不動産売却時に権利証を紛失した場合の対処法と再発行の流れを解説

相続した実家を売却する準備を始めて書類を集めると、父の権利証（登記済証）がどこにも見当たらないことに気づきます。住み替えのために10年住んだ自宅を手放すときも、引っ越しの荷物整理中に同じ事態に出くわします。

権利証を紛失していても、不動産売却そのものは止まりません。不動産登記法23条4項では、司法書士などの資格者代理人による本人確認情報の提供や、公証人による本人確認（認証）を受けることで、権利証がなくても所有権移転登記を申請できると定められています。2026年9月時点でも同じ仕組みが使われています。

本記事では、権利証を紛失した場合に使える具体的な対処法と、相続・離婚など状況別の進め方、権利証の再発行ができない理由を解説します。

不動産売却は権利証を紛失しても進められます

権利証（登記済証または登記識別情報）を紛失していることに気づいた時点で、不動産売却自体を諦める方は少なくありません。しかし権利証は所有権を証明する唯一の書類ではなく、紛失していても別の方法で本人確認を済ませれば、所有権移転登記の申請は可能です。

不動産登記法23条4項は、権利証（登記識別情報または登記済証）を提供できない場合の代替手段として、資格者代理人（司法書士など）による本人確認情報の提供と、公証人による本人確認（認証）の2つを定めています。どちらの方法でも、法務局は本人確認が済んだものとして登記の申請を受け付けます。

権利証を紛失した状態での不動産売却は、通常の売却に比べて準備の手順が1つ増えるだけで、売買契約そのものや仲介の進め方が変わるわけではありません。不動産売却の流れ全体は不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップで解説しています。

権利証とは何か｜不動産売却で果たす役割

権利証は、不動産の所有者であることを示す書類の俗称です。2005年の不動産登記法改正より前に登記した不動産では「登記済証」という紙の書類が権利証にあたり、改正後にオンライン登記された不動産では「登記識別情報」という12桁の符号が権利証の役割を果たします。

不動産売却では、所有権移転登記を法務局に申請する際、登記名義人本人からの申請であることを確認するために権利証の提示または添付が求められます。権利証そのものが所有権を生み出しているわけではなく、所有権は登記簿（不動産の所有者や抵当権などの情報を記録した公的な帳簿）に記録されているため、権利証を紛失しても所有権が消えることはありません。

権利証を紛失した場合に使える2つの対処法｜不動産売却を止めない方法

司法書士による本人確認情報の作成

不動産売却で最も多く使われるのが、司法書士などの資格者代理人が作成する本人確認情報です。司法書士が売主本人と面談し、運転免許証やパスポートなどの本人確認書類の提示を受けて、本人であることに間違いがないと判断した内容を文書にまとめ、登記申請時に権利証の代わりとして法務局に提出します。

公証人による本人確認（認証）

もう一つの方法が、公証人役場で本人確認の認証を受ける方法です。公証人（公証人法に基づき法務大臣が任命する公務員）の前で登記申請書などに署名し、本人であることの認証を受けることで、権利証がない状態でも登記申請ができます。司法書士に依頼せず自分で手続きを進める場合に選ばれることが多い方法です。

権利証を紛失した場合に誰が何を確認するのか、関係を図にすると次のようになります。

売主本人の確認を司法書士が担い、その結果を法務局へ提出する、という役割分担になっています。

相続した実家の権利証が見つからないときの確認と手続き

権利証を探す場所の候補

権利証は、購入時や相続登記の際に受け取った書類とともに保管されていることが多く、自宅の金庫や仏壇の引き出し、貸金庫、購入時の不動産会社から渡された書類一式の中に残っている場合があります。信用金庫や銀行の貸金庫を契約していた形跡があれば、合わせて確認します。

見つからない場合は相続登記から進める

実家の権利証が見つからない場合でも、相続した不動産を売却するには、まず亡くなった父名義から相続人名義へ相続登記を済ませる必要があります。相続登記の申請自体は、戸籍謄本や遺産分割協議書など別の書類で進められ、権利証が無くても申請できます。相続登記が完了すると、相続人には新しい登記識別情報が通知されるため、その後の売却では権利証の紛失問題は解消された状態で進められます。

自宅の売却で元配偶者が持ち出した権利証への対処法

離婚後に自宅を売却しようとして、元配偶者が権利証を持ち出したまま連絡が取れないケースもあります。この場合も、権利証そのものを取り戻す必要はなく、登記名義人である自分自身が司法書士の本人確認情報の作成や公証人の認証を受けることで、所有権移転登記を申請できます。

