不動産鑑定士とは？宅建士や不動産査定との違いをわかりやすく解説

相続した実家の分割方法を兄弟で話し合う場面や、離婚の財産分与で自宅の価値を示す場面では、不動産の鑑定評価に関する法律という法律に基づく資格を持つ専門家の評価と、不動産会社が発行する無料の査定書との違いを知らないまま、話し合いが進んでいくことがあります。

不動産の価格を公的な証拠として示せるのは、不動産の鑑定評価に関する法律に基づく国家資格を持つ不動産鑑定士が作成する鑑定評価書だけです。不動産会社の査定書は無料で手軽な一方、法的な証明力を持ちません。

本記事では、不動産鑑定士の役割や宅地建物取引士（宅建士）との違い、依頼が必要になる場面と費用の目安を解説します。

不動産鑑定士とは｜不動産の鑑定評価を行う国家資格

不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて国が認める資格で、土地や建物の経済的な価値を専門的な手法で算定し、鑑定評価書としてまとめる業務を行います。この鑑定評価という業務を行えるのは不動産鑑定士だけで、不動産会社の担当者や宅地建物取引士（宅建士）には認められていません。

鑑定評価書は、相続税の評価をめぐる争い、訴訟での証拠資料、公共事業のための土地の収用、財産分与の調停や裁判など、不動産の価格に客観性と証拠力が求められる場面で使われます。マンション売却のように市場でいくらで売れるかを知りたい場合には、鑑定評価書までは必要なく、不動産会社の査定で足りることが多くなります。

不動産売却の査定と鑑定評価の違い｜不動産鑑定士との役割分担

不動産会社が行う査定は、マンション売却や戸建ての売却を目的に「いくらで売れそうか」という市場性を踏まえた価格を示すものです。無料で受けられ、匿名査定であれば依頼者の氏名や物件の詳細を伏せたまま価格の目安を知ることもできます。匿名査定やAI査定の精度の限界については匿名査定・AI査定はどこまで正確？精度の限界と賢い使い方で解説しています。

一方、不動産鑑定士の鑑定評価は、国が定める鑑定評価基準に従った厳格な手順で価格を算定し、有料で鑑定評価書が作成されます。不動産会社の査定書は、裁判所や税務署への提出資料としては通常使えませんが、鑑定評価書は専門家による客観的な判断として扱われ、証拠力を持ちます。

相続や離婚の場面で不動産鑑定士への依頼が必要になるケース

相続した実家を兄弟で分割するときの鑑定評価

相続した不動産の価値について相続人の間で意見が割れた場合、家庭裁判所の調停や審判では、不動産鑑定士の鑑定評価が重視される場面があります。一人の相続人が実家を取得し、他の相続人に金銭を支払う代償分割（だいしょうぶんかつ、不動産を取得する人が他の相続人へ金銭を支払って分ける方法）を選ぶときも、支払額の基準として鑑定評価書を使うケースがあります。

離婚の財産分与で自宅の価値を証明する場合

離婚の財産分与で自宅の価値を主張する際、不動産会社の査定書だけでは、相手方や裁判所に対して十分な根拠として扱われないことがあります。鑑定評価書があれば、調停や裁判の場でも客観的な価格として示しやすくなります。

鑑定評価の依頼から報告書を受け取るまでの流れ｜不動産鑑定士との進め方

不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する際は、まず何のために価格を示したいのかという目的をはっきりさせることから始まります。目的によって鑑定評価の手法や必要な調査の範囲が変わるためです。

依頼から鑑定評価書の受領までは、現地調査や算定の手順を1つずつ踏んでいく流れになっています。

依頼にかかる費用と期間の目安｜不動産鑑定士の場合

鑑定士に支払う鑑定料金は、各不動産鑑定士事務所が自由に設定しており、不動産の規模や鑑定評価の目的によって幅があります。一般的な住宅地や戸建て、マンション1件程度であれば数十万円程度が目安とされ、相続や訴訟に関わる複雑な案件では金額が上がる傾向があります。期間は、依頼から鑑定評価書の受領まで2週間から1ヶ月程度かかることが多くなっています。正確な金額や期間は、依頼する不動産鑑定士事務所へ事前に確認しておく必要があります。

