マンション売却の決済日とは？流れと注意点
マンション売却の契約が決まったあと、不動産会社から「決済日は〇月〇日でよろしいですか」と日程の確認が入ります。決済日には、買主から売買代金の残額を受け取り、鍵を引き渡し、所有権移転登記を司法書士が申請します。住宅ローンが残っている場合は、同じ日に残債を一括返済し、抵当権（ていとうけん）の抹消登記も同時に手続きします。本記事では、決済日までに準備すること、当日の流れ、住み替えや財産分与での日程調整の注意点を解説します。
この記事はこんな方に向いています
- 45歳会社員、初めてマンションを売却することになり、決済日に何をすればよいのか流れが分からず不安な方
- 住み替え先の入居日と決済日の調整が必要で、当日の手続きの順番を事前に把握したい方
- 離婚に伴う財産分与のため決済日までに完了させる事項を確認しておきたい方
マンション売却の決済日とは｜引き渡しとの関係
決済日とは、買主から売買代金の残額を受け取る日のことです。マンション売却では、売買契約の締結時に手付金を受け取り、決済日に残代金を受領します。決済と引き渡しは同じ日に行うのが一般的で、鍵の受け渡しと所有権移転登記の申請を残代金の授受と同時に進めます。別々の日に設定することも制度上は可能ですが、買主が代金を支払ったのに鍵を受け取れない状態が続くとトラブルの原因になるため、実務ではほとんど同日にまとめます。
決済日までの日数は、売買契約の締結から1〜2か月程度が目安になることが多く、買主の住宅ローン審査の進み具合によって前後します。マンション売却全体の流れと費用、税金の見通しは不動産売却の完全ガイドで解説しています。
決済日は売買契約書に記載される重要な期日です。契約後に日程を動かすと違約の扱いになる場合があるため、早めに候補日を伝えておくと安心です。
決済日までに準備すること｜住宅ローンと抵当権抹消登記
決済日に向けて、売主が済ませておく手続きは大きく2つに分かれます。住宅ローンの一括返済手続きと、抵当権抹消登記に必要な書類の準備です。
住宅ローンの一括返済手続き
住宅ローンが残っているマンションを売る場合、決済日に残代金で一括返済することが一般的です。金融機関に繰り上げ返済の申し込みをして、決済日当日の返済金額を確定させておきます。金融機関によっては完済手続きに数週間かかるところもあるため、決済日が決まったらすぐに連絡しておく必要があります。完済後に手元に残る金額の計算方法はマンション売却で手元に残る金額の計算方法で解説しています。
抵当権抹消登記に必要な書類
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類一式が交付されます。この書類は決済日に司法書士へ渡し、完済確認と同時に抹消登記の申請を進めます。書類の交付には数日かかることがあるため、決済日の直前ではなく、繰り上げ返済の申し込み時点から受け取り時期を確認しておくと手続きが滞りません。
住宅ローンの完済手続きは金融機関ごとに窓口の締め切り時間が異なります。決済日の午前中に決めている金融機関もあるため、早めの確認をおすすめします。
当日の流れ｜マンション売却の引き渡しまでの手順
決済日当日は、金融機関の一室などに売主・買主・不動産会社の担当者・司法書士が集まり、短時間で複数の手続きを順番に済ませます。
売主・買主・不動産会社・司法書士がそろい、本人確認と必要書類を確認
買主の融資実行と同時に、残代金が売主の口座へ振り込まれる
固定資産税や管理費・修繕積立金を日割りで精算
司法書士が書類をそろえて法務局へ提出
鍵一式と管理規約・設備の取扱説明書などを買主へ渡す
この流れをたどると分かるように、決済日の中心は残代金の受け取りと鍵の引き渡しで、登記はその場で申請だけを済ませ、完了は後日になります。
決済は30分〜1時間程度で終わることが多いですが、書類の不備があるとその場で手続きが止まるため、持ち物の事前確認が欠かせません。
決済日はいつ決める？マンション売却の住み替えと財産分与の調整
決済日の設定は、売主の事情によって優先順位が変わります。
住み替え先の入居日との調整
住み替えのためにマンション売却を進める場合、新居の引き渡し日や引っ越し日と決済日をどう重ねるかが課題になります。不動産売却を先に済ませてから新居に移る「売り先行」であれば、仮住まいの期間が発生する代わりに資金の見通しを立てやすくなります。逆に新居を先に決める「買い先行」では、決済日までに旧居の売却代金が入らない状態で新居の資金を用意する必要があり、つなぎ融資の検討が必要になる場合もあります。
