家の査定相場はいくら？築年数別の目安を解説

築25年を超えた自宅の査定を依頼すると、建物の評価額が数十万円、あるいはほぼゼロ円に近い金額で提示されることがあります。国税庁が定める木造住宅の法定耐用年数は22年で、この年数を過ぎると会計上の建物価値はほぼ失われたものとして扱われるためです。

家の査定相場は、土地価格に建物価格を足し合わせて算出するのが基本の考え方です。建物価格は築年数とともに下がる一方、土地価格は立地と周辺の取引事例で決まるため、築年数の影響を直接は受けません。2026年9月時点でも、この考え方自体は変わっていません。

本記事では、築年数別に見た家の査定相場の目安と、個人情報を渡さずに売却相場を調べる方法を解説します。

家の査定相場とは｜築年数で建物評価はどう変わるのか

家の査定相場は、土地部分の評価額と建物部分の評価額を分けて考えるところから始まります。土地は劣化しないため、周辺の取引事例や公示地価が基準になりますが、建物は経年劣化とともに価値が下がっていきます。

国税庁が定める法定耐用年数は、木造住宅で22年、鉄筋コンクリート造で47年です。これは税務上の減価償却に使う年数ですが、不動産会社が家の査定相場を算出する際にも、建物の経過年数を評価に反映する目安として参考にされています。築20年前後から建物価格の下落ペースが緩やかになり、築22年を超えると建物の評価額はごくわずかになるのが一般的な傾向です。

築年数別に見る家の査定相場の目安

築浅（10年以内）の家の査定相場の傾向

築10年以内の家は、設備や構造の劣化がまだ目立たないため、取引事例比較法で比較したときも大きな減額要因になりにくい時期です。立地条件が良ければ、新築時の価格に近い評価が出るケースもあります。

築11〜20年の家の査定相場の傾向

給湯器や水回りの設備が交換時期に近づき、査定額に設備更新コストが反映され始める時期です。建物価格の下落が進みやすく、同じ間取り・同じ立地でも築10年以内の物件と比べると査定額の差が広がっていきます。

築21年以上の家の査定相場の傾向

木造住宅の法定耐用年数である22年を超えると、建物の評価額はほぼゼロに近づき、査定額の大部分が土地価格で構成されるようになります。この段階では「古家付き土地」として扱われ、建物を解体した更地として売却する場合の相場と比較検討されることも少なくありません。

匿名で家の査定相場を調べる方法｜営業電話を避けたい方へ

匿名査定でできること・できないこと

匿名査定は、住所の詳細や氏名を入力せずに、地域と築年数、面積といった情報だけで概算の査定相場を把握できるサービスです。実際に家を見て判断する訪問査定と比べると精度は落ちますが、売るかどうかをまだ決めていない段階で大まかな金額を知るには向いています。

一括査定との違い

一括査定は、複数の不動産会社へ氏名や連絡先を同時に送る仕組みのため、申し込み後に営業電話がかかってくることが多くなります。匿名査定は個人情報を渡さない分、具体的な売却の相談や訪問査定にはつながりにくい点がトレードオフです。両者の違いは匿名査定と一括査定の違いで解説しています。

公的データで住宅売却査定の売却相場を確認する方法

国土交通省が提供する不動産情報ライブラリでは、実際に成立した不動産取引の価格情報を地域や築年数別に検索できます。また、指定流通機構が運営するレインズマーケットインフォメーションでは、中古マンションや中古戸建ての成約価格情報が公開されています。どちらも匿名のまま閲覧でき、申し込みは不要です。

これらの公的データは、実際に成約した価格の目安をつかむには役立ちますが、個別の家の状態や間取り、方角といった要因までは反映されません。売却相場の調べ方全体については不動産売却相場の調べ方で解説しています。

家売却シュミレーションで分かること・分からないこと

オンラインの家売却シュミレーションは、築年数や面積、地域といった情報を入力するだけで概算の売却価格を表示する仕組みです。入力の手間が少なく、個人情報を求められない場合も多いため、まず数字の見当をつける用途に向いています。