ただし、自宅が元配偶者と共有名義になっている場合は、共有者全員の実印・印鑑証明書・本人確認の手続きが必要になるため、元配偶者本人の協力が別の形で求められます。共有名義の解消や名義の整理は、売却を依頼する前に不動産会社や司法書士へ相談しておくと、売買契約までの手順がはっきりします。媒介契約の結び方は媒介契約の種類｜専属専任・専任・一般の違いと選び方で解説しています。

権利証の再発行はできない｜登記識別情報との違い

権利証（登記済証）も登記識別情報も、紛失や漏洩を理由に再発行・再通知を受けることはできません。登記済証は紙の原本そのものに価値があるため再発行の制度自体が存在せず、登記識別情報も、符号を知る人物が不正に登記を申請できてしまうリスクがあるため、法務局は一度通知した符号を再び通知しない方針を取っています。

そのため、権利証を紛失した場合に取れる手段は、権利証を取り戻すことではなく、前述の本人確認情報の作成や公証人の認証によって、権利証なしで登記を進める方法が中心になります。なお、不動産登記法23条1項には、法務局が登記義務者本人に通知を行い、一定期間内に返送してもらうことで本人確認を行う「事前通知制度」も定められていますが、通知の送付から返送までに時間がかかるため、売買の決済日程に合わせて進める実務では、司法書士による本人確認情報の作成や公証人の認証が選ばれることがほとんどです。

権利証紛失が不動産売却のスケジュールと費用に与える影響

権利証を紛失した状態での不動産売却は、司法書士による本人確認情報の作成が間に入るため、通常の売却より手続きに数日から1〜2週間ほど余裕を持たせる必要があります。売買契約を結ぶ前に、司法書士へ早めに連絡して面談の日程を確保しておくと、引き渡しの直前になって慌てることを避けられます。

費用の面でも、司法書士へ本人確認情報の作成を依頼すると、通常の登記手続きに加えて追加の司法書士報酬が発生します。報酬額は司法書士ごとに異なるため、依頼前に見積もりを確認しておきます。

仲介で売却するか、不動産会社に買い取ってもらうかによっても、手続きに関われる専門家の体制が変わります。買取では不動産会社側で提携する司法書士が対応することも多く、仲介との違いは仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリットで解説しています。また、売却を急いでいない場合は、まず匿名査定で大まかな売却価格を把握しながら、権利証の手続きを並行して進める方法もあります。匿名査定の精度については匿名査定・AI査定はどこまで正確？精度の限界と賢い使い方で解説しています。

よくある質問

権利証も登記識別情報も両方見つからない場合はどうなりますか？

どちらも紛失している場合でも、対処法は変わりません。司法書士による本人確認情報の作成、または公証人による本人確認（認証）のいずれかを受ければ、所有権移転登記を申請できます。

本人確認情報の作成にはどのくらいの期間がかかりますか？

司法書士との面談や本人確認書類の確認が中心のため、数日から1週間程度で準備できることが多いですが、依頼する司法書士の予定にも左右されるため、早めに相談しておくと安心です。

権利証が後から見つかった場合、本人確認情報の手続きは無駄になりますか？

本人確認情報の作成後に権利証が見つかっても、登記申請自体は本人確認情報を使って進めて問題ありません。見つかった権利証を改めて提出する必要はありません。

相続した実家の権利証が亡くなった父の名義のままでも売却できますか？

父名義のままで引き渡し（所有権移転登記）を完了することはできませんが、売買契約自体は相続登記前でも締結できます。ただし、引き渡しまでに相続登記を済ませて相続人名義に変更しておく必要があります。

元配偶者と連絡が取れなくても自宅を売却できますか？

自宅が自分一人の名義であれば、権利証がなくても本人確認情報の作成や公証人の認証で売却を進められます。共有名義の場合は共有者本人の関与が別途必要になるため、早めに司法書士や不動産会社へ相談してください。

権利証を紛失した不動産売却を進めるために

権利証を紛失しても、不動産の所有権が消えるわけではなく、司法書士による本人確認情報の作成や公証人による本人確認（認証）を使えば、所有権移転登記の申請を進められます。相続した実家であれば相続登記を先に済ませ、離婚後の自宅であれば共有名義の状況を確認したうえで、司法書士や不動産会社に早めに相談することが、売買契約までの手続きを滞らせない近道です。ぜひ本記事の対処法を参考に、権利証を紛失した状態からでも不動産売却の手続きを進めてください。

出典

• 法務省「不動産登記法」
• e-Gov法令検索「不動産登記法」
• e-Gov法令検索「公証人法」
• 法務省「登記識別情報について」
• 不動産登記法第23条第1項（e-Gov法令検索）／法務省「新不動産登記法Ｑ＆Ａ」
• 司法書士法人記事「相続した不動産を売却するには相続登記が必要」