実家を売却したときの税金はいくら？控除と計算方法をわかりやすく解説

実家を売却すると、売却代金から譲渡所得税や仲介手数料などの諸費用が差し引かれ、手元に残る金額は売却価格そのものより少なくなります。譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を引いた譲渡所得に対して、所有期間が5年を超える長期譲渡所得なら税率20.315%、5年以下の短期譲渡所得なら税率39.63%をかけて計算する仕組みです。

取得費が分からない築年数の古い実家でも、租税特別措置法第35条が定める居住用財産の3,000万円特別控除や、相続した空き家を対象にした特例を使えば、課税対象となる譲渡所得を大きく減らせます（2026年9月時点）。

本記事では、実家売却税金の計算方法、使える控除の条件、確定申告の手順、手元に残る金額の具体例を解説します。

実家の売却にかかる税金の全体像｜譲渡所得税と仲介手数料

実家を売却すると、売却代金がそのまま手元に入るわけではなく、譲渡所得税と仲介手数料などの諸費用が差し引かれます。譲渡所得税は所得税・復興特別所得税・住民税をまとめた呼び方で、売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課税される仕組みです。

諸費用には、不動産会社に支払う仲介手数料のほか、売買契約書に貼る印紙税、抵当権（ていとうけん）が残っている場合の抹消登記費用、古家を取り壊して売る場合の解体費用などが含まれます。不動産売却にかかる税金と費用の全体像は不動産売却にかかる税金と費用の全体像でも解説しています。実家の売却でいくら手元に残るかを知るには、譲渡所得税の計算方法を先に押さえておく必要があります。

譲渡所得の計算方法｜実家売却税金はいくらになる？

譲渡所得税の金額は、譲渡所得という課税対象の利益に税率をかけて求めます。譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算し、取得費には実家を購入したときの代金や仲介手数料、建築費用などが含まれます。

取得費が分からないときの概算取得費

親世代が数十年前に購入した実家では、売買契約書や領収書が残っておらず、取得費が分からないケースが珍しくありません。実額の取得費が分からない場合は、売却価格の5%を概算取得費として使うことが認められています。実額の取得費が売却価格の5%を上回ることが分かっている場合は、実額を使ったほうが譲渡所得を小さくでき、税負担を抑えられます。

税率は所有期間で変わる｜長期譲渡と短期譲渡

譲渡所得にかける税率は、不動産の所有期間によって変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡所得は税率20.315%（所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）、5年以下の短期譲渡所得は税率39.63%（所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%）です。相続で取得した実家は、被相続人（亡くなった人）が取得した時期を引き継いで所有期間を数えるため、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得になる場合が多くあります。

控除と特例で実家売却税金を抑える方法

実家の売却税金は、要件を満たす控除や特例を使うことで大きく減らせます。代表的なものが、居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除と、相続した空き家を対象にした3,000万円特別控除です。

居住用財産の3,000万円特別控除

租税特別措置法第35条が定めるこの特例は、自分が実際に住んでいた家屋を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。転居してから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することや、親子や夫婦など特別な関係にある人への売却でないことなどが要件になります。すでに相続して空き家になっている実家は、親が住んでいた家に自分自身は住んでいないため、原則としてこの特例の対象にはなりません。

空き家の3,000万円特別控除（相続空き家特例）

相続した実家が空き家の場合に使えるのが、被相続人の居住用財産にかかる3,000万円特別控除、いわゆる相続空き家特例です。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始の直前まで被相続人が一人で住んでいたこと、相続が発生してから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売却代金が1億円以下であることなどが要件です。耐震性については、令和6年1月1日以後の譲渡であれば、売主が売却前に耐震基準を満たす改修や取り壊しを行う場合に加えて、譲渡後に買主が翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行った場合も特例の対象になります。相続した不動産を売却する流れと注意点は相続した不動産を売却する流れ・手続き・税金・注意点でも解説しています。

確定申告の流れと必要書類｜実家を売却した翌年にすること

実家を売却して利益が出た場合も、控除を使って税額がゼロになった場合も、確定申告をしなければ特例の適用を受けられません。申告の時期は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。

申告に必要な書類には、譲渡所得の内訳書、売買契約書の写し、取得費や譲渡費用が分かる領収書、登記事項証明書などがあります。相続空き家特例を使う場合は、市区町村から発行される「被相続人居住用家屋等確認書」も必要です。書類の不足は審査の遅れにつながるため、売買契約が決まった時点で早めに準備を始めておくと安心です。