一方で、リフォーム履歴や接道状況、方角、周辺の環境といった個別要因は反映されにくく、表示される金額と実際の査定額には差が出ることが珍しくありません。あくまで匿名査定の一種として捉え、実際の査定額と照らし合わせる前提で使うことが大切です。

持ち家売却査定で価格が決まる仕組み

持ち家売却査定の金額は、いくつかの方法を組み合わせて算出されます。近隣で成約した類似物件と比較する取引事例比較法は、マンションや戸建ての査定でよく使われます。建物については、同じものを今建てたらいくらかかるかを基準に経過年数分を差し引く原価法が使われることもあります。土地については公示地価や路線価も参考指標になり、土地売却の査定方法で算出の考え方を解説しています。

複数の不動産会社に査定を依頼すると金額に差が出ることがありますが、どの方法を重視したか、どの取引事例を参考にしたかを確認すると、売却相場との違いが見えやすくなります。査定額の決まり方そのものは家の査定額はどう決まるかで解説しています。

家を売却したときにかかる税金と諸費用の目安

家の査定相場が分かっても、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超える長期譲渡所得には20.315%、売却した年の1月1日時点で5年以下の短期譲渡所得には39.63%の税率がかかり、ここには復興特別所得税も含まれます。仲介手数料は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた金額が上限です。

マイホームを売った場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例がありますが、売却した年の前年および前々年に同じ特例を受けていないことが条件になります。詳しい適用条件は、売却前に税理士や不動産会社に確認することをおすすめします。

手元に残る 約75%

税金

諸費用

※3000万円で売却・長期譲渡・控除適用なしの概算例（2026年9月時点）

出典：国税庁「譲渡所得の計算方法」をもとに作成

この図のとおり、控除を使わない場合は税金と諸費用で売却代金の4分の1前後が目減りする計算になります。実際の控除適用の有無によって手取り額は大きく変わるため、あくまで概算の目安として見てください。

よくある質問

築30年以上の古い家でも査定してもらえますか？

不動産の査定は可能です。建物の評価額がほぼゼロに近くても、土地部分の価格を基準に査定額が算出されます。古家付き土地として扱われることが多く、解体して更地にした場合の売却相場と比較されることもあります。

匿名査定と一括査定、どちらを先に使えばいいですか？

まだ家の売却を決めていない段階であれば、個人情報を渡さずに概算が分かる匿名査定から始めるほうが、営業電話を避けながら相場感をつかめます。具体的な売却の相談をしたくなった段階で一括査定や訪問査定に進む流れが一般的です。

家売却シュミレーションの金額をそのまま信じていいですか？

目安として参考にはなりますが、リフォーム履歴や接道状況といった個別要因は反映されません。実際の査定額とは差が出ることが多いため、複数の方法で比較することをおすすめします。

公的データだけで家の査定相場は分かりますか？

不動産情報ライブラリやレインズマーケットインフォメーションで成約価格の目安はつかめますが、建物の状態や間取りといった個別要因までは反映されません。あくまで売却相場の土台として使い、実際の査定と組み合わせて判断してください。

査定額が複数の不動産会社で大きく異なるのはなぜですか？

重視する取引事例や、建物評価の算出方法が不動産会社ごとに異なるためです。高すぎる査定額を提示する不動産会社もあるため、根拠を確認したうえで複数社を比較することが大切です。

家の査定相場の目安をつかんで持ち家売却査定の判断材料にする

家の査定相場は、建物価格が築年数とともに下がり続ける一方、土地価格は立地と周辺の取引事例で決まるという仕組みの上に成り立っています。築21年を超えると建物の評価はごくわずかになり、査定額の大部分が土地価格に左右される点を押さえておくと、提示された金額の妥当性を判断しやすくなります。個人情報を渡す前に匿名査定や公的データで大まかな売却相場をつかみ、ぜひ本記事の築年数別の目安を参考に、営業電話を避けながら持ち家売却査定の判断材料を集めてください。

出典

• 国税庁「耐用年数（建物・建物附属設備）」
• 国税庁「譲渡所得の計算方法」
• 国税庁タックスアンサー No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
• 公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズマーケットインフォメーション」
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」