マンション売却の注意点｜失敗しないための基礎知識

マンション売却の相談窓口には、離婚や住宅ローンの残債、管理費の滞納といった人に言いにくい事情を抱えたまま、周囲に知られずに売却を進めたいという相談が寄せられます。ローンが残っていても、売却代金で完済して抵当権（ていとうけん）を抹消できれば売却は可能で、宅地建物取引業法では媒介契約の種類や仲介手数料の上限、重要事項説明の義務も定められています。2026年9月時点の制度を前提に、本記事ではマンション売却の注意点を、契約前の確認事項から売却後のトラブル防止まで解説します。

時間的な制約がある中で契約を急ぐと、見落としがそのまま金銭的な負担や近隣への事情の露見につながります。まずは自分のケースでも進められるのかを、事実に沿って確認していきます。

マンション売却で後悔しないための基本と注意点

マンション売却の注意点は、契約前・契約中・引き渡し後の3つの段階に分けて考えると整理しやすくなります。契約前は売却相場の把握と不動産会社選び、契約中は媒介契約の内容と内覧対応、引き渡し後は契約不適合責任や確定申告が主な論点です。離婚や残債といった事情があっても、手続き自体は通常のマンション売却と変わらず、金融機関や不動産会社に事実を伝えたうえで進められます。

まず売却相場を自分で把握しておくと、不動産会社の査定額が妥当かどうかを判断でき、価格交渉や媒介契約の選択でも不利な条件を受け入れにくくなります。匿名で売却相場を調べられる仕組みについては匿名査定・AI査定の精度と使い方で解説しています。

ローン残債があるマンション売却の注意点

住宅ローンが残っているマンションを売る場合、最初に確認するのは売却代金で残債を完済できるかどうかです。

抵当権抹消とアンダーローン・オーバーローンの違い

売却代金がローン残債を上回る状態をアンダーローン、下回る状態をオーバーローンと呼びます。アンダーローンであれば、引き渡し時に金融機関へ残債を一括返済し、抵当権抹消登記（法務省の管轄）を行えばマンション売却は完了します。オーバーローンの場合は自己資金で差額を補うか、金融機関の同意を得て任意売却を検討する必要があり、どちらにしても事前に金融機関への相談が欠かせません。

離婚を理由に売却する場合に周囲へ知られないための進め方

離婚を理由に売却するケースでは、近隣や勤務先に事情を知られたくないという相談が多く寄せられます。最初から不動産会社に連絡するのではなく、匿名で相場感をつかめる査定サービスで目安を把握し、信頼できそうな不動産会社に絞ってから正式に相談する進め方であれば、事情を広く知られずに動けます。内覧の立ち会いや看板設置の有無も不動産会社によって対応が異なるため、媒介契約の前に希望を伝えておく必要があります。

築年数が古いマンションの管理費・修繕積立金トラブル

築25年前後のマンションでは、管理費や修繕積立金の扱いがマンション売却契約注意点として表面化しやすくなります。

管理費・修繕積立金の滞納は売主が清算する

管理費や修繕積立金に滞納があると、区分所有法上、買主へもその債務が引き継がれ、管理組合は買主にも請求できます。そのため実務上は売主が事前に滞納分を清算してから引き渡すのが一般的で、未清算のままマンション売却を進めると決済直前に発覚してトラブルになります。管理組合に残高証明を早めに発行してもらい、滞納の有無を確認しておく必要があります。

長期修繕計画と積立金増額の確認

重要事項説明では、修繕積立金の現在額だけでなく、長期修繕計画に基づく将来の増額予定も説明する義務があります。築年数が古いマンションほど大規模修繕の履歴と今後の計画次第で買主の判断が変わるため、管理会社から資料を取り寄せておくと交渉が滞りにくくなります。相続で取得したマンションを売る場合は、権利関係の確認も加わるため、相続した不動産を売却する流れもあわせて確認しておくと安心です。

媒介契約を結ぶ前に確認したいマンション売却契約注意点

時間の制約がある中で媒介契約を急いで結ぶと、契約の種類や販売活動の報告義務を確認しないまま進めてしまいがちです。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い

媒介契約には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、宅地建物取引業法により専任媒介と専属専任媒介の有効期間は最長3か月と定められています。専属専任媒介はレインズ（指定流通機構）への登録が契約から5日以内、専任媒介は7日以内と義務付けられており、販売状況の報告頻度も専属専任が最も多くなります。早く売りたい場合は専任系、複数社に並行して依頼したい場合は一般媒介が選ばれます。