宅地建物取引士（宅建士）と不動産鑑定士の役割の違い

宅建士が担う不動産売買の手続き

宅建士は宅地建物取引業法に基づく国家資格で、不動産の売買や賃貸の契約を結ぶ際に重要事項説明を行う役割を担います。不動産会社に所属し、媒介契約（ばいかいけいやく、不動産会社に売却や賃貸の仲介を依頼する契約）を結んだ不動産の売却活動や契約手続きを進めます。媒介契約の種類や選び方は媒介契約の種類｜専属専任・専任・一般の違いと選び方で解説しています。

不動産鑑定士が担う鑑定評価書の作成

不動産鑑定士は売買契約そのものには関わらず、不動産の経済的価値を算定し鑑定評価書を作成することに特化した専門家です。宅建士と鑑定士は別の資格で、1人が両方の資格を持つこともありますが、資格そのものが重なるわけではありません。

住み替えや資産整理で不動産鑑定士を探す方法と依頼時の注意点

不動産鑑定士を探す方法としては、公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会のウェブサイトで地域の鑑定士事務所を検索する方法があります。依頼前に、相続・離婚・訴訟・資金計画のどの目的で価格を示す必要があるのかを明確にし、見積もりと対応実績を複数の事務所で比較すると選びやすくなります。

住み替え先の資金計画のためにマンション売却の目安額を知りたいだけであれば、鑑定評価書までは必要なく、不動産会社の訪問査定や匿名査定で十分な場合が多くなります。売却全体の流れは不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップ、早く売りたい場合の選択肢は仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリットで解説しています。

よくある質問

不動産鑑定士に査定だけ頼むことはできますか

依頼そのものは可能ですが、鑑定評価は有料で手続きに時間もかかるため、売却価格の目安だけを知りたい場合は不動産会社の査定を利用する方が手軽です。証拠力のある価格が必要な場面に限って鑑定士へ依頼する流れが一般的です。

不動産鑑定士の鑑定評価書はどんな場面で効力を持ちますか

相続税の評価をめぐる争い、離婚の財産分与の調停や裁判、公共事業用地の収用など、不動産の価格に客観性と証拠力が求められる場面で使われます。マンション売却のための市場価格の確認には、通常は必要ありません。

不動産鑑定士と宅建士はどちらが安く済みますか

不動産会社の査定は無料で受けられることが多いのに対し、不動産鑑定士の鑑定評価は有料です。市場価格の目安を知るだけなら査定で済み、証拠力のある価格が必要な場面では鑑定評価の費用がかかります。

マンション売却で不動産鑑定士に依頼した方がいいですか

単純にマンションを売却して引っ越すだけであれば、不動産会社の訪問査定や匿名査定で市場価格の目安を把握すれば足りることが多くなります。相続や離婚など価格の証明が必要な事情がある場合に、鑑定士への依頼を検討してください。

不動産鑑定士を自分で探すにはどうすればいいですか

公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会のウェブサイトから、地域の鑑定士事務所を検索できます。依頼目的を伝えたうえで、複数の事務所から見積もりを取って比較することをおすすめします。

不動産鑑定士とは何かを押さえて依頼先を選ぶ

不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて鑑定評価書を作成できる唯一の国家資格者であり、相続や離婚など価格の証拠力が求められる場面で役割を発揮します。一方、マンション売却や戸建ての売却で市場価格の目安を知りたいだけなら、不動産会社の査定で足りる場面が多くなります。ぜひ本記事の不動産鑑定士とは何かという整理と宅建士・査定との違いを参考に、ご自身の目的に合った依頼先を選んでください。

出典

• e-Gov法令検索「不動産の鑑定評価に関する法律」
• 公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会「不動産鑑定士の業務について」
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
• 国土交通省 不動産鑑定評価ポータルサイト