中古マンションが売れない原因と対策方法を解説

中古マンションの売却を依頼してから数か月が過ぎても、ポータルサイトでの掲載順位は下がる一方で、不動産会社からの連絡は値下げの提案ばかりという状態が続きます。レインズ（指定流通機構が運営するネットワークシステム）には似た間取り・築年数の物件が複数登録されており、問い合わせが集まる物件と集まらない物件の差がそこに表れます。

売れない原因は、売出価格が周辺の売却相場からずれていること、掲載から時間が経つほど検索結果での露出が下がること、媒介契約の種類によって不動産会社の販売活動の量が変わることの3点に集約されます。

本記事では、中古マンションが売れない主な原因と、周囲に事情を知られずに進められる見直しの手順を解説します。

中古マンションが売れない原因は価格と情報の見せ方

中古マンションが売れない理由は一つではなく、価格の設定と、情報の見せ方という二つの要素が重なって起きています。どちらか一方だけを直しても反響が戻らないことがあります。

売却相場とのズレが生む反響の減少

売出価格が周辺の売却相場より高いと、検索結果で同じ条件の物件と並んだときに選ばれにくくなります。不動産会社によるマンションの査定は複数の事例をもとに算出されますが、売主の希望を優先して高めの価格で売り出すケースも少なくありません。まず自分の物件の中古マンションの査定の相場感を確認し、売出価格が売却相場からどれだけ離れているかを把握してください。

掲載から時間が経つほど検索結果で埋もれる情報の見せ方

ポータルサイトの多くは新着順や更新日順で表示されるため、掲載から数週間が過ぎると上位に表示されにくくなります。写真の枚数が少ない、間取り図が不鮮明、室内の生活感が残ったままの写真しかない、といった情報の質も反響を左右します。

媒介契約の種類と、売れない物件への不動産会社の対応の違い

不動産会社とどの媒介契約を結んでいるかによって、売れない物件への対応の手厚さが変わります。媒介契約の種類ごとに、レインズへの登録期限と報告頻度は宅地建物取引業法第34条の2（報告頻度）および同法施行規則第15条の10（登録期限）で定められています（2026年9月時点）。

媒介契約の種類	レインズ登録期限	報告頻度
専属専任媒介契約	契約締結日の翌日から起算して休業日を除き5日以内	1週間に1回以上
専任媒介契約	契約締結日の翌日から起算して休業日を除き7日以内	2週間に1回以上
一般媒介契約	登録義務なし	報告義務なし

出典：国土交通省「宅地建物取引業法における媒介契約制度の概要」（2025年4月時点）をもとに作成

専属専任媒介契約と専任媒介契約はレインズへの登録義務と報告義務があり、不動産会社の販売活動の状況を定期的に確認できます。一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に依頼できる一方、登録義務も報告義務もないため、販売状況が売主に伝わりにくくなります。

写真と間取り図の見せ方で変わる、中古マンションの内見申込数

内見の申し込みは、ポータルサイトに掲載された写真と間取り図を見た段階でほぼ決まります。室内が散らかったまま撮影された写真や、照明を点けずに暗く写った写真は、同じ価格帯の他の物件と比べて不利になります。間取り図も、寸法や方角が読み取りにくいものだと検討の土台に乗りません。不動産会社によっては、一眼カメラでの撮影や採光を意識した時間帯での撮影に対応しているところもあるため、依頼の際に確認しておくとよいでしょう。

ローン残債が残る中古マンションの売却でオーバーローンを解消する方法

売却代金で住宅ローンの残債を完済できない状態をオーバーローンと呼びます。離婚を機にマンション売却を進める場合、財産分与の前提としてこの状態を解消する必要があります。

オーバーローンの解消方法は主に、自己資金を足して不足分を補う方法と、住み替え先の購入と合わせて残債を新しいローンに組み込む方法の二つです。どちらも難しい場合は、不動産会社と金融機関の同意を得たうえで売却を進める任意売却を検討することになります。譲渡所得税の計算では取得費から減価償却費を差し引くため、申告の前に減価償却費の計算方法を確認しておくと、売却後の手取り額の見通しが立てやすくなります。

離婚や転居の事情を周囲に知られずに中古マンションを売却する方法

ポータルサイトへの掲載を避けたい場合は、不動産会社の会員向け情報や個別の紹介だけで買主を探す方法があります。価格の目安だけを知りたい段階では、氏名や住所を伏せたまま概算の価格を確認できる匿名査定を使う方法が向いています。内見の日程調整や近隣への対応を不動産会社に任せられるかどうかも、媒介契約を結ぶ前に確認しておきたい点です。配偶者との間で売却自体が争点になっている場合は、調停や弁護士とのやり取りと並行して進めることになるため、不動産会社には進行状況をどこまで共有するかをあらかじめ伝えておくと、連絡の行き違いを防げます。