財産分与で完了させておきたい事項
離婚に伴う財産分与でマンションを売却する場合、決済日までに住宅ローンの名義や連帯保証の整理、売却代金の分配方法を合意しておく必要があります。決済日当日に代金の振込先を複数口座に分けて指定するケースもあるため、事前に不動産会社と司法書士へ分配方法を伝えておくと当日の手続きが滞りません。
財産分与の分配方法は決済日の数週間前までに書面で合意しておくと、当日の振込手続きで迷いがなくなります。
必要書類と持ち物｜マンション売却の決済日当日に忘れると困るもの
決済日に売主が持参するものは次のとおりです。
- 実印・印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）
- 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）
- 登記済権利証または登記識別情報通知
- 固定資産税納税通知書
- マンションの鍵一式、管理規約、設備の取扱説明書
- 住宅ローンの返済口座が分かる通帳またはキャッシュカード
登記識別情報通知を紛失している場合、司法書士による本人確認情報の作成が必要になり、決済日までに時間がかかることがあります。早い段階で不動産会社に伝えておくことが大切です。
印鑑証明書は有効期限が決まっているため、決済日の直前に取得し直すと確実です。
注意点｜マンション売却の決済日に起きやすいトラブル
決済日に起きやすいトラブルのひとつが、買主の住宅ローン審査の遅れによる日程変更です。融資実行が決済日に間に合わないと、売主側で準備していた住宅ローンの返済や新居の契約にも影響が及びます。決済日の設定時には、買主の融資が確定した段階かどうかを不動産会社に確認しておくと安心です。
もう一つの注意点は、管理費・修繕積立金の精算ミスです。日割り計算の起算日がずれると、決済後に差額の請求や返金のやり取りが発生することがあります。精算書は決済日の前日までに目を通し、金額の根拠を確認しておく必要があります。マンション売却の売却相場を把握しないまま査定を進めると、決済日の資金計画がずれる原因にもなるため、売却を検討し始めた段階で匿名査定・AI査定を使って目安をつかんでおくことも役立ちます。
精算金の計算根拠は不動産会社から事前にもらえます。当日あわてないよう、前日までに数字を確認しておきましょう。
よくある質問
決済日と引き渡し日は別の日にできますか？
制度上は分けることも可能ですが、代金の授受と鍵の受け渡しが離れると管理責任の所在があいまいになるため、実務ではほとんどの場合、同じ日に設定します。
決済日に売主が用意する書類は何ですか？
実印、印鑑証明書、登記識別情報通知、固定資産税納税通知書、マンションの鍵一式が主な持ち物です。登記済権利証を紛失している場合は司法書士へ早めに相談してください。
決済日を住み替え先の入居日に合わせられますか？
合わせられる場合もありますが、買主の融資実行日に左右されるため、完全に一致させるのは難しいことがあります。仮住まいの期間を見込んでおくと調整しやすくなります。
決済日に仲介手数料は必ず支払いますか？
一般的に、決済日に残りの仲介手数料を支払うケースが多く、媒介契約の際に支払い時期を確認しておくことが大切です。仲介手数料の上限は、売買価格400万円超の場合「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた金額です。
決済日に住宅ローンが残っていたらどうなりますか？
売却代金で残債を一括返済し、同じ日に抵当権抹消登記を申請します。売却代金だけで返済しきれない場合は、自己資金での補填や金融機関との相談が必要になります。
まとめ｜マンション売却の決済日に向けて準備すべきこと
マンション売却の決済日は、残代金の受け取り、鍵の引き渡し、抵当権抹消登記と所有権移転登記の申請を1日でまとめて進める日です。住宅ローンの完済手続きや必要書類の準備は数週間前から動かしておく必要があり、住み替えや財産分与が絡む場合は日程調整にも時間がかかります。ぜひ本記事の当日の流れと持ち物の一覧を参考に、決済日までの準備を早めに進めてください。
出典
- 法務省「不動産登記法」
- 国土交通省「宅地建物取引業法」