仲介手数料の上限とレインズ登録義務

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められ、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%+6万円」に消費税を加えた額が上限の目安となります。契約を急ぐあまりこの上限を確認せずに合意すると、後から増額を求められても根拠がなく交渉しにくくなるため、契約前に書面で確認しておく必要があります。

売却から引き渡しまでの手順と確認ポイント

マンション売却の全体の流れを把握しておくと、どの段階でどの書類や確認が必要かが分かり、急な事情があっても抜け漏れを防ぎやすくなります。

図の6段階は一般的なマンション売却の進行順を示したもので、実際の期間は物件や契約内容により前後します。

手元にいくら残るかは、仲介手数料や残債の清算額を差し引いて計算する必要があり、詳しい計算方法はマンション売却で手元に残る金額の計算方法で解説しています。

売却後に起きやすいマンションのトラブルと告知義務

マンション売却後トラブルの多くは、引き渡し前の告知不足が原因で発生します。

民法上の契約不適合責任により、雨漏りや給排水管の故障、過去の事故や事件といった心理的瑕疵（かし、物件の欠陥や不都合な事情を指します）を知っていながら伝えなかった場合、引き渡し後に修補や損害賠償を求められることがあります。契約不適合責任の期間は特約で短縮できますが、知っている不具合を隠す行為自体は特約の有無にかかわらず責任の対象になります。設備の不具合や過去のトラブルは、些細に思えても告知書に正直に記載しておく必要があります。

譲渡所得税と確定申告で見落としやすい注意点

マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告が必要です。居住用財産を売却した際には、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで税率も変わります。離婚に伴う財産分与として売却する場合は適用要件が通常の売却と異なる場合があるため、税理士や税務署への確認が欠かせません。

控除や特例の適用要件は改正されることがあるため、2026年9月時点の情報をもとに、実際の申告前には税理士や国税庁の最新情報で確認する必要があります。

よくある質問

離婚を理由にマンション売却を進めていることを、仲介担当者以外に知られずに済みますか

内覧の立ち会いを不動産会社に任せたり、物件情報の公開範囲を限定できる媒介契約を選んだりすれば、近隣や職場に事情を知られずに進めやすくなります。希望は媒介契約を結ぶ前に伝えておく必要があります。

住宅ローンが残っていてもマンション売却はできますか

売却代金で残債を完済できるアンダーローンの状態であれば、抵当権抹消の手続きを経て通常どおりマンション売却できます。完済できないオーバーローンの場合は、自己資金での補填や任意売却を金融機関と相談する必要があります。

管理費や修繕積立金の滞納があると売却できませんか

滞納があっても売却自体は可能ですが、引き渡し前に売主が滞納分を清算するのが原則です。管理組合から残高証明を取り、決済までに清算額を明確にしておく必要があります。

マンション売却契約注意点として、媒介契約はどれを選べばよいですか

早く売りたい場合は専任媒介や専属専任媒介、複数の不動産会社に並行して依頼したい場合は一般媒介が選ばれます。専任系は有効期間が最長3か月と定められているため、更新のタイミングもあわせて確認してください。

マンション売却後トラブルを避けるために、売主がしておくべきことは何ですか

設備の不具合や過去の事故歴など、知っている情報は告知書に正直に記載することが最も効果的です。契約不適合責任の特約内容も契約前に確認しておく必要があります。

マンション売却の注意点を踏まえて進めるために

マンション売却の注意点は、ローン残債の清算方法、管理費・修繕積立金の扱い、媒介契約の種類、告知義務、譲渡所得税の申告まで多岐にわたります。どの論点も、事前に事実を確認して書面に残しておけば、離婚や時間的な制約といった事情があっても対処できる範囲に収まります。ぜひ本記事のマンション売却の注意点を参考に、契約前の確認を一つずつ済ませてから売却を進めてください。

出典

• 国土交通省「宅地建物取引業法に基づく媒介契約・報酬額の規定」
• 法務省「不動産登記（抵当権抹消登記）の手続き」
• 国税庁「マイホームを売ったときの特例（居住用財産の3,000万円特別控除）」
• e-Gov法令検索「区分所有法」「民法（契約不適合責任）」
• e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」第7条（先取特権）・第8条（特定承継人の責任）
• 国土交通省の報酬告示に基づく仲介手数料の解説
• 国税庁 譲渡所得の税率（所有期間の判定基準）に関する解説