売れない期間が長引いたときの値下げと売却方法の見直し

値下げや売却方法の見直しを検討する前に、不動産売却の流れ全体を確認しておくと、今どの段階にいるか把握しやすくなります。売出から数か月たっても反響がないまま時間だけが過ぎると、値下げと売却方法そのものの見直しを合わせて検討する時期に入ります。見直しの手順を図にまとめました。

図の1から5で、自分の状況がどの段階で止まっているかが分かります。

値下げのタイミングと目安

内見が入らない状態が1か月以上続いている場合、売出価格そのものが売却相場から外れている可能性があります。値下げ幅は一度に大きく動かすより、反響の変化を見ながら段階的に調整したほうが、相場観を崩さずに済みます。

仲介から買取への切り替え

仲介での売却を続けても反響が戻らない場合、不動産会社に直接買い取ってもらう買取という方法があります。買取は仲介より早く現金化できる一方、売却価格は仲介で売れる価格より低くなるのが一般的です。時間の制約が大きい場合に検討する選択肢です。

任意売却や買取で中古マンションが売れない状況を解消する方法

住宅ローンの返済が難しくなっている場合は、仲介でのマンション売却を待つ余裕がないこともあります。

任意売却という選択肢

任意売却は、金融機関の同意を得たうえで、住宅ローンが残ったままマンションを売却する方法です。不動産売却が成立すると抵当権（ていとうけん、金融機関が住宅ローンの担保として設定する権利）は抹消されますが、売却代金で返しきれなかった残債を返す義務そのものは残ります。残った分の返済方法は金融機関と相談のうえで決めていくことになります。

買取によるスピード重視の売却

買取は不動産会社が直接購入するため、仲介に比べて売却までの期間が短く、内見や近隣への周知もほとんど発生しません。不動産売却を早く終えたい事情がある場合に向いていますが、売却価格が仲介より低くなる点は織り込んでおく必要があります。戸建ての売却でも同様の事情で売れ残るケースがあり、戸建てが売れない理由と共通する判断軸が参考になります。

よくある質問

半年以上売れていない中古マンションでも売却できますか？

売却期間が長引いても、価格設定や情報の見せ方、媒介契約の種類を見直せば反響が戻るケースは珍しくありません。買取という選択肢を含めれば、時間の制約がある場合でも売却自体は進められます。

離婚が理由だと近隣に知られてしまいますか？

ポータルサイトへの掲載範囲を限定したり、匿名査定で価格の目安だけを先に確認したりすれば、近隣に事情を知られずに進められる場合があります。不動産会社に希望を伝えて対応範囲を確認してください。

ローンの残債が売却代金で返せない場合はどうなりますか？

不足分は自己資金で補うか、金融機関の同意を得て任意売却を進める方法があります。任意売却でも残った返済義務は消えないため、返済方法は金融機関との相談が必要です。

値下げはどのくらいの幅が目安になりますか？

具体的な金額は物件ごとの売却相場によって異なるため、一律の目安はありません。不動産会社に直近の成約事例を確認し、反響の変化を見ながら段階的に調整する方法が現実的です。

専任媒介契約と一般媒介契約、どちらを選ぶべきですか？

販売状況の報告を定期的に受けたい場合や、1社に集中して動いてほしい場合は専属専任媒介契約や専任媒介契約が向いています。複数の不動産会社に同時に依頼したい場合は一般媒介契約が選択肢になりますが、報告義務がない点は踏まえておく必要があります。

中古マンションが売れない原因を見直し、事情に合った売却方法を選ぶために

中古マンションが売れない状態は、価格のズレ、情報の見せ方、媒介契約の種類という要素が重なって起きており、どれか一つを直すだけでは反響が戻らないことがあります。離婚やローン残債など人に言いにくい事情があっても、匿名査定や掲載範囲の調整、任意売却や買取といった方法を組み合わせれば、周囲に知られずに売却を進める道は残っています。ぜひ本記事の原因の解説と見直しの手順を参考に、自分の状況に合った売却方法を選んでください。

出典

• 国土交通省「指定流通機構（レインズ）について」
• 国土交通省「宅地建物取引業法における媒介契約制度の概要」
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」第15条の10