相続・空き家2026年10月8日

亡くなった人の土地名義変更の手続きと必要書類

不動産売却のカギ編集部

父が亡くなったあと名義変更をせずに実家の土地を放置すると、固定資産税の通知は亡くなった父宛てのまま届き続けます。2024年4月1日に相続登記（名義変更）が義務化され、相続で不動産を取得した人は、その事実を知った日から3年以内に登記する義務を負います。

正当な理由なく期限内に名義変更をしないと10万円以下の過料が科される可能性があり、2024年4月1日より前に発生した相続についても2027年3月31日までの猶予期間内に登記する必要があります（2026年9月時点）。

本記事では、亡くなった人の土地の名義変更に必要な書類と手続きの流れ、祖父名義のまま放置された土地への対応、兄弟との分け方の決め方までを解説します。

この記事はこんな方に向いています

父の死後2年間手続きを放置していた地方の土地について、名義変更に必要な書類の多さに手続きを諦めかけている方
兄弟3人で相続する予定の実家の土地が祖父の名義のままだと発覚し、何から手を付ければよいか分からず困っている方
固定資産税の通知が亡くなった父宛に届き続けており、名義変更をしないまま2年が過ぎて不安を感じている方

亡くなった人の土地の名義変更とは｜相続登記の義務化と申請期限

亡くなった人の土地の名義変更とは、法務局（ほうむきょく）の登記簿に記録された所有者の名前を、亡くなった人から相続人へ書き換える手続きのことで、正式には相続登記と呼ばれます。以前は申請の期限がなく、名義変更をせずに放置しても罰則はありませんでした。

2024年4月1日の民法・不動産登記法の改正により、相続で土地や家を取得した人は、所有権を取得したと知った日から3年以内に相続登記の申請をする義務を負うようになりました。遺産分割協議がまとまらず相続登記ができない場合でも、相続人であることを法務局に申し出る「相続人申告登記」という簡易な手続きで、いったん義務を果たすことができます。

2024年4月より前の相続にも義務がかかります。「古い話だから関係ない」とは思わず、まず相続登記が済んでいるか登記簿を確認してください。

亡くなった親の土地名義変更をしないとどうなるか

亡くなった親の土地名義変更をしないとどうなるかという不安は、放置してきた年数が長いほど大きくなります。まず、期限内に正当な理由なく申請しないと10万円以下の過料の対象になります。督促があっても応じなければ、法務局から催告を受けることもあります。

名義変更をしていない土地は、そのままでは売却も担保設定もできません。父の名義のままでは買主への所有権移転登記ができず、売買契約を結ぶ前に相続登記を済ませておく必要があります。また、名義変更を先延ばしにしている間に相続人の誰かが亡くなると、相続人の数が増えて協議が難しくなる数次相続（すうじそうぞく）という状態に進んでしまいます。相続登記の義務化と放置のリスクは、相続登記をしないと不動産は売れない？義務化と手続きで詳しく解説しています。

固定資産税の通知が亡くなった方の名前のまま届いている場合は、相続登記が未了のサインです。早めに登記簿を確認してください。

土地の名義変更に必要な書類と取得先

亡くなった人の土地の名義変更に必要な書類は、相続人が1人の場合と複数の場合で量が変わります。兄弟など相続人が複数いる場合は、全員分の戸籍関係の書類と遺産分割協議書を揃える必要があります。

被相続人と相続人の戸籍関係書類

亡くなった人（被相続人）については、死亡の記載がある戸籍謄本（こせきとうほん）に加えて、生まれてから亡くなるまでの戸籍のつながりが分かる戸籍謄本一式と、住民票の除票（または戸籍の附票（ふひょう）という住所の履歴を記録した書類）が必要です。相続人全員については、現在の戸籍謄本と住民票を取得します。

遺産分割協議書と印鑑証明書

相続人が複数いて話し合いで分け方を決めた場合は、遺産分割協議書に相続人全員が署名し、実印を押した上で、全員の印鑑証明書を添えます。土地の評価額を確認するための固定資産評価証明書と、法務局に提出する登記申請書も必要です。戸籍謄本一式を何度も取り直す手間を省くには、法務局で発行できる法定相続情報一覧図を取得しておくと、以後の手続きで戸籍謄本の代わりに使えます。

土地の名義変更（相続登記）に必要な主な書類

書類名	取得先	備考
被相続人の戸籍謄本一式	本籍地の市区町村役場	生まれてから死亡までの連続したもの
被相続人の住民票除票・戸籍の附票	市区町村役場	最後の住所の確認に使う
相続人全員の戸籍謄本	各自の本籍地の役場	現在有効なもの
遺産分割協議書	相続人同士で作成	分け方を決めた場合のみ必要
相続人全員の印鑑証明書	市区町村役場	協議書の実印に対応するもの
固定資産評価証明書	都税事務所・市区町村役場	登録免許税の計算に使う

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」（2026年9月時点）をもとに作成

戸籍謄本の収集が一番時間のかかる作業です。本籍地が転籍で変わっている場合は、複数の役場に請求する必要があります。

土地が祖父や曽祖父の名義のままだった場合の手続き

実家の土地を相続する段階になって、登記簿を確認すると祖父や曽祖父の名義のままだったと分かるケースは少なくありません。父が亡くなる前に祖父の相続登記を済ませていなかった場合、祖父から父への相続と、父から子への相続という2段階の相続が連続して発生している状態で、これを数次相続と呼びます。