手取り額のシミュレーション｜実家を3,000万円で売却した場合

実家を3,000万円で売却し、取得費が分からず概算取得費（売却価格の5%＝150万円）を使い、仲介手数料など譲渡費用が約105万円、所有期間が5年を超える長期譲渡所得で、控除を使わない場合の概算を見てみます。譲渡所得は3,000万円－150万円－105万円＝2,745万円で、ここに税率20.315%をかけた譲渡所得税は約558万円です。

この条件での内訳を帯グラフにすると、次のようになります。

税金と諸費用を合わせて売却価格の2割強が差し引かれ、手元に残るのはおよそ8割弱という計算です。

この例では3,000万円特別控除を使っていませんが、居住用財産や相続空き家の特例が使える場合は譲渡所得が圧縮され、税額がゼロになることも珍しくありません。マンション売却を含めた手元に残る金額の計算方法は手元に残る金額の計算方法でも解説しています。

税理士に依頼するか自分で申告するか｜実家売却税金の相談先

実家の売却税金の申告を自分で行う場合、費用はかかりませんが、3,000万円特別控除や相続空き家特例の要件を自分で確認し、書類をそろえる手間がかかります。要件の判断を誤ると、控除が適用されずに本来より多い税額で申告してしまう恐れもあります。

税理士に依頼すると、要件の確認から書類作成までを任せられ、申告漏れや計算ミスのリスクを減らせます。報酬は依頼先や申告内容の複雑さによって幅があるため、相続空き家特例など特例の適用を含めて相談したい場合は、見積もりの段階で対応範囲を確認しておくと安心です。

売却のタイミングで変わる実家の税金負担｜相続前と相続後の違い

親が存命のうちに実家を売却する場合、売主は親自身になります。親がその家に住んでいれば、居住用財産の3,000万円特別控除の対象になり得ます。

相続が発生したあとに売却する場合は、相続人が売主になります。空き家のまま売却するなら相続空き家特例の対象になるかどうかを確認し、対象にならない場合でも、相続税を納めていれば「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（取得費加算の特例）を使える可能性があります。これは、相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却すると、納めた相続税の一部を取得費に加算できる制度です。どちらのタイミングで売却するかによって使える特例が変わるため、売却前に要件を比較しておくことが大切です。

よくある質問

実家の売却税金はいつ、どこに納めますか？

確定申告で算出した所得税と復興特別所得税は、申告した年の3月15日までに金融機関やe-Taxで納付します。住民税は別途、お住まいの市区町村から送られる納付書にもとづいて分割で納めます。

実家が空き家のまま何年も放置されていた場合でも控除は使えますか？

相続空き家特例は、相続開始直前まで被相続人が一人で住んでいた家屋が対象で、空き家になっていた期間の長さ自体は要件ではありません。ただし相続発生から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限があるため、放置期間が長いと期限切れになる可能性があります。

兄弟で実家を相続して共有名義のまま売却する場合、控除はどうなりますか？

3,000万円特別控除は、共有者それぞれが要件を満たせば控除を受けられますが、令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人（共有者）の数が1〜2人の場合は1人あたり最大3,000万円、3人以上の場合は1人あたり最大2,000万円に控除額が制限されます。共有者ごとに申告が必要なため、相続人全員の持分や要件を確認したうえで申告します。

譲渡所得がマイナスになった場合も確定申告は必要ですか？

譲渡所得がマイナス（譲渡損失）の場合、原則として申告義務はありません。ただし居住用財産の買換えなどで損益通算や繰越控除の特例を使う場合は、申告することで翌年以降の税負担を軽くできます。

自分で実家売却税金を計算する自信がありません。無料で相談できる窓口はありますか？

税務署の電話相談センターや国税庁のタックスアンサーで一般的な相談ができるほか、確定申告の時期には税務署や自治体で無料相談会が開かれます。個別の特例適用の判断まで任せたい場合は、税理士に相談する方法もあります。

実家売却税金の仕組みを理解して手取り額を確定させる

実家の売却税金は、譲渡所得に税率をかけて計算し、取得費が分からない場合は売却価格の5%を概算取得費として使えます。居住用財産の3,000万円特別控除や相続空き家特例を使えば、課税対象となる譲渡所得を大きく減らせる場合があり、どの特例が使えるかは売却のタイミングによっても変わります。確定申告の期限や必要書類も特例ごとに異なるため、早い段階で取得費の資料をそろえ、必要なら税理士にも相談しておくと手続きがスムーズです。ぜひ本記事の計算方法と控除の条件を参考に、実家売却税金の見込みを確認したうえで売却を進めてください。

出典

• 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 国税庁「土地や建物を売ったとき（譲渡所得）」
• 国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
• 国税庁 No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
• e-Gov法令検索「租税特別措置法」
• 国土交通省「宅地建物取引業法における報酬額の制限」