沿った処理が必要になります。

不動産売却における手付金の役割と法律上の位置づけ

証約手付・違約手付・解約手付の違い

手付金には、契約が成立したことを示す「証約手付」、契約違反があったときの損害賠償に充てる「違約手付」、無条件での契約解除を認める「解約手付」という3つの性質があります。実際の不動産売買では、この3つが完全に分かれているわけではなく、解約手付としての性質を中心に扱われることがほとんどです。

民法第557条が定める解約手付の推定

民法第557条は、売買契約で手付金が交付されたとき、特段の取り決めがない限り解約手付として扱うと定めています。この規定があるため、買主は手付金を放棄すれば契約を解除でき、売主は受け取った手付金の倍額を買主に現実に提供すれば契約を解除できる仕組みが、多くの不動産売買契約書に組み込まれています（単に倍額を返す意思を伝えるだけでは足りず、実際に金銭を提供することが解除の要件とされています）。

手付金の相場と金額の決め方｜売買価格の何%が目安か

不動産売却における手付金の金額は、売主と買主の合意で決まりますが、売買価格の5〜10%程度を目安とする取引が多く見られます。あまりに低い手付金では解約のハードルが下がり、あまりに高い手付金では買主の負担が重くなるため、双方にとって無理のない範囲で設定されるのが実務上の傾向です。

不動産会社が売主となる場合は、宅地建物取引業法第39条により、手付金の額が売買価格の20%を超えてはならないという上限が定められています。個人間の不動産売却ではこの規定は直接適用されませんが、金額の目安を考えるときの参考になります（2026年9月時点）。

売買価格	5%相当	10%相当	宅建業法上の上限（20%）
2,000万円	100万円	200万円	400万円
3,000万円	150万円	300万円	600万円
5,000万円	250万円	500万円	1,000万円

出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法第39条」をもとに作成（5%・10%相当は実務上よく見られる目安として記載）

売却相場の把握があいまいなまま手付金の額を決めると、後の交渉で不利になりかねません。匿名査定・AI査定の精度と限界を参考に、まずは大まかな取引価格の目安をつかんでおくと、手付金の妥当性も判断しやすくなります。

手付解除とは｜契約を解除できる期間と手付金の扱い

買主から手付放棄で解除する場合

買主が住宅ローンの承認を得られなかった場合や、単純に気が変わった場合でも、一定の期間内であれば手付金を放棄する形で契約を解除できます。この場合、売主は受け取った手付金をそのまま保持できますが、代わりの買主を探す手間や時間がかかる点は負担になります。

売主から手付倍返しで解除する場合

売主側の事情で契約を解除したい場合は、受け取った手付金の倍額を現実に提供（実際に持参して支払う）する「手付倍返し」が必要です。単に倍額を返すと伝えるだけでは解除の要件を満たさず、実際に金銭を提供することが求められます。例えば手付金200万円を受け取っていた場合、解除には400万円を買主に現実に提供する計算になります。住み替え先の購入資金に手付金を充てる予定がある場合、この倍返しの負担も見込んで資金計画を立てる必要があります。

手付金が返還されないケースと違約金の関係

手付解除が認められるのは、相手方がまだ契約内容の実行に着手していない期間に限られます。買主が代金の一部を支払うなど履行に着手した場合は売主からの手付倍返しによる解除が、売主が引渡しの準備を進めるなど履行に着手した場合は買主からの手付放棄による解除が、それぞれできなくなります。ただし、自ら履行に着手した当事者自身の解除権は、相手方がまだ履行に着手していない限り妨げられません（最高裁昭和40年11月24日大法廷判決）。

履行の着手後に一方の都合で契約を解除する場合は、手付金の扱いではなく、契約書に定めた違約金の条項に基づいて処理されます。違約金の額は売買価格の10〜20%程度とする契約が多く、手付金だけで済まないケースがある点には注意が必要です。手付金と違約金は別の制度である点を区別しておくと、トラブル時の対応を誤りません。

不動産売却で手付金を受け取ってから引渡しまでの流れ

手付金を受け取ったあとの不動産売却は、契約から引渡しまで複数の段取りを踏んで進みます。全体の流れを事前に把握しておくと、手付金が動くタイミングや残代金の受け取り時期の見通しが立てやすくなります。

手付金を受け取った契約締結から引渡しまでは、ローン特約の期限を境に解除のしやすさが変わる点に注目して読むと流れがつかみやすくなります。

離婚や住み替えで不動産を売却する際に手付金で注意したい点

離婚を機に自宅を売却する場合、手付金の受け取りと分配の時期が、財産分与の話し合いと重なりやすくなります。手付金を受け取った段階で分配の割合を決めてしまうと、残代金の受け取り後に調整が必要になることがあるため、全体の売買代金を基準に分配方法を決めておくほうが混乱を避けられます。

財産分与の資料として査定書の提出を求められる場面もあります。離婚で不動産の査定書が必要なときの取り方と注意点を確認しておくと、手付金の額を決める前の相場把握にも役立ちます。

住み替え先の購入資金に手付金をあてる計画がある場合は、売却の手付解除や違約金が発生すると資金計画そのものが崩れます。複数の不動産会社から匿名査定のデメリットと注意点も踏まえて査定を取り、金額と条件に無理のない契約を結ぶことが欠かせません。

よくある質問

手付金はいつ払うのですか

手付金は、不動産の売買契約を締結する当日に、買主から売主へ支払われるのが一般的です。現金で用意されることが多く、契約書に受領の記載が残ります。

手付金は後で返ってくるものですか

引渡し後は返金されず、売買代金の一部として扱われます。契約が解除された場合は、解除の原因によって手付金がそのまま売主に残るか、倍額で買主に返還されるかが変わります。

買主のローンが通らなかった場合、手付金はどうなりますか

契約書にローン特約が盛り込まれていれば、融資が承認されなかったことを理由に契約を解除でき、この場合は手付金を全額買主に返すのが一般的な取り扱いです。

手付金はいくらにするのが適正ですか

一律の決まりはなく、売買価格の5〜10%程度を目安に、売主と買主の話し合いで決めるのが実務上の一般的な進め方です。不動産会社が売主となる場合は、売買価格の20%を超える手付金を受け取れません。

個人間の不動産売却でも手付金は必要ですか

法律上、手付金の支払いが必須というわけではありません。ただし手付金がないと、契約が成立した証拠や解除時のルールがあいまいになりやすいため、個人間取引でも手付金を取り決める契約書を作成しておくことが勧められます。

手付金とは何かを理解して不動産売却を進めるために

手付金は、不動産売買契約が成立した証であり、民法第557条の解約手付として、買主の放棄や売主の倍返しによる契約解除の基準にもなります。金額は売買価格の5〜10%程度が目安で、相手方が履行に着手した後は、その当事者からの手付解除ができなくなる点、違約金とは別の制度である点を押さえておくと、契約時のトラブルを避けやすくなります。ぜひ本記事で解説した手付金の役割と注意点を参考に、契約前の金額設定や解除条件の確認を進めてください。

出典

• e-Gov法令検索「民法第557条」
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法第39条」
• 国土交通省「宅地建物取引業法の解説」
• 最高裁判所判例（昭和40年11月24日）