数次相続では、祖父の代の相続人がすでに亡くなっていることも多く、その子にあたる相続人全員の同意が必要になるため、関わる人数が一気に増えます。相続人の中に行方の分からない人がいたり、相続放棄を考えている人がいる場合は、相続放棄をした家がその後どう扱われるかを相続放棄した家はどうなる？売却できるのかで確認しておくと見通しが立てやすくなります。

数次相続が発生している場合の人の関係を整理すると、下の図のようになります。

亡くなった父
土地の名義人（被相続人）

←相続→

相続人（兄弟3人）
名義変更後の共有者

図の左が亡くなった人で、右が相続登記によって新たに名義人となる相続人です。祖父の名義が残っている場合は、この関係がもう1世代分さかのぼって重なります。

祖父名義のまま何世代も放置された土地は、相続人の人数が10人を超えることもあります。まず登記簿で現在の名義人を確認してください。

兄弟での分け方を決める｜遺産分割協議と相続登記の流れ

実家の土地を兄弟で相続する場合、名義変更の前に分け方を決める必要があります。土地を誰か1人の名義にするか、兄弟で共有名義にするかによって、その後の活用や売却のしやすさが変わります。

話し合いがまとまる場合

兄弟全員が分け方に同意できれば、遺産分割協議書を作成し、全員の実印と印鑑証明書を添えて相続登記の申請に進めます。土地を1人が取得して他の兄弟に金銭を払う代償分割（だいしょうぶんかつ）や、土地を売却して代金を分ける換価分割（かんかぶんかつ）という方法もあります。

話し合いがまとまらない場合

兄弟の意見が分かれて協議がまとまらない場合は、家庭裁判所の調停や審判で分け方を決める手続きに進みます。この間も相続登記の義務は続くため、調停中であっても相続人申告登記をして期限内の義務をいったん果たしておく方法があります。分け方が決まり土地を売却する流れは、相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点で解説しています。

共有名義にすると、将来の売却には共有者全員の同意が必要になります。使わない実家なら売却を前提に分け方を決める方が後々楽になります。

法務局への申請方法と名義変更にかかる期間・費用

必要な書類と遺産分割協議書が揃ったら、土地のある場所を管轄する法務局に登記申請書を提出します。窓口への持参、郵送、オンライン申請のいずれかの方法で申請できますが、審査完了までの期間は管轄法務局や時期によって異なり、相続登記義務化後の申請件数増加の影響で、繁忙期には1か月程度かかる場合もあります。申請前に管轄法務局の混雑状況を確認しておくと安心です。

名義変更にかかる主な費用は、土地の固定資産税評価額の0.4%にあたる登録免許税（名義変更の際に法務局へ納める税金）です。評価額が1,000万円の土地であれば登録免許税はおよそ4万円になります（2026年9月時点）。書類の収集や申請を司法書士に依頼する場合は、別途5万円〜10万円程度の依頼料がかかるのが一般的です。

相続人の人数が多く戸籍の収集が難航する場合は、早い段階で司法書士に相談すると手続き全体の見通しが立てやすくなります。

名義変更後に実家の土地を売却するときの注意点

相続登記を済ませて名義変更が完了すると、土地の売却が可能になります。ただし、相続人が複数で共有名義にした場合は、売買契約に共有者全員の署名と実印が必要になるため、1人だけの意向では売却を進められません。

不動産売却を考えている場合は、相続登記の完了を待つ間に取引価格の相場をつかんでおくと、話し合いの進め方も決めやすくなります。匿名査定やAI査定を使う場合の精度の限界については匿名査定・AI査定はどこまで正確？精度の限界と賢い使い方で解説していますので、名義人が確定したあとの不動産会社への相談と併せて参考にしてください。

名義変更前に売却の相談を進めても、契約時には相続登記の完了が求められます。登記と並行して不動産会社に相談しておくと時間を無駄にしません。

よくある質問

亡くなった親の土地名義変更をしないとどうなりますか

正当な理由なく期限内に相続登記をしないと10万円以下の過料の対象になります。また、名義変更をしていない土地は売却や担保設定ができず、放置が長引くほど相続人が増えて手続きが複雑になります。

相続登記の期限はいつまでですか

土地を取得したと知った日から3年以内です。2024年4月1日より前に発生した相続については、2027年3月31日までの猶予期間が設けられています。

土地が祖父の名義のままでも名義変更はできますか

できます。祖父から父、父から子という2段階の相続（数次相続）として、それぞれの相続人全員の協力を得て順番に登記を進めます。相続人の人数が多くなるため、早めに取り組むほど負担が小さくなります。

兄弟の1人が協力してくれない場合はどうすればよいですか

話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の調停や審判で分け方を決める手続きに進みます。その間も相続登記の義務は続くため、相続人申告登記をしていったん期限内の義務を果たす方法があります。

名義変更にかかる費用はどのくらいですか

主な費用は固定資産税評価額の0.4%にあたる登録免許税（名義変更の際に法務局へ納める税金）です。評価額1,000万円の土地であればおよそ4万円になります。司法書士に依頼する場合は依頼料が別途5万円〜10万円程度かかるのが一般的です。

亡くなった人の土地の名義変更を進めるために

亡くなった人の土地の名義変更は、2024年4月1日の義務化により3年以内の申請が必要になり、放置すれば過料や売却不能といった不利益につながります。必要な書類を早めに揃え、兄弟との分け方を協議し、数次相続が発生していないか登記簿で確認することが、手続きを滞らせない近道です。ぜひ本記事の必要書類の一覧と手続きの流れを参考に、実家の土地の名義変更を進めてください。